Ипотечнеое кредитование

В России банки занимаются самостоятельным рефинансированием  и выпуском ипотечных ценных бумаг. Немаловажную роль в последнее время  играет секьюритизация ипотечных кредитов. Таким образом, расширяется перечень кредитных займов, подлежащих секьюритизации ипотечных кредитов, что способствует увеличению объемов по выдаче ипотечных  кредитов, их доступности для населения  и повышению качества сделок.

Ипотечное кредитование в  зарубежных странах насчитывает  уже достаточно длительную историю. Ипотека за рубежом развивается  в течение длительного времени. Для России это явление достаточно молодое. Поэтому, есть ряд существенных различий в процедуре ипотечного кредитования в нашей стране и  в западных странах.

В частности достаточно распространено мнение россиян о том, что ставки по ипотеке в западном мире намного  пунктов ниже ставок по российским ипотечным займам. Да, это действительно  так. Но это связано в первую очередь  высокой стабильностью банковской системы, которая существует в этих странах на протяжении столетий. В  России развитие банковского сектора  экономики началось только в девяностых годах прошлого столетия. Тогда же были сделаны шаги и по пути развития процессов кредитования населения.

Тем не менее, западный опыт может не только вселять надежду  на успешное развитие ипотеки в России, но и предостеречь от многих ошибок. В частности, нужно достаточно хорошо изучать причины, послужившие толчком  для обвала ипотечного рынка в  Соединенных Штатах Америки. Не стоит  замалчивать также и то, что  в результате ипотечного кризиса  в Америке огромное количество граждан  осталось без жилья. Они просто не смогли платить по ипотечным кредитам. Из этого можно сделать вывод, что даже кредитное законодательство такой страны как США не в состоянии  защитить права заёмщиков  в случае кризиса.

В настоящее время в  большинстве стран Европы процентная ставка по ипотеке составляет 5-6% в  год. Это достаточно эффективная  ставка при учете состояния экономик этих стран, а также принимая во внимание финансовую культуру проживающего на их территории населения. В большинстве  стран развитого мира действуют  многочисленные законы, направленные на урегулирование вопрос неплатежей по кредитам вообще и по ипотеке  в частности.

В любой из этих стран  просто невозможно взять кредит и  не заплатить по нему все положенные платежи. В России это возможно. Ежедневно  придумываются всё новые схемы  мошеннических действий в отношении  банков. Поэтому кредитные учреждения вынуждены страховаться от собственного банкротства при помощи завышенных процентных ставок. Другого способа  они пока что не видят.  В тех же США есть закон о банкротстве физических лиц. Согласно этому закону, человек просто не имеет никаких лазеек для ухода от ответственности по кредитным обязательствам.

Ещё одно существенное отличие  ипотеки в западных странах - это  отсутствие коррупционной составляющей этого процесса. Особенно это проявляется  в процессе страхования. Ни в одной  развитой стране мира не существует монополии  на рынке страховых услуг. Благодаря  этому страховые компании, находящиеся  в условиях конкуренции, вынуждены  постоянно снижать свои ставки и оптимизировать схемы работы. Там просто не существует таких грабительских тарифов на страхование жизни, как в России. При этом жители западных стран, оформляя ипотеку практически не ощущают затрат на страхование. Дело в том, что все виды страхования, которые предусмотрены договором ипотеки, являются для них привычным делом и без ипотеки. За рубежом существует культура страхования. Жители этих стран страхуются добровольно и в больших количествах. Поэтому при заключении договора ипотеки они услуги страховщиков даже не относят на счет расходов на приобретение жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ  В РОССИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

2.1.Анализ Российского   рынка ипотечного кредитования

В целом во втором полугодии 2011 года банки предоставили больше ипотечных кредитов, чем в первом, — и по количеству, и по объему: 276 268 займов против 167 739 и 374,7 млрд рублей против 237,6 млрд соответственно.

Наилучшую динамику ипотечного кредитования показал Связь-Банк, за год нарастивший свой портфель почти  в 5 раз — до 9,3 млрд рублей. Также динамичный рост продемонстрировали Смоленский офис Смоленского Банка (в 4,5 раза до 142,7 млн) и Татфондбанк (в 3 раза, до 2,1 млрд).

Лидером по объему ипотечного портфеля стал Сбербанк России (652 млрд рублей), за ним следует ВТБ 24 (183 млрд). Газпромбанк в итоге вошел в первую тройку с портфелем 70 млрд рублей, оттеснив на 4-е место «ДельтаКредит» (50 млрд).

Портфель Сбербанка за год вырос на 40,39% (доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 1 января 2012 года — 3,17%), ВТБ 24 — на 23% (6,63% соответственно), Газпромбанка —  на 101,5% (0,34%), «ДельтаКредита» — на 28,13% (1,62%)(Рис.1).

Рисунок 1.Портфель ипотечных кредитов физическим лицам на 01.01.12. тыс. рублей.

 

Объем ипотечных кредитов, выданных в 2011 году банками, принявшими участие в рейтинге, достиг 612,3 млрд рублей. Это 85% от всего объема займов, предоставленных в прошлом году российскими кредитными организациями.

В топ-3 по этому показателю опять же вошли Сбербанк, ВТБ 24 и  Газпромбанк.

У Сбербанка, согласно представленным им данным, он составил 320,7 млрд рублей, из них 44,7 млрд пришлось на Москву и Московскую область, 276 млрд — на другие регионы России.

ВТБ 24 и Газпромбанк тоже сделали ставку на регионы — 58,5 млрд и 37,4 млрд рублей соответственно. В Москве и Подмосковье за тот же период первый выделил ипотечных займов на 22 млрд, второй — на 8,3 млрд рублей.

Таким образом, около 31% всей ипотеки в Москве и Московской области было оформлено в Сбербанке, 15,5% — в ВТБ 24 и примерно 6% —  в Газпромбанке. В регионах лидерство  Сбербанка еще более ощутимо  — 48% (ВТБ 24 — порядка 10%, Газпромбанк — 6,5%).

На 4-м месте по объему выданных в 2011 году в России ипотечных  займов оказался «ДельтаКредит» — 17,8 млрд рублей (8,4 млрд — в Москве и Подмосковье и 9,4 млрд — в других регионах), на 5-м — Росбанк: 13,08 млрд (4,8 млрд и 8,2 млрд)(Рис.2).

 

 

 

Рисунок 2. Динамика за 2011 год по отношению к 2009г., %.

 

Уровень просроченной задолженности  в совокупном ипотечном портфеле банковской системы на 1 января 2012 года составил 3,06%. У 28 участников рейтинга показатель оказался ниже этой отметки.

Три кредитные организации  — Банк Проектного Финансирования, Мособлбанк и головной офис Смоленского Банка — заявили о нулевом уровне просрочки по ипотечным кредитам.

Еще у 13 банков она меньше 1% (самыми успешными в этом отношении стали Азиатско-Тихоокеанский Банк — 0,07%, «Российский Капитал» — 0,11% и Запсибкомбанк — 0,16%), у девяти ее доля находится в диапазоне от 1% до 2%(Табл.1).

 

 

 

 

 

 

Таблица 1.

Банки с наименьшей долей просроченной задолженности в ипотечном портфеле.

Место в рейтинге	Банк	Доля просроченной задолженности  в ипотечном портфеле на 01.01.12, %	Объем просроченной задолженности  по портфелю ипотечных кредитов физическим лицам на 01.01.12, тыс. рублей
1	Азиатско-Тихоокеанский  Банк	0,07	1 563
2	Российский Капитал	0,11	348
3	Запсибкомбанк	0,16	28 642
4	Инвесткапиталбанк	0,25	1 151
5	Банк «Санкт-Петербург»	0,27	21 302

 

Как следует из предоставленных  банками данных, наибольший портфель приобретенных прав требования по ипотеке  находится на балансе у ВТБ 24—63 млрд рублей. За год он вырос более чем в 2 раза — с 27,6 млрд. Такой значительный объем, вероятно, объясняется покупкой в 2011 году ипотечного портфеля у банка «КИТ Финанс».

На 2-м месте по этому  показателю — Собинбанк с портфелем 10,5 млрд рублей. За год он сократился на 3,2%.

На 3-й позиции — «ДельтаКредит» с 10 млрд рублей (плюс 12%).

 

2.2.Сравнительный анализ  ипотечного рынка кредитования  в России

Сделаем сравнительный анализ ипотечного кредитования в России на основе банков предоставивших большее  количество ипотечных кредитов

На сегодняшний день рынок  ипотечного кредитования в России сохраняет  значительный потенциал. Россия обладает наибольшим среди европейских стран  потенциалом ипотечного рынка, емкость  рынка оценивается в 10 - 30 млрд. долларов США. Рынок ипотечного кредитования в России, за исключением столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург), является высоко концентрированным. На российском ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50% объема рынка формируют всего 10-12 участников.

При этом 70% всего рынка  контролируется пятью крупнейшими  банками: 50% всех выдаваемых ипотечных  кредитов приходится на Сбербанк, 30% на ВТБ 24 и 20% Газпромбанк (рисунок 3).

Рисунок 3. Структура российского рынка ипотечного кредитования по участникам, % от выдаваемых кредитов.

Рассмотрим подробнее данные банки  по ипотечным кредитам.

Таблица 2.

Сравнительная характеристика банков по ипотечным кредитам.

	Сбербанк	ВТБ 24	Газпромбанк
Максимальный срок кредита	До 30 лет	До 50 лет	До 30 лет
Процентные ставки по кредиту	Минимальные:11,95 Максимальные:16%	10% 17,9%	10% 15,2%
Размер первоначального  взноса заемщика	Минимальный:15% Максимальный:30%	10% 30%	10% 50%
Валюта кредита	Рубли, Доллары  Евро	Рубли, доллары США	Рубли, доллары США
Максимальная сумма кредита	не должна превышать 85% договорной стоимости приобретаемой недвижимости стоимости.	Определяется индивидуально  и может достигать 100%	60 000 000

 

Сделаем вывод о  том, что самый выгодный банк это  – Газпромбанк.

 

 

2.3.Механизм предоставления  ипотечных кредитов

Механизм функционирования системы  ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура  андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии  ли он из своего текущего дохода, который  может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором  по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое  банковское правило: на выплату кредита  заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться  рискованным.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с  кредитором на покупку выбранной  жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет  ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. После  заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик  внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах  может колебаться в зависимости  от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем  менее рискованна сделка и сам  кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Пулы закладных продаются кредиторами  ипотечным агентам, которые формируют  ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие  требованиям Банка России, сами формируют  ипотечное покрытие и эмитируют  ипотечные ценные бумаги.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

Схема кредитования с оформлением  Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство  данной схемы в том, что она  прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный  договор и Договор Залога, в  его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении  кредита залог снимается, жильё  остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи  с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует  жильё через риэлтерскую фирму  по цене, сложившейся на рынке (с  учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или  иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о  взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и  залога).