Ипотечнеое кредитование

Схема кредитования с оформлением  Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента  и риэлторской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается  Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается  Договор купли-продажи жилья между  клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями  договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности  связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком  России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в  следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный  кредит и закладывает недвижимость  с оформлением закладной, которая  переходит к банку;

2. Банк выпускает ипотечные облигации,  которые работают на вторичном  рынке (для этого необходимо  жёстко закрепить за ипотечными  облигациями залоговое обеспечение  недвижимостью, при продаже облигации  права на залог должны будут  переходить к новому владельцу  автоматически);

3. На вырученные от реализации  облигации средства банк может  выдать очередной ипотечный кредит  и т.д.;

4. Клиент гасит кредит банку,  а банк гасит соответствующую  облигацию её нынешнему держателю;

5. Ипотечные облигации, в случае  банкротства банка-эмитента, не будут  включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ  РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ  В РОССИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

 

3.1.Анализ зарубежного опыта ипотечного кредитования и возможности его применения в России

Интересен опыт Венгрии, где  процентная ставка снижена до 6 - 7%, благодаря  программе значительного ее субсидирования.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное  кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в  США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (план Ковальо) и в Чили (реформы Пиночета).

Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное  регулирование привлекают сегодня внимание многих.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу  строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное  кредитование; государственная поддержка. Сравнительный анализ российского  и зарубежного опыта залогового кредита и прежде всего ипотеки - ключ к разработке основ концепции  залогового кредитования в России. Обращение российских кредитных  организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе и жилищные ипотечные кредиты.

В настоящее время, после  принятия федеральных законов по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, жилищное ипотечное кредитование необходимо и в России рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны. Развернутая, поддерживаемая государством система жилищного ипотечного кредитования может весьма эффективно влиять на разрешение проблем жилищного инвестирования.

К мировым классическим моделям  ипотечного кредитования относятся, например:

1) одноуровневая модель;

2) двухуровневая (универсальная)  модель.

Одноуровневая модель кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции и т.д. Заметим, что подобная система существовала в дореволюционной России.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому  законодательству.

Модель депозитного института (модель сберегательного банка и  накопительных счетов). Система контрактных  сбережений получила широкое распространение  в ряде западноевропейских стран, например во Франции, Германии, Австрии, Скандинавии. Данная система организации жилищного  кредитования является замкнутой и, соответственно, одноуровневой.

В немецкой модели вкладчик заключает со специализированным кредитным  учреждением (в дальнейшем будем  называть его ипотечно-сберегательным банком - ИСБ) договор, по которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно- сберегательные ассоциации, в США - ссудо-сберегательные ассоциации, в Великобритании - строительные общества (ССА, saving and loan associations).

Применяемая модель в России внешне очень похожа на немецкую, однако внутренне схема имеет принципиально  иное содержание. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома.

Инициатива при этом варианте привлечения средств принадлежит застройщикам. Средства, которые используются для выдачи кредитов, - это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Инвестирование ипотечного процесса в данной схеме осуществляется без создания специальных ипотечных  банков и участия инвестиционных компаний путем организации замкнутого цикла, когда население в течение  нескольких лет накапливает свои средства на депозитном счете в сберегательном банке (учреждении) для приобретения жилья в будущем, а банк, аккумулируя таким образом авансы, использует их для выдачи ипотечных кредитов в текущий момент другим заемщикам.

При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно  формируется за счет привлечения  сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи.

В числе основного недостатка "небанковских" институтов жилищного  кредитования - строительных обществ  называются: неэффективное использование  общественных ресурсов при субсидировании ссудо-сберегательных планов.

По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать право  требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из "выкупленных" требований по ипотечным кредитам агентство  формирует пул, на основе которого выпускает  облигации (MBS - Mortgage Backed Securities). Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг. Основными покупателями данных облигаций являются в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др. Такая схема, по мнению автора, полностью зависит от степени доверия к государству, которое выступает гарантом по вышеуказанным облигациям.

 

Другими словами, в этой модели эмиссию ИЦБ осуществляют специальные  компании, работающие на вторичном  рынке ценных бумаг. При двухуровневой  системе рефинансирования банки  продают закладные специальным  организациям, которые используют их как покрытие для выпуска ипотечных  бумаг, а на привлеченные деньги опять  выкупают закладные у банков. Страны англо-американской системы права  используют двухуровневую модель рынка  ипотечного кредитования.

 Ценные бумаги по российскому праву, которые могут использоваться для привлечения средств на вторичном рынке ипотечного кредитования, и ценные бумаги англо-американской системы (securities) имеют коренное различие в своей правовой природе. Последние являются инструментами, переносящими право собственности на ипотечный актив, что невозможно при передаче российских ипотечных ценных бумаг, удостоверяющих только право требования. Это должно учитываться при построении ипотечного кредитования по англо-американской модели. Европейские ценные бумаги - закладные листы - являются самостоятельным видом ценных бумаг, постепенно выделившихся из класса облигаций благодаря самостоятельному регулированию их выпуска и обращения.

Система вторичного рынка в России, внешне очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, ибо в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства. Однако если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется полностью зависимым от притока бюджетных средств.

 

 

 

 

 

 

3.2.Проблемы развития ипотечного  кредитования после кризиса и  современные тенденции  ипотечного  кредитования.

Указанием Банка России от 26 августа 2008 г. N 2055-У "О внесении изменений  в Указание Банка России от 16 января 2004 г. N 1376-У "О перечне, формах и  порядке составления и представления  форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации" с 1 января 2009 г. введено представление в Банк России кредитными организациями отчетности по форме N 0409316 "Сведения о жилищных кредитах". Данное нововведение позволяет проводить анализ сектора жилищного кредитования, опираясь на более качественные и подробные данные, представляемые кредитными организациями на постоянной основе. Таким образом, осуществляется не только разовая оценка рынка, но и построение динамической модели, способной в будущем быть основанием для разработки прогнозного комплекса.

Рассматривая показатели рынка  ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации за 2009 г., можно  выделить два основных этапа: первый этап - с начала года по август, второй - с сентября по конец года. Такое деление обусловлено многими факторами, наиболее значимыми из которых является политика поддержания банковской системы страны в целом и ипотечного кредитования в частности, а также благоприятные мировые экономические условия, которые отмечались именно во второй половине 2009 г. На первом этапе наблюдается  резкое падение показателей и преобладание пессимистических настроений на рынке ипотечного кредитования и в банковском секторе в целом. Ухудшение показателей является следствием недостатка ликвидности, увеличения рисков и ухудшения спроса на финансовых рынках. Второй этап характеризуется ощутимым оживлением кредитных организаций и увеличением публичных мероприятий по смягчению условий рефинансирования кредитов со стороны государства и специализированных организаций.

Следует отметить, что мировой финансовый кризис в меньшей степени, чем  в США, повлиял на ипотечный рынок  России. По нашему мнению, чрезвычайно  малые, по сравнению с американским рынком, объемы секьюритизированных активов (выпуск облигаций, обеспеченных ипотечными обязательствами) помогли российскому сектору жилищного кредитования относительно немного потерять в объемах.

На этом основании можно предположить, что большую роль в ослаблении российского рынка ипотечного кредитования сыграла "сырьевая составляющая", а именно падение цен на нефть. Такой вывод можно сделать  потому, что предложение ипотечных  кредитов уменьшилось намного больше, чем спрос. Нехватка ликвидности  была вызвана снижением доходов  от нефтедолларов и выводом из страны капитала.