Ипотечное кредитование

Министерство образования и науки Российской Федерации

 

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Хабаровская государственная академия экономики и права»

 

Кафедра банковского дела

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

по дисциплине

ИНВЕСТИЦИИ

 

 

 

 

Тема №18 «Ипотечное кредитование»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Хабаровск 2013г.

 

Содержание

1. Понятие и роль ипотечного кредитования 3
2. Организация ипотечного кредитования. 6
3. Тенденции развития ипотечного кредитования 10

Список использованных источников 13 
        1. Понятие и роль ипотечного кредитования

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

Ипотека (от греч. hypothēke — заклад, залог) — залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту.

В современной России ипотечное кредитование связано с развитием рыночных отношений в экономике и появлением коммерческих кредитных организаций в конце 80-х – начале 90-х гг. XX столетия.

В классическом понимании ипотека - это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных бумаг – закладных и облигаций. Таким образом, нам представляется очень удачным следующее определение: Ипотека представляет собой разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель.

Рассматривая ипотеку как элемент экономики, следует выделить три наиболее характерные ее черты:

Первая - залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

Вторая - ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) этого не осуществляют.

Третья - создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

Правовой смысл понятия ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Традиционная для России юридическая схема ипотеки базируется на сохранивших свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге:

  - предмет залога остается  в собственности и владении  залогодателя,

- в случае неудовлетворения  по обязательству кредитор получает  право истребовать этот предмет, у кого бы он к тому времени  ни находился, продать его и  из вырученной суммы удовлетворить свое требование,

- в случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов, предусматривается возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника.

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам. (табл №1)

 

Таблица 1 Классификация ипотечных кредитов

 

признак	классификация
по возникновению ипотеки	Законодательством предусмотрено возникновение ипотеки: -  в силу договора; - в силу закона
По объекту недвижимости	• земельные участки; • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; • незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства
По целям кредитования	• жилищное кредитование: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку; на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей); строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства; • на разработку земельного участка; • на развитие сельского хозяйства; • на развитие производства; • кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.
По срокам кредитования	Краткосрочные (до 1 года) Среднесрочные (1-3 года) Долгосрочные (более 3-х лет)
По видам платежей за кредит	Аннуитетные Дифференцированные
По виду заемщиков: как субъектов кредитования:     по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться	- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; - кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;   - сотрудникам банков; - сотрудникам фирм — клиентов банка; - клиентам риелторских фирм; - лицам, проживающим в данном регионе; - всем желающим. В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования
По виду кредитора по статусу : По принадлежности:	- банковские - небанковские
	-государственные - частные -общественные
По виду процентной ставки	• кредит с фиксированной процентной ставкой; • кредит с переменной процентной ставкой.

 

 

2. Организация ипотечного кредитования.

Процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2. Андеррайтинг заемщика – всесторонний анализ вероятности погашения кредита. Данная процедура предполагает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценку предмета ипотеки.

Необходимость оценки предмета договора ипотеки, указывается в ФЗ «Об ипотеке». Такая оценка осуществляется по соглашению сторон, при этом стороны могут самостоятельно договориться о цене предмета либо поручить это третьей стороне. Не всегда обращение к эксперту за оценкой предмета действительно необходимо, поскольку, хотя такая оценка и будет иметь не зависимый характер, может привести к нарушению интересов одной из сторон либо привести к тому, что договор будет не заключен. Предмет залога недвижимости оценивается через достижение соответствующего соглашения залогодателя с залогодержателем.

Оценка указывается в договоре в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

3. Проверка информации, предоставленную заемщиком, оценка его платежеспособность и принятие решения о выдаче кредита или отказе. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения)

Размер ипотечного кредита всегда привязан к стоимости приобретаемой недвижимости – это так называемое соотношение кредит/залог. Размер кредита не может превышать разницы между стоимостью объекта недвижимости и суммой, которую заемщик обязан внести в качестве первоначального взноса за жилье из собственных средств.

4. Заключение кредитной сделки

Главным документом, который подписывается в процессе получения ипотечного кредита, конечно же, является кредитный договор. Но поскольку ипотечный кредит выдается под залог недвижимого имущества, не менее важными документами будут договоры купли-продажи и ипотеки. В случае получения ипотечного кредита под залог имеющейся недвижимости на любые цели договор купли-продажи будет отсутствовать, т.к. в этом случае недвижимость не будет покупаться. При подписании договора купли-продажи и ипотеки присутствует представитель кредитора, а также заемщик, которые и подписывают эти бумаги.

Первым документом, который подписывается, является кредитный договор, поскольку полученные в результате его подписания денежные средства послужат для расплаты с продавцом. Если по ипотечной сделке приобретается уже построенная квартира, то подписывается договор купли-продажи и ипотеки, если приобретаемая квартира еще не построена — подписывается договор залога имущественных прав на строящийся объект недвижимости. Бывает, что кредит получается под залог имеющейся недвижимости, в этом случае подписывается отдельный договор – договор ипотеки.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона; в силу договора.

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

• Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
• Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
• Продажа в кредит.
• Рента.
• Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Отдельно хочется поговорить о закладной. Закладная является именной ценной бумагой, которая подтверждает право на получение исполнения по кредитному договору, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества. Закладная составляется не в обязательном порядке, ее может не быть вовсе. В соответствии с действующим законодательством, если между закладной и договором ипотеки есть разночтения, верным признается содержание закладной. О важности этого документа следует помнить еще и по той причине, что закладная может быть продана банком другой организации, и тогда заемщик должен будет совершать платежи на счет организации, купившей закладную. Об этом событии заемщик, разумеется, будет оповещен заранее.

5. Государственная регистрация сделки.

Согласно законодательству по ипотеке, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации путем занесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним.

Таким образом, государственной регистрации в органах юстиции подлежат договор купли-продажи, договор ипотеки жилья, закладная (если она составлялась), право собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье, и обременение этого жилья залогом.

 Законодательно установлен  срок регистрации договоров купли-продажи  жилья, приобретенного по ипотеке, в объеме 5 дней со дня подачи  заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав.

6. Проведение расчетов по ипотечной  сделки.

7. Снятие обременение с объекта  недвижимости, после окончательного  расчета по ипотечному кредиту.

 

 

3. Тенденции развития ипотечного  кредитования.

 В начале 2012 год, пресса пестрела мрачными прогнозами о второй волне кризиса. Рос процент просроченной задолженности по кредитам, в том числе по ипотеке. За 2011 г задолженность по предоставленным ипотечным жилищным кредитам выросла с 23 564 млн.руб. до 26 0006 млн.руб.(что отражалось в статистике Центробанка). Инфляционные ожидания толкали вверх цены. Выжидали банки, выжидали и заемщики. 2012 год показал, что ситуация с задолженностью заметно улучшилась по состоянию на 01.10.2012 г. она составила 25 166 млн. руб.

В начале года, по оценкам некоторых экспертов, объем ипотечного кредитования откатился на позиции трех-четырехлетней давности. Между тем, ряд аналитиков усматривал в этом отнюдь не откат, а положительную динамику и признак скорого оживления рынка: ведь 2008 год был «ипотечным рекордсменом» в докризисный период. Средневзвешенная ставка, по статистике Центробанка, была приемлемой (для российских реалий): в начале года она составляла 12%. Но негативные ожидания, банковские банкротства, уже упоминавшийся рост в 2011 г. «плохих» ипотечных долгов, повышение необходимости страхования кредитных рисков подтолкнули ставки вверх.