Ипотечное кредитование: опыт зарубежных стран и Российская Федерация

Основные виды долговых инструментов на вторичном  рынке:

- краткосрочные  (с периодом обращения до 1 года) бескупонные облигации, размещаемые  с дисконтом от номинальной  стоимости; 

- средне- и долгосрочные  облигации с фиксированным купоном; 

- средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом досрочного погашения;

- облигации  с правом досрочного погашения,  купонная ставка по которым  возрастает на определенную величину  с заданной периодичностью (callable step-up notes);

- различные  виды т.н. структурированных облигаций (structured notes), купонная ставка или сумма выплаты основного долга, по которым привязаны к определенному индексу.

Новое развитие вторичный ипотечный рынок США  получил с начала 70-х годов  с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории  заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.

Переводные  ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность  и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения.

Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация  вторичного рынка и содействие государства  его развитию.

Создание эффективно работающего рынка ипотечных  кредитов возможно только при активной поддержке государства, поскольку  именно государство даёт начало программам федерального уровня. От того, насколько  грамотно осуществляется государственная  политика в области ипотечного кредитования, во многом зависит успешная реализация той или иной схемы на практике. При этом государственная поддержка должна осуществляться лишь в объёмах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы ещё не сформированы.

Особенно это  прослеживается на примере США. Именно содействие правительства в организации вторичного рынка кредитов помогло США восстановиться после депрессии 30-х годов XX века. Самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Деятельность государственных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка и привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счёт развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Роль и степень  участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой конкретной страны зависит от того, какая ипотечная модель используется и насколько она развита.

Государственная стандартизация условий выдачи и  рефинансирования ипотечных кредитов. Стандартизация нацелена на повышение  доверия к ипотечным кредитам и, соответственно, к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под их обеспечение. Стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, как правило, не устанавливаются в законодательном порядке. Они отработаны на протяжении многолетней практики ипотечного кредитования и направлены на минимизацию возможных рисков, присущих этому виду операций.

Стимулирование  ипотечных кредиторов. Прежде всего, это разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений. Стимулирование ипотечных кредиторов может осуществляться через федеральные программы страхования банковских рисков и дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заёмщиками взятых на себя обязательств.

Стимулирование  заёмщиков при получении кредита. При получении жилищного кредита  государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов или гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка) и косвенные (различные налоговые льготы) формы помощи заёмщикам. Как правило, налоговые льготы распространяются на всех получателей ипотечного кредита, а возможность получения денежных дотаций (субсидий), а также её размер зависят от имущественного состояния заёмщика, состава его семьи и т.п.

Создание благоприятных  условий для функционирования системы  ипотечного кредитования. Речь идёт о создании инфраструктуры ипотечного рынка, которая включает в себя:

- создание и  контроль исполнения законодательной  базы, регулирующей отношения между  участниками рынка;

- разработанный  порядок лицензирования ипотечных  банков или других кредитных  организаций, осуществляющих ипотечные операции;

- развитие системы  страхования сделок с недвижимой  собственностью;

- эффективно  работающий рынок недвижимости;

- единую систему  регистрации не только недвижимости  и прав на неё, но и всех  сделок, связанных с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости;

- разработанный  и опробованный на практике  порядок обращения взыскания  на заложенное имущество в  случае невыполнения должником  своих обязательств;

- эффективную  организацию работы жилищной  инфраструктуры;

- обеспечение государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам;

- создание системы  учёта и хранения ипотечных  ценных бумаг;

- организацию  работы статистических служб,  собирающих и анализирующих статистические  материалы о состоянии рынка  ипотечного кредита;

- создание служб информации о кредитоспособности и возможностях заёмщиков (кредитные бюро);

- создание рейтинговых  агентств по оценке деятельности  ипотечных банков;

- развитие учебных  заведений, занимающихся профессиональной  подготовкой кадров для системы  ипотечных кредитных институтов.

Прямое регулирование  процентных ставок. Ограничения на ставки могут быть установлены как  самим банковским учреждением, так  и государственными органами власти.

Инициирование создания специальных организаций - операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Определённая степень специализации для таких учреждений вполне оправданна, так как оценка закладных, связанных с жильём, а также эффективное управление ипотечными контрактами требуют от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешёвые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства.

Осуществление программ ипотечного кредитования за счёт средств бюджета. В основном государственная поддержка осуществляется в виде предоставления субсидии на уплату первоначального взноса. В  остальном условия кредитования не отличаются от коммерческих ипотечных программ: заёмщик должен подтвердить свою платёжеспособность.

 

2.3 Ипотечное  кредитование в России

 

С начала нынешнего  десятилетия мы стали свидетелями  бурного роста розничного кредитования в России, причем именно ипотеке в этом процессе отводилась особая роль. Так, если первоначально розничный бизнес банков преимущественно сводился к выдаче автокредитов и беззалоговому кредитованию в торговых сетях, то уже к концу 2007 года на долю ипотечных кредитов приходилось около четверти совокупного розничного портфеля российских банков (примерно триллион рублей).

Разразившийся в 2008-м мировой финансовый кризис вынудил банки резко сократить  выдачу новых ипотечных кредитов. Если в рекордном третьем квартале 2008 года российские банки смогли выдать ипотечных кредитов на общую сумму почти 200 миллиардов рублей, то в первом квартале 2009-го этот показатель упал в восемь раз - до уровня 25 миллиардов рублей. Такое резкое сжатие ипотечного рынка стало результатом сложения действий нескольких факторов.

Во-первых, многие банки столкнулись с кризисом ликвидности, связанным с дефицитом  ликвидных средств для выплаты  текущих обязательств, что делает невозможным выдачу новых долгосрочных кредитов на сроки свыше десяти лет.

Во-вторых, стало резко ухудшаться общее качество кредитного портфеля, что затронуло и ипотечные кредиты. Неконтролируемый рост просроченной задолженности вынудил банки свернуть кредитование вплоть до стабилизации ситуации, что необходимо для адекватной оценки рисков при выдаче новых кредитов.

В-третьих, почти  все российские банки столкнулись  с проблемой доступа на международные  рынки капитала (то есть долгосрочных пассивов, так необходимых для  ипотечного кредитования).

И наконец, в-четвертых, существенный кризисный рост ипотечных ставок на фоне ухудшения благосостояния населения резко сократил спрос на ипотеку.

В последние  годы в РФ одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных  аспектов ипотечного жилищного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует реализуемый национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При Правительстве РФ создан специальный орган по поддержке банков - Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), осуществляющее операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования. Объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300 - 400 млн. долл. А его потенциал - в 30 млрд. долл., то есть в сто раз больше текущих показателей.

Практика последних  лет показывает, что ипотечное  кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения  во всех регионах страны. К настоящему моменту к федеральной системе  ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подключилось уже более 45 субъектов.

Что касается института  ипотечного жилищного кредитования с позиций его роли в обеспечении  доступности жилья для массового  потребления, нужно сказать, что  не следует признавать ипотеку средством решения всех жилищных проблем.

Думается, сегодня  в России целесообразнее было бы применение первичного рынка одноуровневой  системы кредитования из-за ее легкой интегрируемости в национальное российское законодательство, дешевизны организации, отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, что существенно снизит стоимость кредита. Одноуровневая модель более проста и в нормативном регулировании.

Кроме того, решение  проблемы обеспечения жильем населения  через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства.

Государственная адресная финансовая помощь гражданам  при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов также  должна на деле стать неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики. Законодательство должно содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулирование; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и т.п.). Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.

Необходимо  также создание специального государственного жилищного ипотечного банка под  гарантию государства по экономическим  и другим рискам. При этом нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка  не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредитование нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации, то есть в качестве ее представителя. При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка.

Население, в  свою очередь, должно быть уверено в  экономической стабильности; в возможности  погашать ссуды; в том, что государство выступает в качестве гаранта их средств, а закон действительно регулирует и охраняет права.