Ипотечное кредитование: опыт зарубежных стран и Российская Федерация

Удешевлению жилищного  строительства будут способствовать переоснащение предприятий строительной индустрии на новой современной технологической основе, укрупнение строительных организаций, объединение их в корпорации, обладающие значительными собственными финансовыми ресурсами.

Необходимо решение проблемы несовершенства законодательной базы и отсутствия должной правовой защиты банков при ипотечном кредитовании физических лиц. В целях защиты прав банков, направляющих кредитные ресурсы на кредитование строительства жилья на стадии участия в долевом строительстве, важно на законодательном уровне внести изменения в соответствующие нормативные акты с тем, чтобы данный вид кредитования не был таким рискованным, обеспечивал гарантии прав кредитора на возврат кредитных ресурсов.

Следует в законодательном порядке закрепить необходимость государственной регистрации договоров залога права требования по договорам участия в долевом строительстве, прошедшим государственную регистрацию в органах Федеральной регистрационной службы.

С целью снижения рисков кредитования назрела острая необходимость расширения возможности использования внесудебных процедур обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога. Прежде всего, это предоставление залогодержателям права заключения нотариально удостоверяемых соглашений об обращении взыскания на заложенное имущество с залогодателями не только после возникновения оснований для обращения взыскания, но и в любой момент действия обязательства по кредитованию.

Учитывая, что реализация предмета залога, на который обращено взыскание, должна производиться путем продажи с публичных торгов, а данная процедура достаточно продолжительна по времени и не всегда эффективна, защитой интересов кредитора-залогодержателя в этой ситуации может быть введение положения. В соответствии с этим положением в законе будет установлена обязанность передачи залогодателем заложенного имущества в собственность залогодержателю в случаях неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником основного обязательства с последующей реализацией самим залогодержателем заложенного имущества без процедуры проведения публичных торгов.

Существенно сдерживает развитие ипотечного кредитования недостаточность  у банков долгосрочных ресурсов. Для  решения этой проблемы следует ввести специальные накопительные вклады, не подлежащие досрочному закрытию, что помогло бы гражданину накопить деньги на первоначальный взнос для приобретения квартиры, а затем получить у банка кредит по ставке, согласованной при открытии счета. Кроме того, банки неоднократно выходили с предложением о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ, предоставляющий вкладчикам право на досрочное изъятие своих сбережений.

Полноценное развитие ипотеки  невозможно без становления рынка  ипотечных ценных бумаг. В конце 2006 года Государственная Дума приняла поправки к Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах", снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами.

Рынок находится в  ожидании первых банковских ипотечных облигаций. Ждут своей очереди ипотечные облигации (долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье. Еще более отдален приход опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики. [27, c. 50]

В целях рефинансирования банки будут все больше взаимодействовать с управляющими компаниями, в целях создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов, сотрудничать с иностранными инвесторами – обладателями сравнительно дешевых ресурсов.

Процентные ставки будут  снижаться только при условии  значительного снижения уровня инфляции: в этом случае в ближайшие 2-3 года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях. Тогда продолжится и дифференциация процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Размер первоначального взноса при ипотеке будет 0% от стоимости приобретаемого жилья. Для заемщиков данные тенденции, безусловно, положительные. Появляется больший выбор ипотечных продуктов – можно найти оптимальный подбор параметров.

Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования, в том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию.

Не менее прогрессивным видится снижение для кредитных институтов планки ограничений на объем эмиссии облигаций, позволив размещать займы в пределах собственных средств эмитента.

Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка.

Российский рынок ипотечного кредитования представляет собой привлекательный  и динамично развивающийся сегмент  кредитного рынка, дальнейшее развитие которого, прежде всего, связано с формированием вторичного рынка ипотечного капитала, а, следовательно, и, с увеличением механизмов рефинансирования долгосрочных ипотечных активов, основывающихся на высокоорганизованной законодательной базе.

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В мировой финансовой практике ипотечное кредитование получило широкое распространение.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Объект залога - недвижимое имущество, служащие обеспечением обязательства  заёмщика.

Объект кредитования - конкретная цель, для достижения которой  предоставляется ссуда.

Двумя основными типами ипотечных кредитов являются постоянный ипотечный кредит и кредит с переменными выплатами.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В ходе анализа  было выявлено, что в настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов. Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно.

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования: ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут поступить с полученными ипотечными кредитами по-разному: переуступить их вторичным инвесторам либо сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах, либо выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги. Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства его развитию.

Практика РФ последних лет показывает, что  ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения во всех регионах страны. При Правительстве РФ создан специальный орган по поддержке банков - Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), осуществляющее операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования.

объем выданных банками ипотечных кредитов стал значительно уменьшаться в 2009 году, но к 3 кварталу 2010 года размер ипотечных кредитов существенно вырос.  Не смотря на все это, очевиден общий тренд: с рынка вытесняется валютная ипотека и следует ожидать, что валютная ипотека в нашей стране может вообще исчезнуть. Также с каждым годом возрастают ипотечные обязательства населения.

В результате анализа ипотечного кредитования в РФ был 
разработан ряд предложений. Для развития ипотечного кредитования необходимо создать условия для расширения объемов жилищного строительства, политика в данной области должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

 

 

 

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Акулова Т.А., Сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России//Финансы и кредит. - № 12. 2007.

2. Банковское дело/Под  ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили.  – М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2008. –  575 с.

3. Банковское дело/ Под  ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И. – М.: КНОРУС, 2009. – 768 с.

4. Бойкова М. Сквозь  строй// Прямые инвестиции. - № 4. 2008.

5. Веремейкина В.Д.  Ипотека: проблемы и перспективы// Банковская деятельность: услуги. - № 8. 2009.

6. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства: – М.: Изд-во Эксмо, 2008. –368 с.

6. Деньги. Кредит. Банки:  Учебник / Под ред. Иванова В.В., Соколова Б.И. - 2-е изд., перераб.  и доп. – М.: Проспект, 2009. –  848 с.

7. Деньги, кредит, банки/  Под ред. Жукова Е.Ф. – М. ЮНИТИ, 2007. – 703 с.

8. Карпинская В. Все  жилое – в кредит// Прямые инвестиции. - № 1. 2008.

9. Крупнов Ю.С. Проблемы  развития ипотечного жилищного  кредита в России//Финансы и  кредит. - № 16. 2009.

10. Мурычев А.Проблемы  и перспективы развития ипотеки в РФ// Банковское дело.-№ 9. 2009.

11. Мусина И.В. Доступная  ипотека: типичные риски и источники  "длинных" денег//Банковское  дело. - № 9. 2008.

12. Основы ипотечного  кредитования/Под ред. Н.Б. Косарева. – М.: Фонд "Институт экономики города": ИНФРА-М, 2007. – 576 с.

13. Саркисянц А.Ипотечное  кредитование на современном  этапе//Банковское дело.-№8. 2010.

14. Федеральный закон "О защите конкуренции" от 26.07.2006 №135-ФЗ (в ред. от 17.07.2009 №173-ФЗ).

15.  Федеральный Закон от 10.06.2002 № 86-ФЗ "О Центральном Банке Российской Федерации (Банке России)" (ред. от 29.07.2004).

16.  Федеральный Закон от 3.03.1996 года № 17-ФЗ "О банках и банковской деятельности" (ред. от 28.04.2009 № 73-ФЗ)

17.  Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ от 16.07.1998г. (в ред. от 30.12.2008 №216-ФЗ);

18.  Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

19.  Федеральный закон от 27.10.2008 № 175-ФЗ "О дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до 31 декабря 2011 года"

20. Черняк В.З., Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка:– М.: Юнити-Дана, 2009. – 464 с.

21. Хандруев А. Недоступное жилье // Прямые инвестиции. - № 11. 2008.