Ипотечное кредитование: становление и развитие

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

НОВОСИБИРСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ  И  УПРАВЛЕНИЯ  «НИНХ»

 

 

          Институт Экономики

 

          Кафедра  Банковского дела

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

«Ипотечное кредитование: становление и развитие»

 

Учебная дисциплина: Деньги, кредит, банки

Наименование  направления (специальности, профиля подготовки): Финансы и кредит

Ф.И.О. студента: Гречаная Анастасия Александровна

Номер группы: 0045

Номер зачетной книжки: 101276

Дата  регистрации курсовой работы кафедрой ____________

 

Проверил: Бригида Д.А.

                                                 

 

Оценочное заключение:

 

 

 

 

Новосибирск

2013

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ 3

1. ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 5

1.1. Понятие и характеристика ипотеки 5

1.2. Классификация ипотеки 9

1.3. Этапы ипотечного кредитования 12

2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ 14

2.1. Анализ деятельности банков в сфере ипотечного кредитования 14

2.2.Основные программы и условия кредитования 17

3.ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ………………………………………………… 20

3.1.Проблемы  развития ипотечного кредитования 20

3.2. Пути решения проблем 223

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 25

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 27

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает западные формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России.

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог  самого приобретаемого жилья.

Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский  указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских  выборов 1996 г. Тогда были приняты  сразу два правительственных  постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу  было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному  кредитованию - специального федерального органа.

В настоящий  момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная  способность личных доходов населения  достигла уровня, который существовал  до кризиса 1998 года, и, очевидно, что  значительная часть населения нуждается  в улучшении жилищных условий, а  также в приобретении нового жилья.

Хотя  само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной  неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать  средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия  должна быть в состоянии реагировать  на спрос, вводя в строй новое  жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с  функционированием рынка ипотечных  кредитов в нашей стране на сегодня  сложно переоценить.

Цель курсовой работы – изучить процесс становления и развития ипотечного кредитования.

Чтобы достичь  этой цели, ставится ряд задач:

- выяснить, как зародилась ипотека;

- выяснить, как в настоящее время определяется  ипотека и что является/ не  является ее объектами;

- определить, какие существуют виды ипотеки,  и по каким признакам ее  можно классифицировать;

-провести анализ деятельности банков в сфере ипотечного кредитования;

- выявить  проблемы и перспективы развития  ипотечного кредитования.

 

1. Характеристика  ипотечного кредитования

1.1. Понятие  и характеристика ипотеки

 

 

 

Понятие «ипотека» достаточно неоднозначно.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства  приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества[9,с.39].

Но это  понимание ипотеки в широком  смысле. Если мыслит более узко, то можно  определить ипотеку просто как залог  недвижимого имущества.

С юридической  точки зрения ипотека состоит  в обременении имущественных  прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической  же точки зрения, ипотека – это  рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости, позволяющий  привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Также существуют два основных взгляда на ипотеку.

Первый из них - «потребительский». В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита.

Второй  взгляд – «профессиональный». Он рассматривает  ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой  подсистемы финансового рынка. Характерной  чертой профессионального взгляда  на ипотеку является расширение цепочки  взаимоотношений участников со схемы  «заемщик – кредитор» к схеме  «заемщик – конечный инвестор». При  таких крайних полюсах наиболее четко вырисовывается то, что банки  и прочие финансовые институты, в  сущности, выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к ссудозаемщикам. Вместе с тем именно профессиональный взгляд на ипотечное кредитование наиболее четко показывает ключевую организующую роль в нем целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры, обеспечивающей в узком смысле определенную траекторию, а в более широком – воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса.

Ипотека характеризуется следующими чертами[11,с.427]:

- ипотека,  как и всякий залог, – это  способ обеспечения надлежащего  исполнения другого (основного)  обязательства – займа или  кредитного договора, договора аренды. Следовательно, ипотека базируется  на основном обязательстве, так  как без него она теряет  всякий смысл;

- в качестве  предмета ипотеки всегда выступает  недвижимость (предприятия, жилые дома, сооружения);

- предмет  ипотеки всегда находится во  владении должника. Он же остается  собственником, пользователем и  фактическим владельцем этого  имущества, но лишается права  распоряжения им, по крайней мере  без согласия кредитора, на  время залогового периода;

- договор  кредитора и должника об установлении  ипотеки оформляется специальным  документом – закладной, которая  сопровождается нотариальным удостоверением  и государственной регистрацией.

Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права  ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления  других доказательств существования  этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой [6,с.239].

- при  значительном превышении стоимости  залога над суммой выданного  кредита ипотека дает возможность  получить дополнительные ипотечные  ссуды под залог того же  имущества. Права ипотечных кредиторов  по одному и тому же недвижимому  имуществу удовлетворяются в  порядке регистрации ипотеки,  т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;

- в случае  неисполнения обязательства, обеспеченного  ипотекой, кредитор в праве требовать  продажи заложенного имущества  с публичных торгов. При реализации  имущества, заложенного по договору  ипотеки, ипотечный кредитор имеет  преимущества перед другими кредиторами  в размере суммы, указанной  в закладной.

Ипотеке присущи следующие принципы [8,с.478]:

1) Принцип  гласности, или публичности. Отражает  возможность доступа каждого  заинтересованного лица к информации, которая содержится в ипотечной  книге;

2) Принцип  специальности. Означает возможность  установления ипотеки только  к определенной недвижимости  и в определенном объеме;

3) Принцип  достоверности. Он гласит, что  записи в публичных книгах  означают, что в отношении данного  имущества нет иных прав и  правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) Принцип  старшинства. Этот принцип отражает  преимущество одного закладного  права перед другим в зависимости  от времени внесения его в  ипотечную книгу;

5) Принцип  бесповоротности. Он свидетельствует,  что ипотека прекращается лишь  в случаях, прямо предусмотренных  в законе или договоре;

6) Принцип  срочности. Отражает необходимость  его возврата не в любое  приемлемое для заемщика время,  а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном  договоре.

7) Принцип  обеспеченности кредита. Этот  принцип выражает необходимость  обеспечения защиты имущественных  интересов кредитора при возможном  нарушении заемщиком принятых  на себя обязательств.

8) Дифференцированный  характер ипотечного кредита.  Этот принцип определяет дифференцированный  подход со стороны кредитной  организации к различным категориям  потенциальных заемщиков по ипотечным  кредитам.

 

Объектом  ипотеки могут вступать объекты  недвижимости, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для  государственной регистрации. К  ним можно отнести [15,с.80]:

- предприятия  как единые имущественные комплексы,  используемее в предпринимательской  деятельности;

- здания  и сооружения (используемые в  предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по  тому же договору земельных  участков, на которых они находятся,  либо частей этих участков, функционально  обеспечивающих эти здания и  сооружения;

- жилые  дома, квартиры или их части;

- гостиницы,  дома отдыха, дачи, садовые домики;

- воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты;

- незавершенные  строительные объекты недвижимости  в совокупности с материалами  и оборудованием;

- участки  недр, обособленные водные объекты;

- леса, многолетние  насаждения;

- земельные  участки, находящиеся в собственности  граждан и предоставленные для  садоводства, животноводства, индивидуального  жилищного, дачного и гаражного  строительства, приусадебные земельные  участки, занятые зданиями, строениями  или сооружениями, а также для  личного подсобного хозяйства.

Объектом  ипотеки в свою очередь не могут  быть следующие объекты [17,с.63]:

- часть  имущества, разделение которого  фактически невозможно без изменения  его назначения;

- имущество,  изъятое из оборота, на которое  не может быть обращено взыскание;

- имущество,  в отношении которого предусмотрена  обязательная приватизация либо приватизация вообще запрещена.

1.2. Классификация  ипотеки

 

 

Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам:

1. По  объекту недвижимости.

2. По  целям кредитования. В качестве  подобных целей рассматриваются  следующие:

- приобретение  готового жилья в многоквартирном  доме либо отдельного дома  на одну или несколько семей  в качестве основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку;

- кредит  на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного  участка;