Ипотечное кредитование: становление и развитие

- строительство  и приобретение готового жилья  с целью инвестиций.

3. По виду  кредитора ипотечные кредиты  могут быть [12,с.19]:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду  заемщиков:

а) как  субъектов кредитования:

- кредиты,  предоставляемые застройщикам и  строителям;

- кредиты,  предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

б) по степени  аффилированности заемщиков:

- кредиты  сотрудникам банков;

- сотрудникам  фирм-клиентов банка;

- клиентам  риэлтерских фирм;

- лицам,  проживающим в данном регионе;

- всем  желающим.

 

5. По срокам кредитов. Сроки кредитования в России очень узкие. Ведь если представить, что человек планирует купить квартиру при помощи ипотечного кредитования, то сложно представить, какую сумму он должен будет выплачивать ежемесячно, чтобы погасить такой кредит за 3 года. Это лишний раз доказывает, что ипотечное кредитование – это слабая сторона нашего государства.

6. По виду процентной ставки [13,с.35]:

- кредит  с фиксированной процентной ставкой;

- кредит  с переменной процентной ставкой.

7. По возможности досрочного погашения:

- с правом  досрочного погашения;

- без  права досрочного погашения;

- с правом  досрочного погашения при условии  уплаты штрафа.

8. По степени обеспеченности (величине первоначального взноса). Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

В системе  ипотечного кредитования можно выделить несколько различных видов кредитов в соответствии с характером выплат.

Постоянный  ипотечный кредит (самоамортизирующийся) – это наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся  к числу самоамортизирующихся и  предусматривают разную периодичность  погашения основного долга и  процентов, а также другие дополнительные условия.

Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают  единовременный (шаровой) платеж. В  его рамках также выделяют три  разновидности:

 

 

- с замораживанием  процентных выплат до истечения  срока. Данный вид кредита не  предусматривает каких-либо выплат  как в погашение основного  долга, так и срочных процентов.  Погашение производится в конце срока;

- с выплатой  только процентов. Предусматривается,  что в течение срока регулярно  будут выплачиваться проценты  по кредиту. В то время как  выплаты основной суммы кредита  планируются в самом конце  срока;

- с частичной  амортизацией и итоговым шаровым  платежом. Предусматривает, что выплаты  будут осуществляться частично  до конца срока кредита [16,с.24].

Пружинный кредит, или кредит с фиксированным  платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Кредит  с участием в доходах и приросте стоимости применяется при финансировании доходной недвижимости. Он близок к  самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая  основной долг и проценты по нему, участвует  в доходах от объекта.

Кредит  с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривает равнопеременные выплаты в течение всего срока и используется владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будут увеличиваться ежегодно. Подобные кредиты используются, когда доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

Кредит  с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту  в конце срока или их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.

Кредит  с переменной ставкой. Обычно «привязанные»  к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования [14,с.17].

Канадский ролл-овер. Это ипотечный кредит, при котором его срок делится  на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается  своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит – это кредит с плавающей процентной ставкой.

Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже проаккредитованную недвижимость предоставляют второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредит  с выплатой добавленного процента. Предусматривает отнесение процентов  на основной долг, а результат делится  на число периодов погашения для  выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для  кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность  досрочного погашения кредита.

 

         1.3. Этапы ипотечного кредитования

ипотечное кредитование заем

щик правовой

Ипотечное кредитование – это целостный  механизм реализации отношений, возникающих  по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов [15,с.73].

Весь  процесс ипотечного кредитования может  быть разбит на 3 основные стадии [7,с.559]:

1. Инициирование.  Это процедура выдачи первичного  ипотечного кредита, включающая  в себя проверку как самой  собственности, передаваемой в  залог, так и заемщика, его способности  выполнить обязательства по кредитному  договору.

 

2. Посредничество. Это процесс приобретения ипотечными  посредниками индивидуальных ипотечных  ссуд у ипотечных, сберегательных  и коммерческих банков и трансформация  их в ценные бумаги, предлагаемые  к продаже инвесторам на вторичном  рынке закладных.

3. Инвестирование. Это процесс приобретения и  накопления физическими и юридическими  лицами ценных бумаг, выпускаемых  посредниками, для получения дохода  по ним.

Процесс ипотечного кредитования состоит из 6 этапов [13,с.30]:

1. Предварительная  квалификация (одобрение) заемщика.

2. Сбор  и проверка информации о заемщике.

3. Заполнение  анкеты-заявки на ипотечный кредит.

4. Оценка  кредитором вероятности погашения  ипотечного кредита. 

5. Заключение  сделки по ипотечному кредиту.

6. Обслуживание  данного ипотечного кредитования.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством  использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость  сравнительно мало подвержена  риску гибели или внезапного  исчезновения, а её наличие легко  проверяется;

- недвижимость  обладает осложнённой оборотоспособностью  (необходимостью регистрации сделок), что позволяет кредитору легко  проконтролировать её отчуждение; -

 высокая  стоимость недвижимости и риск  её потери являются мощным  стимулом, побуждающим должника  к точному и своевременному  исполнению своих обязательств.

В этом и  заключаются преимущества ипотечного кредита перед обычным.

         2. АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ

          2.1. Анализ деятельности банков в сфере ипотечного кредитования

 

 

 

По данным, представленным Банком России на 1 января 2013 года, в России насчитывается 667 кредитных  организаций, которые предоставляют  ипотечные жилищные кредиты. Текущее  состояние ипотечного рынка характеризуется  либерализацией условий кредитования и требований к заемщикам. Ипотека  развивается банками в тесном союзе с риэлторами, застройщиками, брокерами. Это взаимодействие ведет  к ускорению проведения ипотечной  сделки, открывает дополнительные возможности  для привлечения клиентов.

Для того, чтобы выбрать банки для дальнейшего  исследования, рассмотрим рейтинг банков по объему выданных кредитов за 2010-2012 гг., представленный в таблице 1.

Таблица 1- Рейтинг  банков по объему выдаваемых ипотечных  кредитов

Итоги 2010 года		Итоги 2011 года		Итоги 2012 года
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
Сбербанк	184 500	Сбербанк	320 712	Сбербанк	445 665
ВТБ24	31 732	ВТБ24	80 382	ВТБ24	157 608
Газпромбанк	16 677	Газпромбанк	45 690	Газпромбанк	64 201
ДельтаКредит	10 679	ДельтаКредит	18 144	ДельтаКредит	22 635
Запсибкомбанк	7 428	Росбанк	13 084	Росбанк	17 637
Транскредитбанк	7 190	Уралсиб	9 619	Связь - Банк	15 414
Возрождение	4 981	Раффайзенбанк	9 612	Уралсиб	13 991
ЮниКредитБанк	4939	Возрождение	9 150	Возрождение	11 801
BSGV	4 518	Запсибкомбанк	8 792	АК Барс	10 448
Жилфинанс	3 481	Абсолют Банк	8 581	Ханты – Мансийский Банк	10 082

 

В течение  последних трех  лет  по объему выданных ипотечных кредитов лидируют Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк.

Рассмотрим  деятельность данных банков в сфере  ипотечного кредитования более детально.

Выделим отдельно долю Сбербанка, ВТБ24 и Газпромбанка на рынке ипотечного кредитования. Результаты представлены в таблице 2.

Таблица 2 –  Доля банков в общем объеме выданных ипотечных кредитов

Год	Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.	Доля Сбербанка, %	Доля ВТБ24, %	Доля Газпромбанка, %
2010	380,1	49	8,3	4,4
2011	716,9	44,7	11,2	6,4
2012	1028,9	43,3	15,3	6,2

 

Из приведенных  данных видим, что доля ВТБ24 и Газпрома увеличивается, начиная с 2010 года. На долю Сбербанка приходится около  половины выдаваемых ипотечных кредитов, несмотря на то, что она постепенно снижается.

Проведем  анализ по каждому банку. Рассмотрим динамику объемов выдаваемых кредитов и их количества за последние пять лет: рассчитаем цепные показатели динамики (абсолютный прирост, темпы роста, темпы  прироста)

В таблице 3 представлены рассчитанные показатели по Сбербанку.

Таблица 3 – Показатели динамики по ипотечным кредитам, выданным Сбербанком

Год	Объем выданных ипотечных кредитов, млн. руб.	Абсолютный  прирост объемов выданных кредитов, млн. руб.	Темп  роста, %	Темп  прироста, %
2008	290 233	-	-	-
2009	107 365	- 182 868	36,99	- 63,01
2010	184 500	77 135	171,84	71,84
2011	320 712	136 212	173,83	73,83
2012	445 665	124 953	138,96	38,96