Ипотечное кредитование в Казахстане

Казахстанская ипотечная  компания провела большую работу по поиску схем, которые могли бы обезопасить заемщиков. В частности, адаптировала имеющийся международный  опыт применения ограничителей ставок вознаграждения – «cap» (кэп). Общая модель применения этих ограничителей такова. Предположим, в результате роста инфляции или увеличения темпов девальвации тенге плавающая ставка вознаграждения по тенговому ипотечному кредиту превысила заранее установленное максимальное значение-ограничитель. В этом случае начисление будет производиться по ставке ограничителя, несмотря на превышение фактической ставки. Данный проект был одобрен Национальным банком.

В связи с тем, что ставки вознаграждения по ипотечным жилищным кредитам плавающие, особую актуальность приобрело определение базового индекса для их пересмотра. Им стал индекс инфляции в годовом выражении (за последние 12 месяцев), по мнению инвесторов, - наиболее обоснованный индикатор состояния экономики.

Несмотря на то что к началу деятельности Казахстанской Ипотечной Компании законодательная база была в основном сформирована, в ходе апробации Программы проявились и нерешенные проблемы:

-несовершенство установленного законом порядка государственной регистрации сделок с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;

-отсутствие налоговых льготы для граждан, приобретающих жилье в кредит;

-включение залогового имущества в конкурсную массу при банкротстве юридического лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий  внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные  акты.

В рамках организации  системы ипотечного кредитования Казахстанской  Ипотечной Компанией в 2002 г. были заключены генеральные соглашения о сотрудничестве с четырьмя банками  второго уровня и двумя небанковскими  организациями. К 1 июля 2002 года общий  объем рефинансирования составил около 320 миллионов тенге. Это более 280 ипотечных  жилищных кредитов, выданных физическим лицам. На 1 мая объем займов казахстанских  банков физическим лицам на приобретение жилья достиг 5,3 млрд. тенге. В соответствии с международными требованиями были разработаны и успешно использовались стандарты ипотечного жилищного  кредитования. Казахстанская ипотечная  компания совместно с региональными  отделениями банка “ЦентрКредит” развернула свою программу во всех регионах республики: Система ипотечного кредитования стала динамичным и перспективным сегментом рынка потребительского кредитования.

В 2003 г. начинают проявляться  положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. Если в 2002 г. по оценкам КИК, в г. Алматы в среднем за месяц выдавалось около 250-300 ипотечных кредитов, т.е. около 10-13% от общего количества сделок по купле-продаже жилья, то в 2003г. количество сделок при участии ипотеки резко увеличилось, достигая на текущий момент примерно 600-700 сделок в месяц (т.е. 25-30%). В 2001г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2002г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, в 2003 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет. Важно отметить, что до 2003г. банки неактивно продвигались в регионах. Развитие ипотеки наблюдалось в основном в Алматы, Астане и Атырау - в городах, где сложились наиболее благоприятные и легко прогнозируемые уровни цен на недвижимость.

 

2.2. Перспективы  развития ипотечного кредитования  в РК в будущем.

14 апреля 2004 года  правительство Казахстана в целом  одобрило проект государственной  программы развития жилищного  строительства на 2005-2007 годы. Согласно  программе, ставились задачи обеспечить  в течение 2005-2007 годов строительство  и ввод в эксплуатацию более  12 млн. кв. метров жилья, в том  числе в 2005 году - 3 млн., в 2006-м  - 4 млн., в 2007-м - 5 млн. кв. метров. Реализация программы, как рассчитывают  в правительстве, позволит обеспечить  стоимость одного квадратного  метра жилья не более $350 во  всех регионах Казахстана, за  исключением, возможно, крупных городов,  прежде всего, в Астане и  Алматы, где высоки доходы населения. Народный банк объявил о том, что с 1 апреля в трех регионах страны - Астане, Алматы и Караганде - он запустил новую программу кредитования "Ипотека Lights". Заемщик может получить 100% стоимости приобретаемого жилья в долларах США или евро по ставке от 7 до 11 процентов годовых. Максимальный срок кредитования определен в пределах 15 лет. Условия кредитования весьма привлекательны: ограничения по сумме кредитования не устанавливаются, проверку платежеспособности заемщика банк не проводит, а пакет необходимых документов включает лишь удостоверение личности и РНН. По условиям программы "Ипотека Lights", обеспечением должно служить приобретаемое жилье и денежный вклад в Народном банке на сумму от 15 до 50% стоимости недвижимости.

25 мая 2004 г. в  Астане Министерство финансов  РК, ЗАО “Казахстанская ипотечная  компания” и банки второго  уровня - “Альянс Банк”, “Астана-Финанс”, “БТА-Ипотека”, “Нурбанк”, “Темирбанк”, “Texakabank”, “Цеснабанк”, “Казкоммерцбанк”, “БанкЦентрКредит”, “Народный банк”, “АТФ Банк” - подписали меморандум о сотрудничестве по реализации государственной программы развития жилищного строительства на 2005-2007 годы.

Динамичное развитие Казахстана и успешный ход реформ в экономике, обеспечивая подъем жизненного уровня населения, одновременно высвечивают отставание в некоторых  областях, в частности, в сфере  жилищного строительства. Жилищное строительство признано одним из приоритетных направлений Стратегии  развития Казахстана до 2030 года и является одной из наиболее важных задач общенационального  характера.

О приоритетах в  решении этой задачи и перспективах Государственной программы жилищного  строительства говорит заместитель  Премьер-министра РК С.М. Мынбаев: 

«Если до сих пор  ипотечными кредитами граждане могли  пользоваться лишь для покупки жилья  на вторичном рынке, то снижение ставок вознаграждения и суммы первоначального  взноса одновременно с увеличением сроков кредитования, делают ипотечный кредит для приобретения нового жилья доступным для широких слоев населения. В период реализации Программы намечается достигнуть следующих параметров ипотечного кредитования:

-размер ставки вознаграждения – 9-10 %;

-размер первоначального взноса – 10 %;

-срок ипотечного кредита – 20 лет.

В настоящее время  некоторые банки предлагают на рынке  ипотечные кредиты только с одним  из указанных целевых показателей. В комплексе кредиты со всеми  тремя показателями пока никто не предлагает. Перед нами стоит задача ориентировать рынок на достижение этих показателей.

Этого можно добиться использованием имеющихся финансовых институтов развития, таких, как Казахстанская  ипотечная компания. В настоящее  время разрабатывается специальная  Программа ипотечного кредитования доступного жилья в рамках действующей  Программы  АО «Казахстанская ипотечная  компания». Права владения и пользования  государственным пакетом акций  АО «Казахстанская ипотечная компания»  для более эффективного управления будут переданы от Национального  Банка Республики Казахстан Министерству финансов Республики Казахстан.

Ипотечное кредитование и система жилищных строительных сбережений вместе с индивидуальным жилищным строительством обеспечат  жильем большую часть нуждающихся  в улучшении жилищных условий.

В рамках Программы  предполагается ежегодное строительство  в каждой области, городах Астане и Алматы по одному 100-квартирному жилому дому для последующего предоставления социально защищаемым гражданам без права приватизации жилья.

Для обеспечения  строительства жилья будут разработаны  меры, направленные на дальнейшее снижение стоимости строительства жилья.

 

2.3. Деятельность  АО «БТА Ипотека» на рынке  ипотечного кредитования РК.

АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой  является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан – АО "Банк ТуранАлем".

На настоящий  момент компания является одной из трех крупных и специализированных ипотечных компаний, имеющих лицензию Национального Банка Республики Казахстан на проведение заемных  операций.

Сегодня, компания АО "БТА ИПОТЕКА" является одним  из крупнейших операторов на рынке  ипотечного кредитования Республики Казахстан. По различным оценкам порядка 30-40% вновь выданных жилищных ипотечных  кредитов, являются результатом деятельности компании.

 В настоящее  время функционируют центральный  офис в городе Алматы, а также представительства компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует открыть свои представительства во всех основных региональных центрах Республики Казахстан.

Основными направлениями, в которых компания развивает  ипотечное кредитование являются следующие:

·      Кредитование покупки жилья на вторичном  рынке;

·      Кредитование покупки жилья на первичном  рынке;

·      Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;

·      Кредитование строительства частных  коттеджей;

·      Кредитование покупки коммерческой недвижимости;

·      Кредитование реконструкции и ремонта  уже имеющейся коммерческой недвижимости;

·    Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

 

На сегодняшний  день ОАО "БТА Ипотека" предлагает самые гибкие условия кредитования. В арсенале компании несколько различных  пакетов условий, позволяющих взять  кредит любому лицу, имеющему достаточный  первоначальный взнос и уровень  дохода.

Все пакеты доступны в разных регионах Казахстана и имеют  различные условия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав становление  и развитие ипотечных отношений  в Республике Казахстан, можно сделать  следующие выводы:

1.  Как показывает  международная практика, развитие  ипотечного кредитования приносит  значительные выгоды государству.  Прежде всего, оно способствует  решению жилищной проблемы, что  немаловажно с точки зрения  социальной политики. При этом  стимулируется собственная инициатива  граждан. Кроме того, для кредитования  привлекаются внутренние инвестиции  – сбережения населения, деньги  институциональных инвесторов. В  результате происходит косвенное  финансирование реального сектора  экономики, а именно строительной  и смежных с ней отраслей. Как  следствие практически без вмешательства  государства решаются проблемы  замены и восстановления ветхого  жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту  налогооблагаемой базы и увеличению  поступлений в бюджет в виде  налогов и сборов. Мировой опыт  свидетельствует о том, что  развитие ипотечного кредитования  является существенным фактором  развития экономики страны в  целом.

2.  Основные предпосылки  для развития   ипотечного     кредитования     в     Казахстане  – это наличие  потенциально высокого спроса  на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение  структуры банковских операций.

3.  Ипотечное    кредитование     в     Казахстане   существует всего  около 7  лет. К сожалению,  пока еще не все население  привыкло к мысли о том, что  можно приобретать дорогостоящие  товары в кредит, людей отпугивает  сама мысль о долгосрочной  задолженности. Все еще устойчива  привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих, работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья,  срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет. К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

4.  Инициатором  внедрения системы ипотечного  кредитования в Казахстане выступил  Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель.

5.  С расширением  ипотечных предложений появилась  насущная потребность в создании  финансового института, обеспечивающего  решение вопросов ликвидности  банков при долгосрочном ипотечном  кредитовании, использования внутреннего  инвестиционного потенциала. Решением  этих задач занимается Казахстанская  ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может  напрямую финансировать программу,  главным фактором развития ипотеки  становится доступность других  источников. В рыночной экономике  это – средства институциональных  инвесторов, привлекаемые на фондовом  рынке. Казахстанская ипотечная  компания планирует изыскать  необходимые средства путем выпуска  ценных ипотечных бумаг, которые  будут обеспечены залогом прав  требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент  для многих стран мира, и он  пользуется большим спросом среди  иностранных инвесторов, поскольку  является очень удачным симбиозом  надежности, доходности и ликвидности.