Ипотечное кредитование и тенденции его развития

1.2  История развития ипотечного  кредитования.

Ипотека…  Слово, которое настолько плотно вошло в наш обиход, что воспринимается, как что-то очень привычное, знакомое, конечно, вызывающее неоднозначные  мнения и нарекания, но при этом ставшее  неотъемлемой частью жизни очень  многих россиян, еще большего числа  европейцев и подавляющего большинства  американцев.

Между тем, столь актуальная и современная  ипотека возникла как вид кредитования очень давно — еще в Древней  Греции, и за свою долгую историю  успела пережить и пики популярности, и периоды забвения, а в настоящее  время является важной частью экономики  практически всех развитых государств и необходимым элементом экономической  политики. Впервые термин «ипотека»  был введен в Древней Греции известным  реформатором и политическим деятелем Солоном еще в VI веке до нашей  эры. Конечно, система залогов, под  которые выдавали кредиты ростовщики и просто зажиточные граждане, существовала и до этого, однако ранее предметом  залога выступал сам заемщик. В случае невыплаты долга он становился рабом  своего кредитора на определенный, зависящий от размеров долга срок, и был вынужден отрабатывать полученные средства зачастую непосильным трудом.

Солон же предложил использовать в качестве такого залога ценное движимое и недвижимое имущество гражданина. А для того, чтобы засвидетельствовать сделку на земельном участке заемщика устанавливался специальный столб, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), на котором указывались имена кредитора и заемщика, сумма долга и условие — выносить и продавать имущество с данного участка до погашения долга запрещено. То есть, в принципе, основные моменты современного кредитного договора появились уже тогда. Конечно, в дальнейшем от использования столбов отказались, вместо них появились специальные книги, получившие название «ипотечные», а вот сам принцип кредитования под залог недвижимого (и не только) имущества прижился и получил новое развитие уже во времена Римской империи.

Кстати, в республиках Древней Греции, система ипотечного кредитования была вполне открытой, и каждый кредитор мог в любое время ознакомиться с состоянием земельного участка  или строения, которое предлагалось ему в качестве залога. Заемщик  же мог быть уверен, что условия  кредитования окончательные и в  случае притеснений и новых требований со стороны кредитора он сможет обратиться с жалобой к властям. Однако сами условия ипотеки в Древней  Греции были довольно жесткими — кредитор имел полное право продать полученное в залог имущество, если ему предлагали более высокую цену, так что  во многом такая система была основана на личных отношениях и доверии между  сторонами. Такие кредитные сделки носили название «фидуции». 

В Римской  империи уже в 1 веке нашей эры  были открыты первые ипотечные учреждения, а в период правления императора Антония Пия, во 2 веке нашей эры  была разработана система законодательных  актов, которые регулировали деятельность таких кредитных учреждений.

 Интересно, что первые государственные программы, по которым кредиты особо нуждающимся слоям населения — сиротам и вдовам, выдавались по льготным ставкам, появились еще в Древнем Риме, при императоре Траяне. В то время льготная ставка составляла 5% годовых. Тогда же кредитная сделка с залогом в виде недвижимого имущества претерпела изменения — кредитор теперь имел право продать залоговое имущество только в том случае, если заемщик не выполнял взятые на себя обязательства по своевременной выплате сумм залога. Такая сделка получила название «пигнус» — неформальный залог. Одновременно с развитием ипотеки появились и первые мошенники — некоторые владельцы недвижимости закладывали свое имущество несколько раз и таким образом получали сумму, намного превышающую действительную стоимость дома или земельного участка

Новый виток  развития ипотеки наступил в средние  века, когда рабовладельческий строй  стал сдавать свои позиции, и все  большее распространение получило предоставление земель в аренду. Первоначально  наиболее частым предметом залога выступали  орудия труда, а затем и недвижимое имущество. Интересно, что, например, в Германии ипотека как таковая появилась в 14 веке, а вот первые государственные учреждения, официально предоставляющие кредиты под залог недвижимости открылись только в 18 веке. То есть первоначально обычные граждане заключали сделки по кредитованию под залог без каких-либо согласований с государственными органами. В дальнейшем же роль властей в регулировании кредитной системы значительно выросла, появились ипотеки, ограниченные по времени, соответствующие условия начали вносить в ипотечные книги, а также кредиты, разделенные по степени важности, в силу требований законодательства.⁷

Во Франции  ипотечные кредиты получили распространение  несколько позже — только в 16 веке, причем тогда она еще была не гласной, не регулировалась государством и в большинстве своем основывалась на доверительных отношениях сторон. Именно из-за невмешательства в кредитные  отношения властей и отсутствия соответствующих законов уже  в 16 веке появились первые упоминания о мошенничестве — как и  в античные времена, некоторые землевладельцы закладывали участки по нескольку  раз. Увеличение популярности ипотечного кредитования и развитие системы государственного регулирования началось во второй половине 18 века. Первый государственный банк, выдававший кредиты помещикам под залог земельных участков открылся в 1770 году в Силезии, после трех лет работы, когда система доказала свою эффективность и рентабельность, подобные заведения были открыты и в Пруссии. В Австрии первый банк, специализировавший на выдаче кредитов под залог недвижимого имущества, был открыт в 1811 году, во Франции — в 1852 году. Кстати, первый французский ипотечный банк — «Креди фонсье де Франс» успешно работает и поныне.⁸

В России ипотека и ипотечное кредитование появились в 50-х гг. XVIII в. и существовали до 1917 г. Первоначально кредиты предоставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми из которых явились Монетная контора, возникшая при Петре II в 1728 г., а позднее — государственные заемные банки (в Москве и Санкт-Петербурге), Банк для поправления при Санкт-Петербургском порте коммерции и купечества, созданный при Елизавете Петровне в 1756 г.

При Екатерине II появились cохранные и ссудные казны, приказы общественного призрения. В течение долгого времени в России практически все кредитные учреждения, в том числе занимающиеся ипотечным кредитованием, были государственными.

При Николае I возникли первые сберегательные кассы, сохранные казны являлись самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита. С 1785 г. действовали дворянские банки. Кредиты предоставлялись дворянам под залог имения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными крестьянами специальными комиссиями, и кредит выдавался под 60-70% стоимости имущества.

В конце XVIII в. появились городские кредитные общества и земельные банки, выдававшие кредиты под залог недвижимости не денежными средствами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью, одновременно заемщик становился членом кредитного товарищества.

Особенное распространение эта схема получила при образовании городских кредитных  обществ, когда члены общества, не имея солидного уставного фонда  или других источников финансирования, умудрялись инвестировать крупные  средства в долгосрочные строительные проекты. Происходило следующее: собирались собственники недвижимости, объединялись в товарищество, внося в виде пая  собственные доходные дома. Затем  выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Ценные бумаги выдавались непосредственно  учредителями, которые с этими  долговыми обязательствами шли  на вторичный рынок к инвестору, обещая по бумагам фиксированный  доход.

 Чтобы  придать своим ценным бумагам  больший вес, кредитные товарищества  добились права конвертировать  их в государственные обязательства  (акции займов и т. д.). В этом  им, конечно, содействовало государство.  Дело в том, что когда Александр  II увидел, что ипотека развивается  недостаточно быстро, был проведен анализ и выяснилось, что основное противоречие заключалось в потребности в долгосрочных капиталах при наличии краткосрочных. И тут государство поняло свою заинтересованность в ипотеке и приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций.

В частности, организации или лица, которые  имели их на руках, получили возможность  заложить эти облигации в госбанк  и получить кредит. С другой стороны, решением правительства на покупку  таких облигаций были направлены свободные капиталы городских управ, и это оказалось очень выгодно, так как эти ценные бумаги приносили  хоть и небольшой, но стабильный доход  в течение длительного времени. Таким образом, ипотечные облигации  получили дополнительные гарантии со стороны государства.

Помимо  перечисленных преимуществ инвестирования в ценные бумаги кредитных обществ, немаловажным фактором в глазах частного инвестора было круговое поручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Надо отметить, что годовой  процент по этим ценным бумагам был  невысок — до 5%.

Всего к  1915 г. всеми кредитными учреждениями России было выдано сельских ссуд на 3,5 млрд руб. Под залог было принято 61 млн десятин земли, или 56% частных владений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд. руб. 

Право Российской империи не предусматривало законного  и судебного залогов. Для действительности залога недвижимости необходимо было придать договору о залоге особую форму — форму крепостного  акта (закладной крепости), который  должен был быть подписан двумя свидетелями. Договор о залоге движимых вещей  заключался в нотариальной форме. Залог  как движимого, так и недвижимого  имущества влек за собой запрет его  отчуждения. Наряду с общими нормами  о залоге существовали специальные  правила о залоге для казны, кредитных  институтов (Устав кредитный), ссудных  касс и товарных складов (Устав торговый).

Еще одна попытка проведения ипотечной реформы  была задумана в 1849 г., но проработка основных проектов продлилась до 1890 г. Эта реформа предполагала принципиальным образом изменить систему залогового права на недвижимость. По замыслу ее авторов, реформа должна была способствовать развитию поземельного кредита, т. е. такого кредита, который предоставляется под обеспечение его недвижимостью .⁹

Главными  частными финансовыми центрами являлись акционерные коммерческие банки, число  которых к 1917 г. превышало 50. Ипотечным кредитованием занимались и мелкие кредитные учреждения — городские общественные банки, общества взаимного кредита (городские, земские, сословные, профессиональные), кредитные кооперативы. Специализированными государственными ипотечными учреждениями были Крестьянский поземельный банк, Государственный дворянский земельный банк. На Государственный Крестьянский банк была возложена задача: ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. При его участии с 1888 по 1905 гг. было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли. К 1915 г. банк принял в залог 16,9 млн. десятин земли и стал мощным орудием столыпинской аграрной политики, направленной на создание класса мелких земельных собственников.

Задачей государственных дворянских банков было поддержание помещичьего землевладения, а потому они обслуживали интересы исключительно дворянского сословия. Схема их работы была достаточно проста. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость  недвижимости вместе с крепостными  душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как правило, сумма кредита  составляла 60-70% от стоимости закладываемого имущества. Подобная система 

просуществовала до 50-х гг. позапрошлого века.

Причиной  ее краха стало несоблюдение дворянскими  банками «золотого правила» сбалансированности пассивов и активов. Выдавая долгосрочные ссуды, банк привлекал средства вкладчиков на депозит на меньший срок: дворяне  при этом направляли заемные средства не на приращение капитала, а на текущие  потребности. Все это приводило  к массовым неплатежам по ссудам. До революции ипотека в России развивалась не менее, а зачастую и более быстрыми темпами, чем в Европе. А вот после 1917 года кредит под залог был в нашей стране предан не просто забвению — он был официально запрещен. Так что в 90-е годы России пришлось заново восстанавливать свою систему ипотечного кредитования.¹⁰

2. Ипотечное кредитование в России  и мировой опыт.

2.1 Ипотечное кредитование в современной России.

Формирование  системы ипотечного жилищного кредитования –одно из приоритетных направлений  современной государственной жилищной политики. В Российской Федерации потребность в ипотечных кредитах исключительно велика. Лишь 68%квартир находятся в собственности граждан, из них 62%являются однокомнатными, что говорит о необходимости улучшения жилищных условий. Банки  предоставляют широкий выбор ипотечных кредитов  на различных условия . Как правило, сроки таких кредитов – от 1 года до 30 и даже 40лет. Но большинство россиян берут ипотечные кредиты на 10-15лет. Сумма кредита может значительно варьироваться от 10тыс. в дол. США/евро и 200тыс. руб. вплоть до 100% стоимости приобретаемой недвижимости.

 В  Российской Федерации законодательная  база ипотечного жилищного кредитования: Конституция  РФ (1993),в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности, ГК РФ (ст.37,131,209,246,260,329,488,855), который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положение о праве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения  взыскания на заложенное жилое помещение и др., а также  предусматривает ряд правил  в отношении  обязательной государственной  регистрации права собственности и иных вещных  прав  на недвижимое имущество, возникновения, ограничения и перехода таких прав; законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.