Ипотечное кредитование и тенденции его развития

Основным  законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон от 16   июля 1998г.№102-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹¹. Он определяет в качестве ипотечных кредитов любые виды  кредитов, выданных под залог недвижимости.

В данном Законе  определены:

1. основания для возникновения ипотеки  и ее регулирование, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;
2. основные требования  к содержанию договора об  ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости;
3. описана процедура  государственной регистрации и потеки; определенны права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору ипотеки;
4. переход прав  на это имущество к другим лицам  и  обременение этого имущества  правами других лиц; обеспеченность сохранности  имущества, заложенного по договору об  ипотеке; установлены понятия последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а так же возможность уступки прав по договору об ипотеке;
5. заложены основания развития вторичного рынка  ипотечных кредитов.

 В  этом  Законе четко отражены  правоотношения в области ипотеки  жилых домов и квартир.

 В  Федеральном законе от 11ноября 2003г.№152-ФЗ«  Об ипотечных ценных бумагах»¹²  установлены качественно новые отношения в сфере ипотечного кредитования. Данный закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации, как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов.   Этот Закон является основой для внедрения в России широко используемых  на Западе моделей ипотечного кредитования: модели ипотечных банков и модели вторичного ипотечного рынка, он создает предпосылки для эмиссии ипотечных облигаций и продажи их на фондовом рынке, формирование рынка ипотечных ценных бумаг  обеспечит широкое привлечение средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

В январе 2000г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования  в Российской Федерации.¹³ Данная концепция основывается на том, что любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой  прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования. Такой подход предоставил огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схем   ипотечного кредитования, включающие финансовую поддержку граждан для улучшения жилищных условий. Сейчас в стране действуют около десятка различных ипотечных схем, в основе многих из них лежит бюджетное финансирование (так называемые псевдоипотечные программы). К наиболее популярным схемам, действующих в регионах относятся:

- аренда жилья с последующим выкупом;

-создание  фондов с использованием бюджетных  средств ,которые занимаются строительством и продажей в рассрочку ;

-депонирование  местными властями ипотечных  агентств, что обеспечивает   снижение  процентных ставок,  но сдерживает  развитие рыночной системы рефинансирования  кредитов;

-организация  ипотечными компаниями строительства  жилья  для потенциальных заемщиков, соединение строительства и сбыта жилья посредствам ипотечного жилищного кредитования.

В каждом субъекте  Российской Федерации  принят комплекс законодательных актов, обеспечивающих реализацию разработанных ими схем жилищного кредитования. Например, ипотеку в Самаре и Самарской области представляют 31 ипотечный банк, которые предлагают заемщикам 248 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости.

Региональная  структура российского рынка  ипотечного кредитования .

Таблица №1. «Рейтинг регионов Российской Федерации по объему выданных ипотечных кредитов (млрд. руб.)»

Таблица № 2 «Рейтинг регионов Российской Федерации по количеству выданных ипотечных кредитов»

Таблица № 3 «Рейтинг регионов Российской Федерации по величине среднего ипотечного кредита, млн.руб.»

Источник данных таблиц¹⁴

Выше  предложенные таблицы наглядно показывают, что в 2012 году объёмы ипотечных кредитов в Самарской области снизились  на несколько позиций.

5 октября  2012 года принято постановление  Правительства Самарской области  № 504, которым внесены изменения  в областную целевую программу  «Развитие ипотечного жилищного  кредитования в Самарской области»  на 2010-2012 годы . Данной Программой в 2012-2013 годах предусматривается реализация мероприятий по предоставлению социальных выплат на компенсацию затрат в полном объеме по уплате первоначального взноса, но не более 20% от суммы ипотечного кредита, предоставленного молодым учителям.¹⁵

Объем финансирования программы в 2012 году составляет 44,0576 млн.руб, в том числе из средств федерального бюджета 21,5882 млн.руб, из средств областного бюджета 22,4694 млн.рублей, в 2013 году -27,5359 млн.рублей, в том числе  из средств  федерального бюджета 13,4926 млн. рублей, из средств областного бюджета 14,0433 млн рублей.

Исполнителем мероприятия является министерство экономического развития, инвестиций и торговли Самарской  области.

Таблица № 4. Топ-20 регионов РФ по объему ипотечного кредитования

Ставки по ипотеке в Самаре и  Самарской области находятся  в диапазоне 7.65 – 18.00 % годовых по рублевым кредитам и 5.98 – 15.00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Самаре составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Самаре может достигать 50 лет. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика¹⁶.

Также можно выделить ряд банков по объему предоставления ипотечных кредитов.

Таблица № 5. Десятка лидеров рынка ипотечного кредитования выглядит следующим образом.

Ипотечные  кредиты стандартно предоставляют в рублях, долларах и евро. При этом процентные ставки по ипотечным кредитам в долларах и  евро ниже на 0,5%-2%,чем процентные ставки по кредитам в рублях. Размер процентной ставки колеблется от 9% до 18%  в валюте и от 10%до 20% в рублях. Средние ставки по кредиту составляют 10,5% -11%годовых в рублях и 10%в валюте. В случае, если у заемщика имеется обеспечение в виде ликвидного золота и (или) поручителей, банк  может снизить процентную ставку на 1-3%. Кроме того, минимальные процентные ставки  устанавливаются, как правило, для кредитов на небольшой срок (до пяти –семи лет) и при достаточно высоком первоначальном взносе (до 40-50%). Ставка по ипотечному кредиту также зависит и от способа  подтверждения доходов: процент по кредиту может увеличиться при подтверждении дохода  справкой с места работы в произвольной форме.¹⁷

При ипотечном кредитовании, на первичном рынке многие банки используют дифференцированную процентную ставку  по кредитам, определяя ее на одном уровне на стадии объекта недвижимости и на другом, обычно более низком (1-2%) уровне при оформлении прав собственности на данный объект. Такая дифференциация связана с тем, что на этапе строительства кредитование осуществляется под залог прав требования по инвестиционному договору, так как квартира в этот момент не является собственностью заемщика (и не будет ей являться до сдачи дома Госкомиссии).

На вторичном рынке устанавливаются  единые ставки на весь период кредитования, они могут быть как фиксированными, так и плавающими, привязанные к определенной базовой ставке. Фиксированная ставка отличается постоянством: при заключении договора ипотечного кредитования, где предусмотрена постоянная ставка, банк устанавливает определенную сумму ежемесячных платежей до конца погашения кредита. Особенность плавающей ставки заключается в том, что величина выплат может, меняться каждый месяц. Величина плавающей ставки зависит от изменения базовой ставки. В большинстве банков необходимым условием получения ипотечного кредита является первоначальный взнос. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. В настоящее время наметилась тенденция по его сокращению – наиболее распространен вариант 5-10%, но у ряда банков первоначальный взнос снизился до 0%. На первичном же рынке распространена 10-15% величина первоначального взноса.  Расширяется сотрудничество между крупными компаниями – застройщиками и банками для реализации совместных ипотечных программ. Такие программы предусматривают покупку дома на всех этапах строительства, а в некоторых случаях – еще на стадии предпроектной подготовки. По данным банка «ДельтаКредит» в 2011 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни. К примеру, ВТБ24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка «Уралсиб» сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлтерских и брокерских компаний.¹⁸

Общему веянию поддался даже Сбербанк, долгое время не проявлявший интереса к сотрудничеству с брокерами  и риэлторами. Ярким примером служит проект сотрудничества в сфере ипотечного кредитования, который разработали  Среднерусский банк Сбербанка России и Гильдия риэлторов Московской области. По стандарту взаимодействия риэлтора и кредитного инспектора Сбербанка, за каждым риэлтором будет закреплен  определенный сотрудник банка, оперативно консультирующий и помогающий в  решении вопросов по ипотеке. Также  проект предусматривает работу по повышению  профессионального уровня ипотечных  брокеров и формированию группы профессионалов, чтобы удовлетворить возросшие  кадровые потребности рынка - для  этого планируется разработать  и реализовать совместную учебную программу. В то же время интеграция выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги.