Ипотечное кредитование и тенденции его развития

Сейчас в банковском сообществе активно обсуждается перспектива  создания кредитного паспорта - единого  шаблона условий кредитования, чтобы  заемщику было проще сравнивать предложения  разных банков. Кроме того, кредитный  паспорт облегчил бы для заемщика расшифровку данных о полной стоимости  кредита, которые, несмотря на все старания Центрального банка РФ и Роспотребнадзора все еще нередко выглядят для заемщика «филькиной грамотой».¹⁹

При предоставлении ипотечного кредита  банк предъявляет довольно жесткие  требования к своим потенциальным  заемщикам по  различным критериям. Основным из них является ежемесячный подтвержденный доход заемщика, из которого будут производиться выплаты по кредиту. Банк предъявляет и требования и к возрасту заемщика чаще всего заемщик должен быть не моложе 18 лет на момент получения кредита и не старше 60-65лет к моменту его погашения. Однако уже сейчас некоторые банки предоставляют ипотеку  лицам, которым на момент погашения ипотеки будет уже 75лет. Приоритетным же возрастом для ипотечного кредитования являются люди 30-35лет. Большинство банков предоставляют ипотечные кредиты гражданам России, имеющим постоянную  регистрацию (данное требование не всегда является обязательным). Особое внимание уделяется к размеру непрерывного трудового (как правило, не менее шести  месяцев) и общего трудового стажа (не менее года). Чем больше величина трудового стажа заемщика и, что особенно важно, непрерывного стажа на последнем месте работы, тем выше шанс на получение ипотечного кредита, поскольку именно по этим показателям банк судит о стабильности доходов клиента.

Существенной характеристикой  ипотечной программы является возможность  досрочного погашения кредита без  штрафных санкций, что предусматривает  большинство банков. Для повышения привлекательности ипотечного кредитования у банков остается такой эффективный инструмент, как обязательство предоставить отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка в семье заемщика. Такую возможность предусматривают ипотечные программы банка «МИА» и Сбербанка. В резерве средств улучшения условий ипотечного кредитования остаются манипуляции с отменой различных комиссий. В первую очередь, это касается комиссии за выдачу кредита, но можно пожертвовать еще и комиссиями за резервирование денежных средств для выдачи кредита, за обналичивание денежных средств со счета для использования кредита, за внесение платежа по кредиту через кассу банка, за перечисление платежа по кредиту со счета стороннего банка и т. п.

Борьба  за клиента на ипотечном рынке  ведется как ценовыми, так и  неценовыми методами. Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком  центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением  жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном  банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить  расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко  работают по более удобному для клиентов графику - их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным.²⁰

Сети  ипотечных центров развивают  Альфа-Банк²¹, Банк Москвы, БСЖВ, банки "Возрождение" и "ДельтаКредит", ВТБ 24, Инвестрастбанк, Райффайзенбанк, Сбербанк, ЮниКредит Банк. Кроме того, для рекламы ипотечных кредитов банки нередко прибегают к такому инструменту как бесплатные семинары и консультации. Например, посетители "Дней открытой ипотеки" банка «Уралсиб» получают не только консультации, но и сертификат, который дает возможность предъявителю получить скидку на процентную ставку при оформлении ипотечного кредита.

2.2 Зарубежный опыт ипотечного  кредитования.

Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшением жилищных условий. Банки самостоятельно эмитируют ипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

Деятельность  ипотечных банков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечного кредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также очень развиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. Во Франции и Испании одноуровневая система реализована через монопольные государственные ипотечные банки.

В Германии с 1900 г. существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них не разорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своим вкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).²²

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они  занимаются главным образом кредитованием  операций с недвижимостью, а также  инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства  под залог земли, впоследствии —  кредитование жилищного строительства. В то же время ключевыми участниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственные жилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков и страхование кредитных рисков.²³

В Дании  реализована система ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных  кредитных обязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемые на рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому, по объёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёма оборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).²⁴

В Великобритании процесс формирования ипотечных  банков приобрёл характер замещения  строительных обществ. Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились в ипотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки стали преобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.²⁵

В Аргентине  эффективная система ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка в рамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создало  гарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых  банками — участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда  предоставил 15-летний заем (включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных  кредитов ипотечных банков), эмитируемым  субъектами ипотечного рынка. Плата  за гарантию — 5% от суммы кредита. Сертификаты  паев имеют единый стандарт и номинированы к валюте кредита Всемирного Банка.

Гарантийный Фонд создается для того, чтобы  выкупить у банков — участников проекта выпущенные ими облигации  в случае, если у банков нет возможности  поддерживать их курс ввиду спада  на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом, продать ему свои ценные бумаги.

Банки —  участники эмитируют номинированные по курсу доллара США облигации  для того, чтобы аккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (как в области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованию с гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых  облигаций.

Однако  эволюция ипотеки привела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечного кредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backed securities — MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображением поддержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована и получила распространение в США.

В Соединенных  Штатах Америки еще во времена  Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная  система ипотечного кредитования жилищного  строительства и приобретения жилья  в собственность. Сегодня система  финансирования жилья в США —  это сложный рынок общенационального  масштаба, на котором действует огромное число учреждений, включая ипотечные  банки, сберегательные и кредитные  ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Решающим  фактором успеха в данном направлении  оказались мероприятия по формированию вторичного ипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданы специализированные организации  — Федеральная национальная ипотечная  ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).²⁶

Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году. Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction Finance Corporation. Сначала она была названа National Mortgage Association of Washington — Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том же году ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA, Fannie Мае) — Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной целью Fannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal Housing Administration (FHA) — Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные в собственности государства.

В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной  Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена  на два отдельных предприятия. Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании (государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня Fannie Мае — крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейший источник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятся среди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard & Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие — Правительственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association, GNMA или Ginnie Mae) — государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.²⁷

Все эти  организации наделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственную гарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг, обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5 трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американских правительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн. долларов).

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США  напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять  же выступают США, потратили десятки  миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому  образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли  законы, основанные на германском (европейском  континентальном) праве как более  соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В то же время в последние годы в континентальных  европейских странах, например в  той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизации активов. То есть рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

3. Проблемы и перспективы развития  ипотечного кредитования в РФ.

3.1 Основные проблемы развития  ипотечного кредитования в России.

Формирование  системы ипотечного жилищного кредитования –одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики. Российские банки не в состоянии удовлетворить имеющийся спрос на рынке. Сегодня в общем объеме приобретаемой недвижимости ипотечные сделки составляют около 15% по вторичному рынку и 10% на первичном рынке. По данным социологических исследований, всего 1,2% российского населения может приобрести жилье за счет собственных накоплений ,0,3% семей  ежегодно обеспечиваются жильем  за счет бюджетных денег. При этом почти 80% семей нуждаются в улучшении жилищных условий.

Несмотря  на то, что ипотечное жилищное кредитование, достаточно новое направление в  современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающим фактором является отсутствие ряда необходимых  законов, высокие процентные ставки, а также разногласия различных  экспертов в принципах формирования ипотечного рынка. Проблем и нерешенных вопросов пока еще очень много, но можно констатировать, что уже  появились как потребители ипотечных  услуг, так и структуры, готовые  оказывать подобные услуги, т.е. выдавать кредиты под залог недвижимости.

В России специализированные кредитные организации  заменяют организации-застройщики. В  течение периода накопления все  взносы клиента оформляются как  долевое участие в строительстве  конкретного здания и инвестируются  в строительство. По его окончании  клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость  квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками  и пайщиками.                                                                  

Первой  и основной проблемой, с которой  сталкивается кредитор,  большой  риск не возврата кредита. Несмотря на то, что жилье, предоставляемое на условиях ипотеки, автоматически переходит  в залог кредитору, вероятность полного покрытия убытков в случае не возврата невелика. Сложилась ситуация, когда, по оценкам экспертов, аналогичная купленной сейчас на условиях ипотеки квартира будет стоить три четверти нынешней цены. А при учете процентов за ипотечный кредит приобретение квартиры в настоящий момент выглядит дорогостоящим. ²⁸Кредитор при этом тоже рискует, так как кредит предоставляется на покупку квартиры по рыночной цене сегодняшнего дня, а вероятность падения цены залога через какое-то время очень велика.