История развития ипотечного кредитования

. История развития ипотечного кредитования

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В это время (1754 год) были открыты  дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

Отличие российской ипотеки  от зарубежной было заложено в самом  государственном укладе. Широким  развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

В 1754 г. были созданы государственные  кредитные учреждения: Санкт-Петербургские  и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов - в Петербургском порту при коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

- с государством (казённая  ипотека);

- между частными лицами (частная ипотека);

- по займам в кредитных  учреждениях (банковская ипотека).

В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты  решения о реорганизации кредитных  учреждений в связи с подготовкой  реформы по отмене крепостного права  в России. Ликвидировались все  существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

В это же время в  России начали образовываться частные  кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация  долгосрочного кредита - Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

В 1869 г. был образован  первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности  заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове - первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог  городской и сельской недвижимости.

В связи с тяжёлым  положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован  Крестьянский поземельный банк для  выдачи ссуд крестьянам при покупке  земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 - 8,5% в год.

В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) - на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

На рубеже веков возникают  ссудно-сберегательные и кредитные  товарищества, сельские, волостные  и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы.

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

- Дворянский земельный  банк;

- Крестьянский поземельный  банк;

- Городские кредитные  общества и городские общественные  банки;

- Земские банки;

- Общества взаимного  поземельного кредита;

- Ссудно-сберегательные  товарищества;

К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в  России закончилось. В 1919 году в связи  с национализацией земли и банков система ипотечного кредитования была в России ликвидирована, декретом СНК все кредитные общества, облигации аннулированы, а владельцы заложенного имуществ были обязаны вносить платежи Народному банку. Так российский рынок ипотечных облигаций прекратил свое существование. 
Следующим этапом в истории развития ипотечного кредитования был кредитование при советской системе.

Традиционная советская  система жилищного финансирования соответствовала основной концепции  всей жилищной политики в целом: централизованное распределение бюджетных ресурсов на строительство государственного жилья и его бесплатное распределение между лицами, официально признанными в установленном порядке, нуждающимися в улучшении жилищных условий. С 1958 г. стала развиваться жилищно-строительная кооперация с фиксированными и чрезвычайно выгодными по сегодняшним меркам процентным ставкам по кредиту от 0,5% до 2% в год, длительными (10 -- 25 лет) сроками кредитования и значительной предельной долей кредита (60 -- 80% от стоимости жилья). Указанные процентные ставки просуществовали до 1991 г.. До начала экономической реформы конца 80-х начала 90-х гг. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как оно понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия закона «О Залоге» в 1992 году; объем кредитования определялся государством, крайне проблематичным было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности. На практике кредиторы чаще всего защищали свои интересы, предоставляя кредиты, платеж по которым осуществлялся путем ежемесячных отчислений из зарплаты должников по месту их работы; там, где это было невозможно, подыскивались гаранты, а за неуплату банк мог наложить арест на заработную плату.

В конце 80-х - начале 90-х  гг. в России началась перестройка  экономики и реорганизация банковской системы. Банковская система приобрела  более разветвленный вид, появились  также коммерческие и кооперативные  банки. Получила довольно широкое распространение система долгосрочного кредитования под залог строящегося жилья. Эту систему можно рассматривать как форму государственной помощи гражданам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий и, как правило, состоящим на учете в очереди для получения государственного жилья.

После 1988 г. долгосрочным кредитованием жилья для населения  занимались Госбанк СССР (кредитовал строительство индивидуальных домов  в сельской местности), Жилсоцбанк СССР (кредитовал членов жилищных кооперативов) и Сберегательный банк СССР (Сбербанк), который в 1991 году был преобразован в акционерный коммерческий банк, полностью контролируемый государством.

Функционирование жилищно-строительных кооперативов продолжалось и в период перехода к рыночной экономике. Жилищно-строительные кооперативы успешно выполняли свою роль, так как явились частью единой централизованной системы финансирования жилищного строительства. По мере развития рыночных отношений эта форма финансирования подверглась существенным изменениям и замене другими формами, в частности ипотечным кредитованием индивидуальных заемщиков. Таким образом, ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 году накануне принятия правительством новой стратегии начала этапа поиска коммерческими банками их собственного места в этой сфере, отличалась следующими чертами:

- узкий круг субъектов  ипотечного кредитования;

- небольшие объемы выданных  ипотечных кредитов;

- весьма ограниченные размеры  бюджетных ресурсов, которые могли  бы быть использованы на поддержку жилищного сектора. крайне неэффективное их использование;

- высокие и нестабильные темпы  инфляции, которые предполагают  высокий риск процентной ставки  при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской  системы в основном сконцентрированы  в краткосрочных пассивах;

- высокий кредитный риск, связанный  с неясностью вопроса обращения  взыскания на заложенное имущество;

- исключительно низкая доступность  жилья, а также резко отрицательные  реальные (относительно инфляции) ставки  процентов депозитам, что делало для групп населения со средними доходам невозможным приобретение жилья за наличные средства, а также их накопление.

Эти факторы и определили направление  новой политики правительства России в сфере жилищного финансирования, разработку необходимой законодательной базы для развития долгосрочного жилищного кредитования, а также особенности деятельности банков по апробированию возможностей предоставления ипотечных кредитов населению на строительство приобретенного жилья. С этого момента начался четвертый этап становления системы жилищного ипотечного кредитования России.

Новая концепция политики жилищного  финансирования, которая была сформулирована в государственной программе  «Жилище» лета 1993 год; нашла отражение  в ряде законодательных и нормативных документах 1993-1994 гг., заключалась в следующем:

- формирование рыночной системы  долгосрочного ипотечного кредитовании;

- использование залога как способа  обеспечения возвратности кредита,  создание условий для обращения  взыскания на заложенное жилье;  внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях инфляции;

- переход от субсидирования  процентных ставок к системе  целевой поддержки групп населения  со средним и низким уровнем  дохода в форме субсидий при  получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;

- обеспечение другим гражданам,  не имеющим необходимых сбережений  и права на получение субсидий, возможности накопления средств  для приобретения и строительства  жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

К середине 90-х гг. становление рынка  недвижимости начинает сталкиваться с  проблемой сужения платежеспособного  спроса. Это заставляет брокерские фирмы искать варианты его расширения за счет взаимодействия с банками. Поиск  приводит к разработке и внедрению первоначально в Москве, а затем и в Петербурге в начале 1994 года так называемых «псевдоипотечных» схем кредитования с участием коммерческих банков и риэлтерских фирм. В период своего расцвета в систему кредитования были вовлечены десятки риэлтерских фирм и банков, что проявилось в снижении процентных ставок по выдаваемым кредитам.

Несмотря на оставшиеся проблемы, в то время был достигнут значительный прогресс в становлении системы  ипотечного кредитования.

Некоторые кредиторы начали ипотечные операции уже в 1993-1994 гг.

31 августа 1992 г. получил лицензию „Фора-банк“, один из немногих ипотечных банков, работающих успешно до настоящего времени. Акционерный ипотечный банк (АИБ) был зарегистрирован 14 декабря 1992 г. и начал свои операции в январе 1993 г. АИБ ввел в практику целевые семейные жилищные, то есть накопительные счета для получения ипотечного кредита на приобретение жилья. 29 декабря 1993 г. был зарегистрирован Ярославский филиал АИБ, который на длительное время стал экспериментальной площадкой не только для АИБ, но и для всей ипотечной системы в России. Схема, разработанная в Ярославле, предусматривала продажу банком ипотечных закладных трастовой компании которая являлась доверенным лицом заемщиков. Компания следила за прохождением платежей, распоряжалась резервным фондом, создаваемым для погашения задолженности в случае, если заемщик будет не в состоянии оплатить очередной платеж. Опыт ярославской ипотеки широко обсуждался на уровне правительства

В начале 1993 г. был зарегистрирован Ипотечный Стандартбанк, который предоставлял работникам КамАЗа, в последующем работникам табачной фабрики „Ява“, кредиты при покупке квартир.

Корпорация „Жилищная инициатива“  в середине 90-х гг. совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую комплексную программу ипотечного кредитования жилищного строительства, предусматривающую создание на территории России серии ипотечных банков. Предлагалось несколько схем („Форвардкредитинвест“, „Ретрокредитинвест“, „Комбиинвест“, „Фьючерсинвест“, „Рентный залог“) ипотечного кредитования жилищного строительства с привлечением сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости.

В августе 1993 года в России по инициативе Ипотечного акционерного банка и, Санкт-Петербургского Ипотекобанка была создана Ассоциация ипотечных банков учредителями которой выступили 16 фирм, девять из них -- ипотечные банки. Цель Ассоциации -- лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием. Она активно участвовала в законодательном процессе и осуществляла деятельность по обучению совместно с программой, финансируемой Агентством международного развития США и проводимой фондом «Институт экономики города» и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Фонд «Институт экономики города» был организован в 1995 году как негосударственная некоммерческая организация, осуществляющая разработку теоретической базы ипотеки и России совместно с «Фэнни Мэй», являющейся специализированной организацией вторичного рынка ипотечных кредитов.

В то же время основная доля кредитов направлялась не на приобретения жилья, а на коммерческие цели (по некоторым  оценкам, доля кредитов, направленных на улучшение жилищных условий, составляла в 1995 - 1996 гг. примерно 15-20%, на коммерческие цели - 80-85%). Сумма кредитов в среднем составляла около 20 тыс. долларов, а максимальные объемы кредитования по городу, как уже отмечалось, составляли примерно 12 млн. долларов. Таким образом, даже при реинвестировании возвращаемых кредитов число заемщиков реально вряд ли превышало 1000 человек в год. Схемы «псевдоипотеки», применяемые и до настоящего дня риэлторскими фирмами и банками, являются своеобразным началом становления стране полноценной системы ипотечного кредитования.Такая ситуация продолжалась до августа 1998 года.

На тот момент сложились следующие  недостатки в развитии системы ипотечного кредитования:

1. несовершенство законодательной  базы;

2. слабое развитие и недостаточная  эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;