Схема организации
ипотечного кредитования. Оформление
и учет ипотечных операций банков.
Содержание
Введение
1 Теоретические основы
ипотечного кредитования
2 Практика ипотечного
кредитования коммерческих банков Российской
Федерации (на примере ОАО «АИКБ Татфондбанк»)
3 Оформление и учет
операций ипотечного кредитования в банках
Заключение
Библиографический
список
Введение
Актуальность данной работы состоит
в том, что использование залога недвижимого
имущества (ипотеки) имеет важное значение,
как для экономики государства, так и для
субъектов хозяйствования и граждан. Без
решения таких важнейших социально-экономических
задач, как повышение доступности жилья
для населения России, увеличение доли
собственников жилья, невозможна стабилизация
общества. Чтобы решить эти задачи, необходимо
сформировать рыночную систему жилищного
финансирования, которая позволит удовлетворять
платежеспособный спрос населения на
жилье.
Важнейшая роль в системе жилищного финансирования
отводится ипотечному жилищному кредитованию.
В общем виде ипотека – это способ
обеспечения обязательства заемщика перед
кредитором в форме залога недвижимого
имущества, когда кредитор получает удовлетворение
своих денежных требований из стоимости
заложенного недвижимого имущества. Предметом
ипотеки могут быть: индивидуальные и
многоквартирные жилые дома, квартиры,
земельные участки, здания, сооружения
и иное недвижимое имущество.
Ипотечное кредитование – предоставление
банками долгосрочных кредитов на приобретение
или строительство недвижимости под залог
недвижимого имущества.
Особое место в системе ипотечного кредитования
занимает долгосрочное ипотечное жилищное
кредитование граждан, осуществляемое
банками и специализированными кредитными
организациями, включая ипотечные компании,
ссудно-сберегательные ассоциации, строительные
общества, кредитные союзы, строительно-сберегательные
банки и др.
Приобретение собственного
жилья - первоочередная потребность для
каждой семьи: без удовлетворения этой
потребности, нельзя говорить ни о каких
социальных приоритетах общества. Анализ
ситуации, сложившейся в области жилищной
политики, сложный характер жилищных проблем,
серьёзная зависимость социально-экономической
стабильности от их решения, необходимость
принятия неотложных мер, направленных
на кардинальное изменение положения
с обеспеченностью населения жильём, требуют
придания системе ипотечного кредитования
статуса президентской программы.
Основным инструментом развития
ипотечного жилищного кредитования в
России стало ОАО «Агентство по ипотечному
жилищному кредитованию» (АИЖК). С его
созданием банки получили возможность
расширять объемы кредитования даже в
условиях ограниченного доступа к долгосрочным
финансовым ресурсам, снижать процентные
ставки по кредитам и увеличивать срок
кредитования.
Агентство по ипотечному жилищному
кредитованию рефинансирует кредиты региональных
операторов. В настоящее время единая
система рефинансирования ипотечного
жилищного кредитования действует в 87
регионах России.
Целью курсовой работы является
анализ современного состояния системы
ипотечного кредитования в Российской
Федерации.
Для достижения поставленной
цели в курсовой работе необходимо решить
следующие задачи:
- охарактеризовать сущность,
виды и роль ипотечного кредитования в
России;
- изучить нормативно-правовую
базу по регулированию ипотечного кредитования
в России;
- рассмотреть практику ипотечного
кредитования в Российских кредитных
организациях на примере ОАО «АИКБ «Татфондбанк»
1 Теоретические основы
ипотечного кредитования
Слово «ипотека» (hypotheka— залог, заклад)
зародилось в Древней Греции. Впервые
оно было использовано в законодательстве
архонта Солона (VII в. до н. э.) согласно
которому в землю должника врывался столб
для того, чтобы все знали, что данный земельный
участок является обеспечением прав кредитора.
По историческим данным отдача земель
в залог и продажа земельных наделов начали
массово практиковать еще в Египте в период
первого тысячелетия до н. э
В настоящее время существуют два понятия
ипотеки. В узком смысле «ипотека» - является
одним из подвидов залога без передачи
заложенного имущества залогодержателю,
а в широком: ипотека — это одна из форм
имущественного обеспечения обязательства
должника, при которой закладываемое недвижимое
имущество остается в собственности должника,
а кредитор в случае невыполнения последним
своего обязательства приобретает право
получить удовлетворение за счет реализации
данного имущества.
Ипотечный кредит — это денежные средства, предоставляемые
банком клиенту взаймы под залог недвижимости
(ипотеки). За пользование предоставленным
кредитом клиент должен заплатить банку
проценты, а также ежемесячно производить
возврат заемных средств, в сроки, установленные
кредитным договором. Ипотечный кредит
обычно выдается на длительный срок.
Ипотечное кредитование осуществляется
при соблюдении основных принципов кредитования:
целевого использования, обеспеченности,
срочности, платности, возвратности. Основным
обеспечением возвратности кредитных
средств служит залог приобретаемого
за счет этих средств жилья.
Долгосрочные ипотечные жилищные
кредиты предоставляются на срок от 3 и
более лет (оптимально на данном этапе
10 - 15 лет). Благодаря длительному сроку
погашения уменьшается размер ежемесячных
выплат заемщика.
Сумма кредита составляет не
более 60 - 70 процентов рыночной стоимости
покупаемого жилья, являющегося при этом
предметом залога.
Заемщик обязан внести первоначальный
взнос на оплату части жилья, как правило,
в сумме 30 - 40 процентов его стоимости за
счет собственных средств.
Кредитные условия ипотечного
кредитования устанавливаются банком
по согласованию с заемщиком. При этом
есть возможность использования плавающей
процентной ставки, индексирование сумм
основного долга, отрока платежей заемщика.
Основными документами, определяющими
взаимоотношения банка и заемщика при
предоставлении ссуды, являются кредитный
договор и договор о залоге (об ипотеке).
В кредитном договоре стороны
предусматривают следующие условия: сумма
предоставляемого кредита; срок, на который
предоставляется кредит; размер уплачиваемых
заемщиком процентов за пользование кредитом;
очередность погашения кредита и процентов
по нему; основания для досрочного расторжения
договора и взыскания кредита и процентов
по нему и другие.
В договор об ипотеке стороны
включают следующие условия: предмет ипотеки;
цена передаваемого в ипотеку помещения;
существо основного обязательства, обеспечиваемого
ипотекой (предоставление кредитных средств);
размер основного обязательства, обеспечиваемого
ипотекой (размер предоставляемого кредита
и размер процентов за пользование денежными
средствами); срок исполнения основного
обязательства, обеспечиваемого ипотекой
(срок, на который предоставляется кредит);
указание на то, что передаваемое в ипотеку
имущество находится в пользовании у заемщика
(он же залогодатель по договору об ипотеке);
требования по страхованию передаваемого
в ипотеку имущества; основания обращения
взыскания на предмет ипотеки и другие.
Права и обязанности сторон
по кредитному договору и договору об
ипотеке должны гарантировать кредитору
и заемщику защиту их интересов и возможность
отстаивания своих прав.
Ипотека имеет следующие отличительные
особенности:
1) Ипотека, как любой залог, является
способом обеспечения исполнения
основного обязательства – кредитного
договора или займа и т.д. Из
этого следует, что ипотека зависит
от этого обязательства, так как
вне этой зависимости теряет
смысл.
2) Предметом ипотеки всегда
является недвижимость. Согласно
ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое
имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр
и все, что прочно связано с
землей, то есть объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том
числе здания, сооружения, объекты
незавершенного строительства.
3) Залогодатель сохраняет
право пользования имуществом, заложенным
по договору об ипотеке. Залогодатель
вправе использовать это имущество
в соответствии с его назначением.
4) Договор кредитора и
должника об установлении ипотеки
оформляется специальным документом
- закладной, которая подлежит нотариальному
удостоверению и государственной
регистрации. Согласно Федеральному
Закону от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)» закладная
является именной ценной бумагой, удостоверяющей
следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения
по денежным обязательствам, обеспеченным
ипотекой, без представления других доказательств
существования этих обязательств;
- право залога на имущество,
обремененное ипотекой.
По договору об ипотеке может
быть заложено недвижимое имущество, указанное
в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской
Федерации, права на которое зарегистрированы
в порядке, установленном для государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, в том числе:
1. земельные участки, за
исключением земельных участков,
указанных в статье 63 Федерального Закона 102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)»;
2. предприятия, а также
здания, сооружения и иное недвижимое
имущество, используемое в предпринимательской
деятельности;
3. жилые дома, квартиры
и части жилых домов и квартир,
состоящие из одной или нескольких
изолированных комнат;
4. дачи, садовые дома, гаражи
и другие строения потребительского
назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома
и иные строения, и сооружения, непосредственно
связанные с землей, могут быть предметом
ипотеки при условии соблюдения статьи
69 Федерального Закона 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)»;
5) В случае если должник
не исполнил обязательство, обеспеченное
ипотекой, кредитор вправе продать
заложенное имущество с публичных
торгов.
Ипотечная система является
эффективным
средством решения жилищных
проблем и объектом пристального внимания
государства. Это не случайно, ведь именно
от того, насколько определенным и продуманным
является
правовое регулирование ипотечной
системы,
зависит ее надежность и удобство
использования всеми участниками отношений
в сфере
ипотечного кредитования. Основная
функция государства в процессе
формирования рыночной системы
долгосрочного ипотечного жилищного кредитования
состоит в том, чтобы создать надлежащую
законодательную и нормативную базу обеспечения
социальных гарантий, предоставляемых
гражданам,
приобретающим жилье с помощью
ипотечных
кредитов, а также прав кредиторов
— залогодержателей и инвесторов, предоставляющих
долгосрочные кредитные ресурсы.
Задачей государства является установление
оптимального баланса прав,
чтобы ипотечная
система кредитования была
доступной и безопасной для граждан-заемщиков,
а также рентабельной и наименее рискованной
для банков.
Для организации новых систем
кредитования строительства и приобретения
населением жилья, защиты от возможных
рисков
банковских организаций, реализующих
программы ипотечного жилищного кредитования;
контроля за процессом выпуска
ценных бумаг
под заложенное имущество и
приобретения
закладных на жилье; создания
и регулирования системы регистрации
ипотечных и иных
операций с недвижимостью, было
предусмотрено создание специального
государственного
агентства по ипотечному кредитованию.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
было учреждено Правительством
Российской Федерации 5 сентября
1997 г. в форме
открытого акционерного общества
со 100%-ным
государственным капиталом,
целями которого
стали: рефинансирование ипотечных
кредитов и
займов, выданных в рамках федеральной
ипотечной программы; разработка стандартов
ипотечного кредитования. Выкуп кредитов
у региональных операторов предполагалось
осуществлять за
счет средств, вырученных от
размещения облигаций под государственные
гарантии.
Нормативно-правовая
база ипотечного кредитования:
- Гражданский кодекс
Российской Федерации от 30 ноября 1994 года
- Жилищный кодекс Российской
Федерации №188-ФЗ от 29.12.2004 г.;
- -Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ, от 16.07.1998 г.;
- Федеральный закон
«О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним»
№122ФЗ от 21.07.1997 г.;
- Федеральный закон
«О кредитных историях» №218-ФЗ от 30.12.2004 г.
Кроме того, существует
ряд законодательных актов и постановлений
Правительства, затрагивающих вопросы
ипотечного кредитования.
Основные
модели ипотечного кредитования
В экономически развитых странах
сложились высокоорганизованные системы
ипотечного кредитования. В каждой стране
эти системы имеют свои особенности. Принципиально
различающихся моделей организации ипотечного
кредитования как целостных систем, в
сущности, всего три, и различаются они
прежде всего принципами формирования
общего портфеля кредитных ресурсов для
ипотечного кредитования. Это расширенно-открытая,
сбалансированно-автономная и усеченно-открытая
модели.
Сбалансированно-автономная
модель. Так называемая немецкая модель
ипотечного кредитования. В немецкой модели
вкладчик заключает со специализированным
кредитным учреждением (ипотечно-сберегательным
банком) договор, по которому обязуется
в течение определенного срока регулярно
увеличивать свой вклад в ипотечно-сберегательный
банк до определенной величины. В свою
очередь, ипотечно-сберегательный банк
берет на себя обязательство по истечении
этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику.
Ставки по вносимому депозиту и по получаемому
ипотечному кредиту ниже рыночных ставок.
В качестве источника предоставления
кредитов используются средства, поступающие
от вкладчиков по жилищным накопительным
контрактам, от заемщиков в виде платежей
по ссудам, а также государственные премии
(дотации).