Автор работы: Пользователь скрыл имя, 22 Апреля 2014 в 15:04, курсовая работа
Целью написания курсовой работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России. Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:
изучить исторические аспекты возникновения ипотеки;
проанализировать современное состояние рынка ипотечных кредитов в России;
рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов одним из ведущих отечественных операторов;
исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России и пути их преодоления.
Рост просроченной задолженности и накопление новых рисков вносит свой вклад в снижение устойчивости банковской системы и ограничивает ресурсную базу банков для расширения кредитной активности. Достаточность капитала банковского сектора на конец I квартала 2013 снизилась до минимального значения с 2005 г. (13,4%), а количество банков с минимальной достаточностью капитала (H1 = 10%-12%), напротив, достигло своего максимума в 162.
Таким образом, можно говорить о том, что в настоящее время нет благоприятных условий для активного, по сравнению с 2012 годом, развития ипотечного кредитования как со стороны спроса, так и предложения. Одновременно наблюдается снижение устойчивости банковского сектора и накопление риска ухудшения качества розничных портфелей, что может негативно сказаться на банковской системе в случае внешних шоков вследствие кризисных явлений в мировой экономике.
2.3 Рынок ипотечного кредитования: сбалансированный рост
Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что, как и прогнозировало АИЖК, темпы роста рынка ипотеки продолжают замедляться: в марте 2013 года они составили 109% в количественном и 121% в стоимостном выражении по сравнению с предыдущим годом (минимальные значения с января 2010 года наблюдались в декабре 2012 года, когда темп роста составил 107% в количественном и 121% в стоимостном выражении).
В целом в I квартале 2013 года было выдано 142 393 ипотечных кредита на общую сумму 226 939 млн рублей, что в 1,12 раза превышает уровень трех месяцев 2012 года в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении.
Во многом снижению темпов роста рынка ипотеки способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение спроса на них. В I квартале месячная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях увеличилась на 0,2 п.п. и составила в марте 12,9%, что на 0,8 п.п. выше уровня марта 2012 года. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях, выданным в I квартале 2013 года, составила 12,8% (12,0% в I квартале 2012 года), что на 5,68 п.п. (8,14 п.п. в I квартале 2012 года) выше уровня инфляции за этот период.
При этом активная динамика ипотечного кредитования во многом была обеспечена значительно усилившейся конкуренцией среди участников рынка, стимулировавшей банки к смягчению требований к заемщикам.
АИЖК ожидает, что в 2013 году средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам не поднимется выше 13%, а во втором полугодии 2013 года при отсутствии внешних шоков есть вероятность изменения тренда и некоторого снижения ставок. Ожидается, что во втором квартале 2013 года средневзвешенная ставка составит 12,5 - 12,8%.
Следует отметить, что такая ситуация создает дополнительные риски замедления темпов роста ипотечного рынка в 2013 году, так как рост объемов ипотечного кредитования в 2012 году во многом был обусловлен досрочной реализацией спроса тех домохозяйств, которые изначально планировали покупку жилья в более поздние сроки, но были простимулированы ростом стоимости кредитования и цен на жилье. Так, по данным опроса домохозяйств, проведенного АИЖК в 1 кв. 2013 года тенденция пересмотра потенциальными ипотечными заемщиками планов по приобретению жилья (необходимости и сроков) укрепляется.
Мы ожидаем, что в 2013 году будет выдано порядка 700-800 тысяч ипотечных кредитов на сумму около 1,2 трлн рублей, в том числе во втором квартале - 180 - 220 тысяч ипотечных кредитов на сумму 270 - 320 млрд рублей. Таким образом, темпы роста ипотечного рынка не превысят 20%, что, с одной стороны, обусловлено исчерпанием эффекта низкой базы предыдущих периодов, с другой - замедлением спроса на фоне снижения темпов роста экономики, повышения ставок по ипотечным жилищным кредитам и роста стоимости жилья. Тем не менее, такой рост является скорее нормой, т.к. иное свидетельствовало бы о перегреве рынка в сложившихся условиях.
Среди других значимых тенденций развития ипотечного рынка следует отметить рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.04.2013 года он составил 2 094,3 млрд рублей, что на 36,0% превышает уровень соответствующего периода 2012 года. Абсолютный прирост портфеля с 01.04.2012 по 01.04.2013 составил 554,5 млрд рублей.
Анализ структуры ипотечного портфеля показывает неуклонное снижение доли валютной задолженности. По итогам I квартала 2013 года она составила всего 5,7%, снизившись с конца I квартала 2012 года на 3,5 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в портфеле превышала 50%, а в 2008-2009 гг. составляла не менее 20%. Доля валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 2008-2009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически остановилась. Так, в I квартале 2013 года было выдано лишь 409 валютных кредитов против 141 984 рублевых.
Позитивным фактором является также сокращение просроченной задолженности в целом. Так, в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился не только в относительном, но и в абсолютном выражении (1,7% и 35,8 млрд рублей на 01.04.2013 года против 3,7% и 56,8 млрд рублей на 01.04.2012).
По данным Банка России, на конец I квартала 2013 года объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,68% (95,64% - годом ранее).
Сокращается также доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности. Однако снижение доли проблемных кредитов происходит на фоне ослабления формальных требований банков к оценке платежеспособности заемщика, что увеличивает риски роста проблемной задолженности в среднесрочной перспективе.
Доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.04.2013 составила 2,0%. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,41%, а по валютной - 11,79%. Объем просроченных валютных платежей составляет 14,0 млрд рублей (33,5% от всего объема просроченных платежей), при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков всего 5,7%.
В 2013 году АИЖК ожидает, что доля просроченных платежей в совокупном ипотечном портфеле продолжит снижаться и не превысит 1,5 - 2%, в том числе во втором квартале - 1,85% - 2,05%.
2.4 Ипотека в регионах: неравномерный рост ставок
Общие тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся по России в целом, были характерны и для большинства региональных ипотечных рынков. Замедляющийся рост объемов выдачи происходил в условиях повышения ставок выдачи ипотечных кредитов по сравнению с уровнем, достигнутым в конце 2011 года.
В I квартале 2013 года разброс ставок по регионам незначительно увеличился (коэффициент вариации вырос с 3,1% в 2012 г. до 3,8%). По итогам I квартала 2013 года самая высокая ставка по ипотечным кредитам в рублях зафиксирована в республике Башкортостан - 13,5%, а самая низкая в республике Тыва - 10,8%. Средние по России ставки 12,6-13,0% зафиксированы в 43 российских регионах, в том числе, в Москве, Санкт-Петербурге, Омской, Рязанской и Московской областях, Краснодарском крае.
(34,5% от общего объема выдачи). Это практически столько же, сколько и в соответствующем периоде 2011 года (35,3%), что свидетельствует о стабильной концентрации рынка.
Наибольшее количество ипотечных кредитов в I квартале 2013 года было выдано в Москве, Московской области, Республике Татарстан, Тюменской области и Санкт-Петербурге. В совокупности в этих регионах было выдано 22,8% всех ипотечных кредитов (годом ранее - 22,7%). Отличия пятерки регионов-лидеров по количеству кредитов от лидеров рейтинга по объемам выдачи связаны с разным уровнем цен на жилье и долей заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, что сказывается на стоимостных показателях выдачи ипотеки.
Самый значительный рост объемов выдачи произошел в Карачаево-Черкесской республике (в 2,1 раза). В I квартале 2013 года в этом регионе было выдано 179 ипотечных кредитов на сумму 317 млн рублей.
Рост в 1,69 раза и более (т.е. более чем на 30% выше среднероссийского) наблюдался в 7 регионах, в том числе в Магаданской области, Чеченской республике, Республике Дагестан, Северной Осетии - Алании, Псковской области, Республике Алтай.
Рост объема ипотечного кредитования до 1,69 раза (130% от среднероссийского уровня) наблюдался в большинстве регионов страны (всего в 71), в том числе Москве, Московской области и Санкт-Петербурге - 1,2, Рязанской области - 1,3, Калининградской области - 1,5, Астраханской области - 1,6.
20,3%. Ставки выдачи по ипотечным кредитам в рублях составили: в Московской области - 13,0%, в Москве - 12,8%, а сроки кредитования - 15,05 и 13,8 лет соответственно.
Среди особенностей ипотечного рынка столичного региона, прежде всего, следует отметить существенно более высокий размер среднего кредита - 3,1 млн рублей, причем в Москве это 3,7 млн рублей, а в Московской области - 2,5 млн рублей. Напомним, что средний размер кредита по РФ в I квартале 2013 года составил 1,59 млн рублей. Такая динамика объясняется, прежде всего, существенной разницей в цене недвижимости.
В 1 квартале 2013 года на рынке жилья Московского региона (Москва и Московская область) наблюдалось снижение продаж жилья: по сравнению с I кварталом 2012 года количество сделок4 снизилось на 13,1%. При этом доля прав, обремененных ипотекой, в сделках с жильем увеличилась с 22,3% до 26,8% соответственно.
2.5 Обзор основных игроков рынка: снижать или повышать ставки?
В конце I квартала 2013 года рынок основные участники рынка ипотеки оказались на перепутье.
С одной стороны, снижению ставок по ипотеке препятствует дорогое фондирование и увеличивающаяся неопределенность развития экономики в целом, с другой - темпы роста ипотечного рынка заметно снижаются. Так, в марте прирост объёмов выдачи составил всего 9% в количественном и 21% в денежном выражении (к марту 2012 г.). Это объясняется повышением ставок по ипотеке до рекордного за последние два с половиной года уровня (12,9% в марте 2013 г.), насыщением платёжеспособного спроса и снижением потребительской уверенности, связанной с ожиданием рецессии.
Таким образом, банки оказались перед дилеммой - снижать ставки, уменьшая свою маржу, но увеличивая объемы выдачи, либо сохранять высокую рентабельность в условиях снижения объемов выдачи. В результате, большинство участников заняли выжидательную позицию и стали исследовать реакцию рынка через временные акции. Так, ощутив замедление спроса после повышения ставок в конце 2012 года, в I квартале 2013 года, по данным мониторинга Аналитического центра АИЖК, ни один банк из десяти крупнейших банков (по объёму выдачи) не повысил процентную ставку. Более того, не менее четырех игроков из этого числа провели корректирующее снижение ставок, в том числе Сбербанк, столкнувшийся после зимнего повышения ставок с падением своей доли на рынке. Также снизили ставки ДельтаКредит (в рамках акции), банк «Возрождение», и ВТБ24 (дважды).
Как и в 2012 году, падение темпов роста рынка на фоне снизившейся потребительской уверенности и роста процентных ставок привело к ослаблению требований к заёмщикам со стороны ряда банков. Ещё с начала 2012 года начал формироваться тренд к снижению требований к подтверждению дохода заемщика. В результате, в I квартале 2013 года четыре банка из числа лидеров рынка предоставляли ипотечные программы без требования подтверждения дохода заемщиком отдельной справкой, включая ВТБ24 (по двум документам) и ДельтаКредит (по паспорту).
Важно отметить, что в случае ухудшения макроэкономической ситуации и падения доходов заемщиков можно будет ожидать ухудшения качества ипотечных портфелей банков и рост просроченных платежей по высокорисковым кредитам, выданным с низким первоначальным взносом или без требований к подтверждению доходов.
2.6 Рынок жилья: сокращение спроса
Количество прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем, по итогам I квартала 2013 года составило 808,7 тыс., что на 10,4% ниже уровня I квартала 2012 года. Такое сокращение спроса происходило на фоне продолжающегося роста реальных цен.
Важной особенностью рынка в I квартале 2013 г стало увеличение доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью, что подтверждает ранее сделанные АИЖК прогнозы о снижении спроса на жилье в связи с исчерпанием сбережений населения. По данным Росреестра, каждое пятое право собственности (22,7%), зарегистрированное в сделках с жильем в I квартале 2013 г., приобреталось с использованием ипотечного кредитования5. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в России (с 2010 года).
По оценкам АИЖК, доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в I квартале 2013 года выше, чем на вторичном, и составляет до 30% от общего объема выданных ипотечных кредитов, что косвенно подтверждают данные Росреестра, согласно которым каждый пятый (21,7%) зарегистрированный договор долевого участия был заключен с использованием кредитных средств.
Вторым важным фактором, определяющим динамику жилищного рынка, является преобладание на нем альтернативных сделок. Косвенно это подтверждают и данные Банка России. Несмотря на то, что рынок ипотеки уже полностью восстановился после кризиса, средний размер кредита все еще намного ниже - 1,59 млн рублей в I квартале 2013 года - чем в 2008 году (1,9 млн рублей). В то же время на рынок частично вернулся инвестиционный спрос, поскольку на фоне нестабильности на финансовых рынках жилье воспринималось как один из немногих надежных долгосрочных инструментов инвестирования, что подтверждается сохраняющейся динамикой роста цен на жилье, опережающего инфляцию, и ростом потребительской уверенности в сохранении данной тенденции.
Начавшийся в 2012 году рост цен на жилье как в номинальном, так и в реальном выражении, продолжился и в I квартале 2013 года. Стоит отметить, что по итогам 1 квартала 2013 года рост цен на жилье практически соответствовал инфляции и не привёл к сокращению доступности приобретения жилья - значения индекса доступности жилья на первичном и вторичном рынках практически не поменялись с начала 2010 года.
По итогам 1 квартала 2013 года ситуация с ценами на жилье в регионах сложилась следующим образом:
Информация о работе Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России