Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

 

2.7 Рынок жилищного строительства: риски стагнации

 

Жилищное строительство в 1 квартале 2013 года продемонстрировало неплохой рост. По данным Росстата, в 1 квартале 2013 году введено в эксплуатацию 126,1 тысяч домов и квартир общей площадью 10,4 млн кв. метров, что составило 112,8% и 106,5% соответственно к аналогичному периоду предыдущего года.

Рост объемов строительства жилья в 1 квартале 2013 года по отношению к соответствующему периоду 2012 года происходил в основном за счет индустриального жилищного строительства: так, в секторе индустриального жилищного строительства рост составил 13,3%, в секторе индивидуального жилищного строительства - 1,7%.

Доля индивидуального домостроения в общей площади построенного жилья составила: в целом по России - 51,4%; в Забайкальском крае, Астраханской, Волгоградской, Иркутской, Костромской, Новгородской и Пензенской областях - от 90,1% до 97,0%, в республиках Ингушетия и Тыва, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках, Еврейском автономном округе и Сахалинской области - 100,0%.

 

Тем не менее, в тот же период до исторического минимума замедлились темпы роста количества зарегистрированных договоров долевого участия граждан в строительстве жилья, в том числе в строительстве многоквартирных домов, а объем выполненных строительных работ лишь на 0,6% превысил показатель I квартала 2012 года в сопоставимых ценах.

 

При этом объем кредитов, выданных индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам на строительство зданий и сооружений в рублях и иностранной валюте, составил в I квартале 2013 года 0,32 трлн рублей, что на 20,4% превышает объем кредитования в 1 квартале 2012 года (годом ранее - на 10,3%) в сопоставимых ценах7. Таким образом, риски рецессии в строительном секторе по-прежнему сохраняются.

 

Наибольшие объемы индустриального жилищного строительства в 1 квартале 2013 года отмечены в крупных инвестиционных и промышленно развитых регионах. В Москве введено 11,7%, в Санкт-Петербурге - 11,4%, в Московской области - 10,4%, Краснодарском крае - 8,6%, в

Республике Татарстан - 5,0% от сданной в эксплуатацию общей площади индустриального жилья в России. Всего в десяти лидирующих регионах введено 65,2% от общей площади индустриального жилья, построенного в стране в 1 квартале 2013 года. Таким образом, можно сказать, что строительство в России отражает высокую концентрацию экономики в целом.

В 1 квартале 2013 года, по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, наибольшее увеличение объемов ввода индустриального жилья произошло в Санкт-Петербурге - 330,1 тыс кв. м, Москве - 312,9 тыс кв. м и Московской области - 219,7 тыс кв. м. Наибольшее снижение объемов ввода индустриального жилья имело место в Тюменской области - 234,4 тыс кв. м, Краснодарском крае - 119,0 тыс кв. м и Иркутской области - 109,9 тыс кв. м.

 

2.8 Деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию 

 

В связи с полным восстановлением первичного рынка ипотечного жилищного кредитования после кризиса 2008-2009 годов и его переходом к активному росту, первую половину 2013 года Агентство посвятило разработке изменений стратегии своей деятельности, для приведения ее в соответствие с изменениями экономических условий развития рынка и потребностей его участников, а также с задачами и целевыми показателями государственной жилищной политики, зафиксированными в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. №600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» и в утвержденной 30 ноября 2012 года распоряжением Правительства Российской Федерации №2227-р государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». В июне Наблюдательный Совет ОАО «АИЖК» одобрил указанные изменения.

В текущих условиях Агентство как институт развития сконцентрирует свою деятельность на менее развитых сегментах рынка, включая развитие и стандартизацию вторичного рынка ипотеки, развитие и повышение эффективности инфраструктуры рынка, а также механизмов снижения и перераспределения рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

В период с 2013 по 2018 годы Агентство намерено создавать условия для устойчивого и качественного роста рынка ипотечного кредитования, преимущественно в сегменте эконом- класса, за счет реализации комплекса следующих мер:

• создание механизмов предоставления ликвидности участникам рынка и высвобождения капитала;

развитие инфраструктурных услуг, направленных на повышение уровня конкуренции на рынке и снижение банковской маржи;

формирование механизмов финансирования предложения жилья эконом-класса; создание эффективно работающего механизма ипотечного страхования, способствующего повышению доступности ипотечного кредитования и перераспределению рисков;

• разработка стандартов ипотечных кредитов, которые позволят инвесторам классифицировать ипотечные кредиты по качеству.

С целью ускоренного развития вторичного ипотечного рынка и увеличения количества выпусков ипотечных ценных бумаг одним из ключевых направлений деятельности АИЖК будет поддержка секьюритизации ипотечных кредитов.

Всего в 2012 году АИЖК рефинансировало 45 489 кредитов на сумму 60,98 млрд рублей. За три месяца 2013 года АИЖК рефинансировало 7 804 кредита на сумму около 15 млрд рублей7, что составляет 5,5% - в количественном и 6,6% - в денежном выражении от всех выданных за этот период ипотечных кредитов.

 

При этом поддержка рынка со стороны Агентства не ограничивается только рефинансированием ипотечных кредитов. Согласно Стратегии развития Группы компаний «АИЖК», приоритетным направлением деятельности для Агентства становится поддержка и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

В рамках утвержденной в октябре 2012 года «Программы по приобретению облигаций с ипотечным покрытием (базовые условия)», Агентство осуществляет выкуп старших выпусков ипотечных облигаций участников рынка и предоставляет им возможность заранее согласовать объем и параметры ипотечных облигаций, которые будут выкуплены АИЖК после эмиссии. В декабре 2012 года в рамках программы объявлены первые условия контрактования на сумму 20 млрд руб с периодом выкупа в течение 2014 года.

По состоянию на 01 апреля 2013 года текущий объем заключенных контрактов на выкуп старших выпусков облигаций с ипотечным покрытием составил 45,675 млрд руб., с исполнением в период с апреля 2013 по декабрь 2014 года. Количество размещенных в рамках программ выпусков - 9, а объем - 21,37 млрд руб. Объем выкупленных в рамках программ ИЦБ в 2013 году составил 0,83 млрд рублей.

Агентство также предоставляет участникам рынка промежуточное финансирование (целевые займы) на накопление ипотечного покрытия и завершение сделки секьюритизации и поручительства по ипотечным ценным бумагам третьих лиц. По состоянию на 01 апреля 2013 года совокупный объем предоставленных целевых займов составил 13,94 млрд руб., текущая задолженность по которым составляет 10,04 млрд руб.

В рамках программы предоставления поручительств по ипотечным ценным бумагам третьих лиц с сентября 2009 года было предоставлено три поручительства на общую сумму в 3,9 млрд рублей. Уровень ставок по продуктам АИЖК в I квартале 2013 года оставался одним из самых низких на рынке. Ставка выкупа АИЖК за этот период составила 11,35% (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,8%, по данным Банка России).

По продуктам АИЖК превышение среднего уровня процентной ставки по отношению к инфляции составило в I квартале 2013 года 4,2 п.п., что на 1,48 п.п. ниже, чем в среднем по рынку

 

Следует отметить, что Агентством принято решение о снижении с 31 мая 2013 года ставок по основной линейке ипотечных продуктов в среднем на 1-1,2% в зависимости от срока кредитования, первоначального взноса, суммы кредита и типа ставки (фиксированная или комбинированная). Данное решение стало возможным благодаря снижению стоимости фондирования, привлекаемого Агентством путем размещения на рынке ценных бумаг - корпоративных и ипотечных облигаций.

В целях содействия реализации государственных программ по повышению доступности жилья для отдельных категорий граждан, наряду со стандартными кредитными продуктами АИЖК развивает специальные кредитные предложения, ставки по которым существенно ниже среднерыночных. 

На 01.04.2013 г. АИЖК рефинансировало 26,9 тыс. ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека»8, на общую сумму 51,9 млрд рублей, а также 9,3 тыс. кредитов с использованием материнского (семейного) капитала9 на общую сумму 12,3 млрд рублей10.

С целью повышения доступности ипотечных кредитов в декабре 2012 года Агентство начало рефинансировать ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, где повышенный риск застрахован первичным кредитором. Ранее при выдаче кредитов по стандартам АИЖК с первоначальным взносом менее 30% применялось только страхование ответственности заемщика, предусматривающее обязанность заемщика самостоятельно заключить договор страхования и уплатить единовременный страховой взнос сразу за весь срок страхования. Страхование финансовых рисков наряду с уже существующим на рынке страхованием ответственности заемщика обеспечит для заемщиков оптимальный выбор условий получения ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 30%. Кроме того, данный страховой продукт может использоваться не только кредитными, но и некредитными организациями, выдающими ипотечные займы.

Для сглаживания последствий кризиса на первичном рынке жилья и снижения дефицита предложения жилья эконом-класса Агентство продолжает в 2013 году реализацию совместной с Внешэкономбанком программы «Стимул» («Программа по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья»). По состоянию на 1 апреля 2013 года АИЖК приняты обязательства на общую сумму 83,9 млрд. руб. (объем строительства жилья - 4,18 млн. кв. м), в т.ч. соглашения на сумму 59,8 млрд. руб. c действующими обязательствами. В рамках программы выдано займов на общую сумму 35,9 млрд. рублей. При этом общая сумма кредитования банками проектов строительства жилья в рамках данной программы - 60,8 млрд. рублей.

В своей деятельности АИЖК использует различные инструменты финансирования, в том числе привлечение средств с финансового рынка.

По состоянию на конец I квартала 2013 года в обращении находились 19 выпусков облигаций ОАО «АИЖК» на общую сумму 144 млрд рублей. Все выпуски облигаций ОАО «АИЖК» обеспечены государственными гарантиями Российской Федерации, отвечают требованиям котировальных списков ЗАО ФБ ММВБ высшего уровня и имеют рейтинг Baa1 по шкале международного рейтингового агентства Moody's. Облигации серий А6-А21, А24 включены в ломбардный список Банка России, что оказывает положительное влияние на расширение ликвидности банков и организаций, инвестирующих в ценные бумаги АИЖК.

Также в 1 квартале 2013 года состоялось размещение дебютного выпуска еврооблигаций АИЖК в форме нот участия в займе (LPN) на сумму 15 млрд руб. по ставке купона 7,75% годовых и сроком погашения 13 февраля 2018 года в формате RegS/144A.

За период с 2007 года по I квартал 2013 года Агентством проведено 8 сделок секьюритизации ипотечных активов на общую сумму 77,7 млрд руб. Совокупная текущая номинальная стоимость выпущенных в рамках данных сделок ипотечных ценных бумаг на конец I квартала 2013 года составила 47,5 млрд руб. Каждая сделка секьюритизации представляет собой серию выпусков облигаций, обеспеченных единым ипотечным покрытием.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

 

3.1. Проблемы развития  ипотечного кредитования

 

В процессе становления и развития ипотечного кредитования есть немало проблем, но среди них имеется ряд наиболее актуальных, требующих к себе самого серьезного внимания и неотложного решения. Это особенно видно по состоянию ипотечного кредитования в регионах

Рассмотрим основные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования.

При долгосрочном ипотечном кредитовании исключительное значение для заемщика имеет установление оптимального режима процентных платежей, то есть схема погашения кредита. Для привлечения новых заемщиков и охвата тех клиентов, которые по тем или иным причинам не могут получить кредит по федеральной программе АИЖК, банк мог бы разработать и предложить новые ипотечные продукты, например, ипотечный кредит для молодой семьи с меньшим первоначальным взносом, кредит с двухнедельным графиком аннуитетных платежей, с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП) или кредит с фиксированной выплатой основного долга.

Ввиду отсутствия предложения таких видов кредитов на ипотечном рынке Чувашской Республики, а также учитывая то, что они оказываются в том или ином аспекте выгоднее для заемщика, чем стандартные кредиты АИЖК, нам представляется, что новые ипотечные продукты будут пользоваться спросом у населения. В этом случае банк не сможет прорефинансировать эти кредиты в АИЖК, но он может назначить приемлемую для себя процентную ставку по ним с учетом того, что все сопутствующие риски будет нести он сам.

Согласно официальным данным, АИЖК в рамках своей программы планирует снизить ставку по ипотечным кредитам к 2010г. до 11%. Данный фактор стимулирует многих заемщиков брать ипотеку сегодня даже под 14%. Для решения этой проблемы АИЖК предлагает тем заемщикам, которые несколько лет назад брали ипотечный кредит под 16%, 15% или 14%, перекредитование под ту процентную ставку, под которую они попали бы по сегодняшним условиям федеральной программы.

Решиться заемщику на ипотеку мешает также тот фактор, что, взяв ипотечный кредит на квартиру на 20 или 30 лет, они оказываются «привязанными» к ней и в течение всего срока погашения кредита не могут эту квартиру без разрешения банка ни продать, ни подарить. В связи с этим, банку предлагается отработать схемы, при которых у заемщика появится возможность продажи заложенной по ипотеке квартиры с кредитным остатком, то есть перенос залога с одного заемщика на другого. Некоторые разработки касательно этой проблемы банком уже ведутся.