Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России

Распространение этого опыта с помощью филиалов Агентства, а также путём сотрудничества с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации позволит создать условия для развития единого рынка жилищных кредитов, снизить возможные кредитные риски, повысить надёжность механизма рефинансирования и в конечном итоге уменьшить стоимость кредитов для заёмщиков, сделав их доступными для большинства российских семей1.

На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлторские и страховые компании).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Изучив особенности становления рынка ипотечного кредитования в России можно констатировать, что сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 руб. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.
2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости. Так, например, очевидно какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (по оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать.

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью имеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те же правовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административные издержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг («берешь деньги чужие, - а отдавать приходится свои»).

Чтобы ипотека могла осуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься, во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлять клиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способные подтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец, юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: давать ипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня в России толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.

Что касается, самого процесса получения ипотечного кредита, то главным при принятии банком решения о выдаче кредита на приобретение жилья является платежеспособность потенциального заемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, т.к. перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора. Поэтому банк всеми доступными ему средствами собирает сведения о материальном положении заемщика. Банк требует предоставить эти сведения прежде всего от лица, претендующего на получение кредита. К таким сведениям относится любая информация, подтверждающая наличие постоянного и стабильного источника доходов, достаточного для надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Многие потенциальные заемщики отсеиваются еще на стадии заполнения документов. А многие на стадии сбора документов: чтобы обойти все нужные инстанции надо потратить массу нервов и времени - не менее 2-3 месяцев.

 

 

Таким образом, надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

 

Список использованной литературы

 

1. Закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах» [от 14.10.03]
2. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [от 25.12.03]
3. Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [от 24.12.02]
4. Закон РФ «О рынке ценных бумаг» [от 28.01.02]
5. Закон РФ «О несостоятельности (банкротстве)»  [от 17.04.04]
6. Закон РФ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» [от 10.11.03]
7. Постановление ФКЦБ. «О внесении изменений и дополнений в Положение о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденное постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 14 августа 2002 г. N 31/пс.»
8. Инструкция ЦБ. «Об обязательных нормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием»
9. Указание ЦБ РФ от 9 января 2004 г. N 1368-У «О перечне ценных бумаг, входящих в Ломбардный список Банка России». (зарегистрировано в Минюсте РФ 2 февраля 2004 г. N 5519)
10. Анализ деятельности коммерческого банка /АОЗТ "Вече". АО
11. Васильев К. Ипотека – российские реалии // Вопросы экономики, №3, 2004г.
12. Васюренко О.В. Банковские операции: Учебное пособие. - К.: Тов. "Знание", КОО, 2011.
13. Гончаров А. Ипотека – быть или не быть? // Бизнес, №27, 2010г.
14. Гончаров С. Ипотечное кредитование и секьюритизация в России // Финансовый вестник, № 1, 2014г.
15. Дощенко Ю. История зарождения ипотеки // Вестник ДГУ, №3, 2012.
16. Квашнин В. Национальные системы ипотечного кредитования // Вопросы экономики, № 7, 2010г.
17. Масленченков Ю.С. "Финансовый менеджмент в коммерческом банке: Кн.2 : Технологический уклад кредитования. - М.: "Перспектива", 2010.
18. Масленченков Ю.С. "Финансовый менеджмент в коммерческом банке: фундаментальный анализу. - М.: "Перспектива", 1996.
19. Онищенко В.О. Основы банковского дела: Учебное пособие. - Тверь: ТДТУ, 1999г.
20. Операции коммерческих банков, под общ. ред. Остапенко П.Н., С-Пб.: Русь, 2013.
21. Полфреман Д., Форд. Ф. "Основы банковского дела". - М.: Инфра-М, 2012.
22. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России, под ред. к.ю.н., доц. каф. гражд. права МГУ В.С.Ема. М.: МГУПресс, 1999г.
23. Проценко С. Проблемы становления ипотеки в России // Финансы, № 5, 2014г
24. Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2011, № 1, с. 46
25. Щукин П. Ипотека – коротко о главном // Бизнес, №1, 2014.
26. Ярцев В. Субъекты ипотечной схемы // Бизнес, № 1, 2014.
27. www.ahml.ru  официальный сайт АИЖК

 

1 В России на сегодня возникают стихийно

2 О покупателях данных нет (прим. автора)

3

Согласно этому правилу, расходы должны быть равны доходам при цене нефти $91/баррель плюс 1% ВВП. Таким образом, в 2013 году расходы федерального бюджета могут вырасти только на 2% г/г после роста на 18% г/г в 2012 г.

4 Согласно этому правилу, расходы должны быть равны доходам при цене нефти $91/баррель плюс 1% ВВП. Таким образом, в 2013 году расходы федерального бюджета могут вырасти только на 2% г/г после роста на 18% г/г в 2012 г.

5 В отличие от статистики Банка России, отражающей количество выданных ипотечных жилищных кредитов на цели приобретения жилья, земельного участка или строительства, данные Росреестра отражают количество зарегистрированных прав на жилые объекты, приобретенные с ипотекой. Стоит отметить, что в отношении одного объекта недвижимости, как правило, регистрируется несколько прав собственности (например, заемщика и созаемщика).

6 Здесь и далее при анализе цен в регионах используется региональный ИПЦ

21

7 Данные по объему рефинансирования за 2013 год приведены по фактическим расходам Агентства на покупку закладных (с учетом дисконта/премии/повышающего коэффициента)

8

Накопленным итогом с 2007 года

9 Накопленным итогом с 2009 года

10 Данные по объему рефинансирования за 2013 год приведены по фактическим расходам Агентства на покупку закладных (с учетом дисконта/премии/повышающего коэффициента)

1 Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2001, № 1, с. 45

1 Н.П. Сапожников. Развитие ипотечного кредитования в России.//Деньги и кредит 2001, № 1, с. 46