Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Ачинского района

 

2.6. Экономика землепользования Ачинского  района.

Продолжается процесс  формирования основ земельного рынка  и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно растет. При формировании доходной части  бюджета всех уровней Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Ачинска в 1999 году в органы ГНИ предоставлены списки плательщиков земельного налога и арендной

платы на сумму 69 млн. рублей, фактические поступления  составили порядка 45 млн. рублей.

По состоянию на 01.10.2000 г. фактически поступило средств от налога и арендной платы в части местного бюджета 11689 тыс. рублей, должно было поступить 36779 тыс. рублей.

Использовано  средств всего 11661 тыс. рублей,

в том числе  на:

• инвентаризацию земель - 695 тыс. рублей,

• на социальное и инженерное обустройство территории — 10966 тыс. рублей.

Оборот земель в городе, включая сделки с земельными участками, проведенные между гражданами, юридическими лицами по данным регистрационной палаты составил:

Купля - продажа предоставлена следующими данными:

• садовые участки 118 шт., площадью 9,2 га на сумму 389884 рублей;
• индивидуальное жилищное строительство 77 шт., площадью 7,9 га на сумму 1063716 рублей;
• торгово-комерческая деятельность 2 шт., площадью 0,14 га на сумму 89100 рублей.

Наследование:

- садовые участки 26 шт. на площади 1,9 га,

• индивидуальное жилищное строительство 14 шт. на площади 1,5 га, Дарение:
• садовые участки 7 шт. на площади 0,5 га,
• индивидуальное жилищное строительство 4 шт. на площади 0,5 га, Мена:
• индивидуальное жилищное строительство 2 шт. на площади 0,2 га. При предоставлении земельных участков в собственность, владение,

пользование Комитет  по земельным ресурсам и землеустройству  г. Ачинска подготавливает     проект    постановления     о     предоставлении     (изъятии) земельного участка, предоставляет сведения государственного земельного кадастра в виде выписок.

Арендные  отношения в городе складываются следующим образом:

а) по юридическим лицам,

• предприятиям промышленности, строительства, транспорта, связи заключили 161 договор аренды на площади 2400,5 га;
• банки, предприятия кредитования, страховые компании заключили 21 договор аренды на площади 0,7 га;
• коллективные автостоянки, объекты по ремонту и обслуживанию автотранспорта, шиномонтажные мастерские заключили 18 договоров аренды на площади 5,6 га;
• открытые территории рынков заключили 4 договора аренды на площади 2,0 га;
• стацирнарные здания рынков заключили 3 договора аренды на площади 1,7 га;

- для размещения киосков, павильонов, палаток предприятия 
бытового обслуживания, территории используемые для оказания ритуальных 
услуг, для размещения рекламных щитов заключено 251 договор аренды на 
площади 5,5 га;

- на санитарно-защитную зону заключен 1 договор аренды с ОАО 
«АГК» на площадь 280,1 га;

б) по физическим лицам.

- стационарные АЗС заключили 3 договора аренды на площади 0,3 га;

- для размещения киосков, павильонов, палаток, предприятия 
торговли, бытового обслуживания, территории для размещения рекламных 
щитов заключено 516 договоров на площади 3,2 га;

• для огородничества - 14 договоров аренды на площади 0,6 га;
• гаражное строительство - 331 договор аренды на площади 1,2 га;

 

• индивидуальное жилищное строительство - 46 договоров аренды на площади 4,4 га.

 

В настоящее время  по заказу крайкомзема, институтом ЗапСибНИИгипрозем г. Новосибирска, выполняется работа по комплексной оценки земель и ценового зонирования земель г. Ачинска. Целью данной работы является на основе исследований по г. Ачинску определить изменения в сложившейся ситуации, предложить адекватную имеющейся ситуации в городе систему экономического зонирования территории и соответствующий подход к оценке и обеспечить расчеты комплексной оценки городской территории Ачинского района. Комплексная оценка территории города Ачинского района в современной экономичесской ситуации заключается в учете экономичесской оценки (оценки инженерного обустройства и транспортного обеспечения территории города) и других качественных характеристик города в целом, его пространственной среды и непосредственно территории. Все эти факторы, как составляющие комплексной оценки территории, отражаются на ценности конкретных участков территории города.

Кадастровое зонирование  Ачинского района требует соответствующей  корректировки в соответствии с  градостроительными особенностями и ценностными характеристиками территории. Для органов городского самоуправления результаты комплексной оценки городской территории позволят:

1. Обосновать для любого  земельного участка территории  района дифференцированные оценки  их градостроительной ценности которые могут служить расчетной базой для установления налоговых ставок, арендной платы и платежей за право аренды земельных участков.

2. Выделить наиболее  ценные обустроенные земельные  участки города, повысить требования  к характеру их использования или обосновать необходимость повышения платы за их эксплуатацию. Получить исходный материал для проведения архитектурных и градостроительных работ.

3. Снизить  влияния субъективных факторов  на принимаемые решения при  решении вопросов землепользования  в городе /21/. 

3. Расчет кадастровой  стоимости объекта оценки.

3.1. Бонитировка почв

Бонитировка почв представляет собой сравнительную (бальную) оценку их плодородия. Она проводится по основным, устойчивым во времени свойствам  почв, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур. Основание для бонитировки служит зональная шкала бонитетов почв.

В основу этой шкалы принимаются  показатели общей оценки земель групп  почв с дифференциацией и уточнением их по почвенным разновидностям, содержанию питательных веществ в почве и мелиоративного состояния и т. д.

Наряду с этим используется и другой подход, предусматривающий  выделение в каждом типе почв со своими бонитировочными признаками, встречающихся в зоне разновидностей. По данным почвенных анализов определяются средние по зоне показатели бонитировочных признаков разновидностей, отбирается лучшая по качеству и распространенная по площади почва. Показатели отдельных свойств лучшей в зоне почвы не всегда соответствует оптимальным значениям, характерным для данного типа. Поэтому при бонитировке за 100 баллов в зональной шкале принимаются показатели свойств, откорректированные по признакам их оптимальности.

При отборе оптимальных  значений, например, механического  состава почв, учитывается зависимость  его от климатических условий зоны.

При бонитировке отдельных  свойств почв учитывается направленность их действия на урожай. Например, баллы  оценки мощности перегнойного горизонта  и содержанию гумуса вычисляется  в прямой пропорциональной зависимости. Когда рН бонитируемой разновидности почв меньше оптимального, поэтому свойству вычисляется в прямой зависимости, а когда больше оптимального, - в обратном исчислении.

Баллы бонитета разновидностей почв рассчитываются, как 

среднегеометрическая  величина из частных баллов оценки отдельных

 

свойств. Влияние степени  окультуренности, экспозиции склона, отрицательных  свойств почв (карбонатность, солонцеватость, оглеение, эродированность) и других признаков оценивается по данным литературных источников агрономических опытов.

Для сопоставимой оценки плодородия почв различных типов баллы шкал перевычисляются в сопоставимую зональную шкалу. Перерасчет производится на основе многолетней цены балла по урожайности зерновых культур в хозяйствах, где преобладают почвы определенного типа (более 75%) .В данной работе плодородие почв оценено по отношению к зерновым культурам, поскольку в структуре посевных площадей характеризуемого района они являются преобладающими. Эти шкалы перечисленных свойств почв в % от эталонных (наилучших) значений.

Баллы почв определяются по бальной оценке свойств почв по формуле:  Б_ср= ,                                          (1)

где Б_ср – балл бонитета почвы, %

Б₁, Б₂, Б₃, Б₄ – баллы по отдельным свойствам, %

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица №1

Бонитировка почв по их свойствам.

 

Группа почв	Площадь поля, га	Содержание гумуса		Мощность гумусового горизонта			Содержание фракций  физ.глины		Балл бонитета
		%	Балл	м		Балл	%	Балл
1 участок
Чернозём-оподзоленный	10,25	4,1	58,57	0,35	70		52	104	75,39
Серо-лесная	3,75	2,1	30,0	0,25	50		58	116	55,83
2 участок
Чернозём оподзоленный	2,0	4,1	58,57	0,35	70		52	104	75,39
Серо-лесная	10,75	2,1	30,0	0,25	50		58	116	55,83
3 участок
Чернозём оподзоленный	4,5	4,1	58,57	0,35	70		52	104	75,39
Серо-лесная	9,5	2,1	30,0	0,25	50		58	116	55,83
Дерново-среднеоподзолен-ная	3,0	1,0	14,29	0,35	70		27	54	37,80
4 участок
Чернозём оподзоленный	6,75	4,1	58,57	0,35	70		52	104	75,39
Серо-лесная	0,38	2,1	30	0,25	50		58	116	55,83

                                                             7% 0,5% 50%

 

3.2.Корректированный  балл бонитета почв

Кислотность, щелочность почв (рН), отнесенная к основным бонитировочным признакам, оценивается в коэффициентах в составе негативных свойств почв. Это связанно с тем, что рН различается, в основном, между типами и подтипами почв, а у разновидностей в пределах типа он примерно одинаков, и использование его в составе основных баллов излишне сглаживало бы совокупный балл бонитета разновидностей почв.

Кислотность (щелочность) и негативные свойства почв оцениваются на основе шкал оценки влияния этих свойств на плодородие почвы. Перемножением этих коэффициентов определяется коэффициент,

используемый в качестве поправки к совокупному баллу  оценки основных свойств почв. С  учётом коэффициента устанавливается  балл разновидности почвы. (табл.2).

 

Таблица №2

 

Расчёт корректированного  балла бонитета почв.

 

Наименование  почвенной разновидности	Коэффициент оценки						Общий коэффициент	Корректированный балл бонитета  почвы
	рН	оглесения	солонцеватости	карбонатности	солончаковатости	щебнистости
Чернозём-оподзоленный	1,1			1,00			1,1
Серо-лесная	0,95			1,00			0,95
Чернозём-оподзоленный	1,1			1,00			1,1
Серо-лесная	095			1,00			0,95
Чернозём оподзоленный	1,1			1,00			1,1
Серо-лесная	0,95			1,00			0,95
Дерново-среднеоподзолен-ная	0,80			1,00			0,80
Чернозём оподзоленный	1,1			1,00			1,1
Серо-лесная	0,95			1,00			0,95