Государственный кадастровый учет земельных участков

 Государственный земельный  кадастр ведется в целях защиты  прав собственников земли и  создания объективной основы  для налогообложения, обеспечения  рационального использования и  охраны земель, планирования использования  земельных ресурсов. Легальное определение государственного земельного кадастра дано законодателем в ст.1 Закона о земельном кадастре, - это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов (далее - сведения государственного земельного кадастра). Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

1. государственного и муниципального управления земельными ресурсами;
2. государственного контроля за использованием и охраной земель;
3. мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;
4. государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5. землеустройства;
6. экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;
7. установления обоснованной платы за землю;
8. иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.
9. Все эти функции государственного и муниципального управления имеют своей целью обеспечить средствами права рациональное использование и охрану земельных ресурсов страны, что, в свою очередь, является главной целью государственного земельного кадастра. Формула «иной деятельности», заключающаяся в последней части статьи 4 Закона подразумевает, что перечень, указанных непосредственно в законе действий – не исчерпывающий. К «иной деятельности» относят такие не менее важные функции государственного и муниципального управления, как планирование использования и охраны земель, зонирование и резервирование земель, мониторинг земель.

         Земельный кадастр служит инструментом реализации всех указанных государственных функций в области рационального землепользования, поскольку предоставляет достоверные и необходимые сведения органам управления и их должностным лицам. Итак, земельный кадастр служит, прежде всего, публичным интересам государства о рациональном использовании и охране земельных ресурсов страны. Но как совершенно справедливо отмечают исследователи, нельзя забыть о служении земельного кадастра также частным интересам и целям собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земли. Так, всякое юридическое и физическое лицо, совершая сделку, предметом которой является земельный участок и находящееся на нем недвижимое имущество, не может ее совершить грамотно и с выгодой для себя, не получив от органов, ведущих земельный кадастр, достоверные сведения о кадастровой оценке данного земельного участка, законных правах его владельца, сервитутах и других обременениях и особенностях правового положения избранного предмета сделки. При возникновении земельных споров документы земельного кадастра служат судам объективным «советчиком» и помощником для вынесения правильного решения по конкретному земельному спору. Таким образом, можно подытожить, что государственный земельный кадастр ведется в целях обеспечения реализации государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления.

 Порядок осуществления государственного  кадастрового учета

Государственный кадастровый учет – это специальная регистрация  в государственном земельном  кадастре объектов кадастрового учета, которая осуществляется путем внесения сведений об объектах в учетные формы  и удостоверения их уполномоченным должностным лицом. При этом объектам кадастрового учета присваиваются  такие характеристики, которые позволяют  однозначно выделить их из числа других объектов.

Государственный кадастровый учет земельных участков как составная  часть процесса земельного кадастра осуществляется посредством внесения необходимой и достаточной (предварительно формализованной) информации в государственную  кадастровую книгу.

Процедура государственного кадастрового учета земельных участков включает:

1. проверку полноты и правильности формирования кадастрового дела земельного участка;
2. присвоение ему уникального кадастрового номера;
3. занесение сведений о земельном участке в государственную кадастровую книгу;
4. нанесение границ земельного участка на дежурную кадастровую карту;
5. заполнение специальной регистрационной карты земельного участка, которая передается в службу государственной регистрации прав на земельный участок (вместе с кадастровым делом) для осуществления процедуры регистрации прав.

Государственному кадастровому учету  подлежат земельные участки, расположенные  на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения, разрешенного использования  земельных участков.

Государственный кадастровый учет, осуществлявшийся в отдельных субъектах  РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу Федерального закона «О государственном земельном  кадастре», является юридически действительным.

Автоматизированная система  государственного земельного кадастра и учета объектов недвижимости как  основной элемент управления земельными ресурсами

Система государственного земельного кадастра является важнейшим элементом  управления земельными ресурсами страны, который служит информационной основой государственного управления земельными ресурсами и экономического регулирования земельных отношений. Информационная база данных государственного земельного кадастра базируется на учетной системе земельных участков и их основных характеристик. Из-за значительных объемов информации система государственного земельного кадастра является автоматизированной и ведется по единым правилам, а данные заносятся в установленные законодательные формы.

Предпосылкой создания информационной базы данных государственного земельного кадастра (БД ЗК) послужила Федеральная  целевая программа «Создание  автоматизированной системы ведения  государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002–2007 годы)», где была продекларирована необходимость создания единой БД ЗК, которая включала бы в  себя сведения не только о земельных  участках, но и об иных объектах недвижимости, тесно связанных с ними. Результатом формирования данной информационной системы должна стать база данных экономически обоснованного налогообложения и части недвижимого имущества, а также совершенствования системы управления недвижимостью. В основу данной программы заложен принцип, определяющий, что одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития Российской Федерации является эффективное использование земли и иной недвижимости всех форм собственности для удовлетворения потребностей общества и граждан.

Основой для создания Единой базы кадастровых данных о земельных  участках и иных объектах недвижимости, тесно связанных с ними, согласно рассматриваемой программе, является система земельного кадастра. Это  обусловлено рядом причин:

1. Земельный участок является уникальной невоспроизводимой и неперемещаемой учетной единицей, покрывающей всю территорию России, что исключает возможность возникновения пробелов в учетной системе (наличие неучтенных земельных участков).
2. Земельный участок является базисным объектом недвижимости, с которым связано все остальное недвижимое имущество (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения и т.д.).
3. Ведение государственного земельного кадастра осуществляет федеральный орган исполнительной власти, имеющий строгую вертикаль вплоть до муниципального образования, что во многом облегчает движение информационных потоков в системе.
4. В настоящий момент автоматизированная информационная система государственного земельного кадастра (далее АИС ГЗК) является единственной системой на территории Российской Федерации, которая функционирует в соответствии с федеральным законом и по единым правилам, а также содержит информацию об иных объектах недвижимости.

При этом необходимо четко определить понятие иного недвижимого имущества. Статьей 130 Гражданского кодекса РФ определены следующие критерии отнесения  к недвижимому имуществу, по которым  все недвижимые объекты условно  могут быть разделены на три группы:

1. недвижимость по своим физическим характеристикам (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты);
2. недвижимое имущество, прочно связанное с землей, переместить которое невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения);
3. недвижимость по закону, т.е. те вещи, по своей физической природе являющиеся движимыми, но отнесенные нормой права к недвижимому имуществу (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и др.).

Таким образом, прежде чем приступить к созданию БД ЗК, необходимо издать ряд нормативно-правовых актов, содержащих перечни иных объектов недвижимости и их характеристики, которые будут  входить в БД ЗК. К таким объектам недвижимого имущества помимо земельных  участков должны относиться здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, обособленные водные объекты. В данный перечень не вошла третья группа объектов недвижимости, являющаяся недвижимым имуществом по закону, но не по своей  сути. Это объясняется тем, что  в данный момент существуют иные учетные  системы данных объектов недвижимости, ведение которых требует специального образования и квалификации. Более  того, наличие сведений об этих объектах в БД ЗК сделает ее слишком объемной и сложной для использования. Кроме того, нарушится один из управленческих принципов – принцип информационного  баланса, согласно которому любая информационная система должна содержать оптимальное  количество информации об объекте управления. При этом оптимальность определяется минимумом данных и характеристик  об объекте, но которых в тоже время  достаточно для принятия рационального  управленческого решения. По сходной  причине в выше указанный перечень не вошли и участки недр.

Для реализации нормального функционирования БД ЗК с целью достижения максимального  экономического эффекта необходимо решение многих задач, в том числе:

- организация передачи и обмена  данными между автоматизированными  базами данных различных ведомств,

- внедрение и сопровождение  специальных автоматизированных  программ, их совершенствование,

- создание единого информационно-коммуникационного  пространства органов государственного  кадастрового учета, технической  инвентаризации, регистрации прав  на недвижимое имущество, налоговых  органов, органов государственного  управления и др.

На сегодняшний день законодательством  предусмотрена возможность использования  программных комплексов для автоматизации  ведения государственного земельного кадастра.

В рамках работ по реализации Федеральной  целевой программы Южным филиалом Федерального кадастрового центра «Земля»  разработан программный комплекс (ПК) ЕГРЗ как инструмент, обеспечивающий автоматизацию процессов государственного кадастрового учета и построение автоматизированной базы данных, содержащих сведения об объектах кадастрового учета.

ПК ЕГРЗ имеет следующие возможности:

1. экспорт табличной и пространственной информации в ряд распространенных форматов данных,
2. поддержка библиотек стилей отображения,
3. возможность добавления и редактирования стилей;
4. возможность предоставления каждому пользователю индивидуального набора прав доступа к операциям с базами данных;
5. поддержка одновременной работы нескольких пользователей с данными одной и той же геодезической базы данных, включая возможность их совместного редактирования и др.

ПК ЕГРЗ как инструмент проведения государственного кадастрового учета  автоматизирует четыре основных процесса ведения государственного реестра  земель кадастрового района:

1. Процесс внесения сведений о ранее учтенных земельных участках – внесение описаний земельных участков в соответствии с Инвентаризационной описью и описание земельных участков, находящихся в государственной собственности и не закрепленных за конкретными лицами.
2. Процесс проведения государственного кадастрового учета земельных участков:
1. индивидуализация земельных участков – присвоение уникальных кадастровых номеров в соответствии с установленной процедурой;
2. дежурство графических сведений о земельных участках – проверка непротиворечивости сведений о местоположении земельных участков и о прохождении их границ;
3. внесение сведений в соответствии с Описанием земельных участков, представляемых на государственный кадастровый учет;
4. подготовку и печать документов, включаемых в государственный реестр земель кадастрового района;
5. подготовку и печать кадастрового плана земельного участка.
3. Процесс государственного кадастрового учета изменений характеристик земельных участков, включающий: