Земельные отношения и землеустройство

ЗЕМЛЯ – БАЗИС В ТЕОРИИ И ПРАКТИКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. Как объект недвижимости земля – это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим

во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля не является результатом предшествующего труда; пространственно ограниченна; не заменяема другими средствами производства; имеет постоянное местоположение; не изнашивается

при правильном использовании; территориально разнокачественна; характеризуется

специфической полезностью каждого конкретного земельного участка; обладает

плодородием (в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные

качества).

Практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного

хозяйства) земля выступает в основном в качестве пространственного операционного

базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами:

зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими

материальными элементами, созданными трудом человека.

Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономических

отношений является базовым в теории и практике недвижимости.

Объектами земельных отношений являются земля как природный объект и

природный ресурс, земельные участки и их части.

2.1. Сущность земельного  участка как объекта недвижимости

В повседневной практике термины «земля» и «земельный участок» применяются как

синонимы, хотя эти понятия имеют определенные различия. Так, термин «земля» может

употребляться, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок»

означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения),

позволяющие использовать его по целевому назначению.

Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок1 – это объект права

собственности, территориальные границы которого определяются в порядке,

установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых

собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельный кодекс2 РФ (далее – ЗК РФ) определяет земельный участок как объект

земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой),

границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с Законом о кадастре3 земельный участок – это часть поверхности

земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и

1 Ст. 261 ГК РФ.

2 Ст. 6 ЗК РФ.

3 Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ.

29

удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а

также все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено

федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и пр.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая

часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное

использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной

категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и

хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на

самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел

городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное

использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются:

1. Наименование субъекта  земельного права – юридического  или физического лица с

указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры  – район (жилой массив, промзона), поселок, улица, номер

дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие  и удостоверяющие право землепользования

(постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор

аренды).

4. Категория земель, целевое  назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора  земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право  на участок;

площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной  зоны и/или зоны с особым  режимом использования

в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность – частная, государственная).

9. Поверхностный и подпочвенный  слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное  обустройство (подводы электроэнергии, воды).

На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

экспликацию земель – застроенную территорию, площади под инженерными

коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями,

садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями,

болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в

собственности) или арендной платы с единицы площади;

расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

общую стоимость земельного участка и строений;

размер налога на стоимость объекта недвижимости;

инженерно-технические характеристики;

экологические показатели;

градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и

др.;

залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков (переход от одного лица к другому посредством

заключения договоров и иных сделок) осуществляется в соответствии с Гражданским и

Земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не

30

изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не

допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобрести лишь

определенные лица.

Продажа земельных участков, а также их выделение для предпринимательской

деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с

законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для

государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных

законодательством.

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии

предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на

основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного

участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд

осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

В силу чрезвычайных обстоятельств земельный участок может быть временно изъят

(реквизирован).1 Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием.

При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать

возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков –

предоставления равноценного земельного участка.

Земельный участок принудительно изымается у собственника2, если он используется

не по назначению или с нарушением действующего законодательства, например, если на

участке, предназначенном для строительства, не ведутся строительные работы в течение

трех лет. Однако при этом участок не переходит в публичную собственность, а реализуется

с публичных торгов любому лицу.3

2.2. Целевое назначение  земель в РФ

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным

кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий,4 которым присвоены

соответствующие коды:5

1. Земли сельскохозяйственного назначения6 – земли за чертой поселений,

предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе этих земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые

внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой

растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия вредных

природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также

зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и

первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья: пашни,

сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами,

виноградниками и др.).

2. Земли населенных пунктов – это земли, предназначенные для застройки и

1 Ст. 51 ЗК РФ.

2 Ст. 284 и 285 ГК РФ.

3 Ст. 286 ГК РФ.

4 Ст. 7 ЗК РФ.

5 Приказ Минфина РФ от 23.09.2005 г. № 124н «Об утверждении формы налоговой

декларации по земельному налогу и порядка ее заполнения».

6 Гл. XIV ЗК РФ.

31

развития городских и сельских поселений.

Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной

землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков,

предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию земель могут входить

участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к

территориальным зонам.

Земли поселений, занимая 4 % территории страны, обеспечивают 86 % поступлений

в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Потребительские

качества земель поселений России столь высоки, что при разработке грамотного

процедурного механизма они могут принести в бюджет государства доходы, сопоставимые

с доходами от экспорта ценнейших природных ресурсов. При этом вопрос о форме

собственности городских земель является более острым, чем сельхозугодий или иных

видов землепользования. Поэтому единственной социально приемлемой формой

взаимоотношений такого большого количества людей на сравнительно небольшом

пространстве (на земле, над землей и под землей) является договорная.

3. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от

характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,

информатики, обороны и безопасности и земли для обеспечения космической

деятельности.

4. Земли особо охраняемых территорий – это земли, имеющие особое

природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное,

оздоровительное и иное важное значение.

5. Земли лесного фонда – это земли, покрытые и не покрытые лесной

растительностью, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины,

прогалины), а также нелесные земли (просеки, дороги, болота), предназначенные для

ведения лесного хозяйства. Границы земель лесного фонда определяются путем их

отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства.

Данные о границах земель лесного фонда заносятся в государственный земельный кадастр.

Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется Земельным кодексом

и лесным законодательством.

6. Земли водного фонда – это земли, занятые водными объектами, земли

водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос

отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных

водохозяйственных сооружений и объектов.

Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации

сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде,

бытовых, оздоровительных и других потребностей, а также для водохозяйственных,

сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных,

энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при

соблюдении установленных требований.

Для охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения

устанавливаются зоны охраны, в пределах которых вводится особый правовой режим

использования земель. Порядок использования и охраны земель водного фонда

определяется Земельным кодексом и водным законодательством.

7. Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности и

не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда

перераспределения, формируемого в соответствии с Земельным кодексом. Использование

земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Благодаря делению земель по целевому назначению использование земельного

участка является относительно стабильным.

32

Законодатель уделяет особое внимание вопросу принадлежности земель к той или

иной категории и требует указания ее в актах органов исполнительной власти и местного

самоуправления о предоставлении земельных участков, например, в постановлениях глав

муниципальных образований; договорах, предметом которых являются земельные участки

(купли-продажи, мены, аренды); документах государственного земельного кадастра,

например кадастровых планах земельных участков; документах о государственной