Источники земельного права

Решение: земли железнодорожного транспорта являются одними из основных видов земель транспорта, правовой режим которых достаточно полно урегулирован законодательством. 

Основной нормативной базой такого регулирования являются:

-Федеральный закон от 10 января 2003 г. N 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в РФ»⁷,

 -Положение о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденное Приказом МПС РФ от 15 мая 1999 г. ⁸;

-Решение  Верховного Суда РФ от 09.11.2000 N ГКПИ00-1204 «Об оставлении без удовлетворения заявления о признании недействительными пунктов 5, 13, 14, 15 и 17 "Положения о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог", утвержденное Приказом МПС РФ от 15.05.1999 N 26ц⁹.

В соответствии с указанными нормативно-правовыми  актами землями железнодорожного транспорта считаются земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения  деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений, сооружений и других объектов железнодорожного транспорта, в том  числе земельные участки, расположенные  на полосах отвода железных дорог  и в охранных зонах. К полосе отвода железных дорог  относятся земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

К охранным зонам железнодорожного транспорта относятся территории, которые прилегают с обеих сторон к полосе отвода и в границах которых устанавливается особый режим использования земельных участков (частей земельных участков) в целях обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов железнодорожного транспорта, в том числе находящихся на территориях с подвижной почвой и на территориях, подверженных снежным, песчаным заносам и другим вредным воздействиям.

В целях обеспечения безопасной эксплуатации железнодорожных путей и других объектов железнодорожного транспорта, а также безопасности населения, работников железнодорожного транспорта и пассажиров в местах, подверженных оползням, обвалам, размывам, селям и другим негативным воздействиям, и в местах движения скоростных поездов устанавливаются охранные зоны.

Порядок использования охранных зон устанавливается Правилами  установления и использования полос  отвода и охранных зон железных дорог, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12 октября 2006 г. N 611( с изменениями на 04.04.2011 г.)¹⁰

Приказом Министерства транспорта РФ от 6 августа 2008 г. N 126 утверждены нормы отвода земельных участков, необходимых для формирования полосы отвода железных дорог, а также нормы расчета охранной зоны железных дорог. При определении ширины полосы отвода учитываются следующие условия и факторы: конфигурация (поперечное сечение) земляного полотна, размеры искусственных сооружений, рельеф местности, особые природные условия (участки пути, расположенные на болотах, на слабых основаниях, с подтоплением от временных водотоков и водохранилищ, в зоне оврагообразования, на оползнях, на вечномерзлых грунтах и т.д.), необходимость создания защиты путей от снежных или песчаных заносов, залесенность местности, зона риска (дальность "отлета" с насыпи подвижного состава и груза при аварии).

Размеры полос отвода и  охранных зон устанавливаются в  соответствии с настоящими нормами, землеустроительной, градостроительной  и проектной документацией, генеральными схемами развития железнодорожных линий, узлов и станций, а также с учетом сложившегося землепользования и ранее утвержденных размеров и границ полос отвода и охранных зон.

Размеры земельных участков охранных зон определяются исходя из рельефа  и природных условий местности, необходимости создания защиты жилой  застройки населенных пунктов от сверхнормативных шумов проходящих поездов, от возможных катастроф  с перевозимыми пожаровзрывоопасными и опасными грузами, иных факторов, а также необходимости поэтапного развития объектов железнодорожного транспорта. При переводе земель из одной  категории в другую органами местного самоуправления подается соответствующее ходатайство  в исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого  ходатайства.

Далее орган исполнительной власти рассматривает данное ходатайство, и при принятии положительного решения  обязывает исполнительный орган  государственной власти или орган  местного самоуправления, принявшие  акт о переводе земель или земельных  участков в составе таких земель из одной категории в другую, направить  этот акт в течение 10 дней со дня  его принятия в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

В свою очередь орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, в течение 7 дней должен внести изменения в документы  государственного земельного кадастра, связанные с принятием акта о  переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной  категории в другую.

Согласно ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду¹¹.

МПС России, утвердив в соответствии с п. 2 ст. 5 Закона «О железнодорожном транспорте», Положение от 15 мая 1999 г. N 26Ц «О порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог», управомочило предприятия, учреждения железнодорожного транспорта предоставлять в аренду свободные участки земли в полосе отвода, относящиеся к землям железнодорожного транспорта. При этом получение согласия органа местного самоуправления на передачу таких земель в аренду Положением не предусмотрено.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача 2. Производственное предприятие на используемом им земельном участке самостоятельно, без оформления разрешительной документации возвело два кирпичных склада. Орган архитектурно-строительного надзора предъявил требование предприятию о сносе возведенных построек, мотивируя свое требование тем, что в соответствии с генеральным планом развития города предприятие подлежит выводу за пределы города, а земельный участок им занимаемый - изъятию и последующему предоставлению под жилищное строительство. Предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на возведенные постройки.

Каков порядок осуществления застройки  используемых земельных участков? Решите  дело.

Решение: право собственника земельного участка возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку  или снос, разрешать строительство  на своем участке другим лицам  вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию  и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе (ч.2 ст. 35 Конституции РФ, ст.263 ГК РФ). Другие владельцы земельного участка  обладают правом осуществлять его за стройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором  с собственником.

Реализация указанных  прав обусловлена конституционной  обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и  не нарушат, нрав и закон интересов  иных лиц (ч.2 ст.36 Koнституции РФ)¹².

Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретаю право собственности  недвижимое имущество, возведённое  или созданное ими для себя на этих участках, если иное не предусмотрено  законом или договором.

Строительство считается  оконченным и вновь созданное  недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст.219 ГК с момента государственной регистрации¹³.

 До этого времени застройщику  принадлежит право собственности  не на полностью готовый объект  недвижимого, а на использованные  при его строительстве материалы  и конструкции, либо на объект незавершенного строительства.

Государственной регистрации  не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст.222 ГК признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное  на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном  законом иными правовыми актами, без получения на это необходимых  разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную  постройку, не приобретает право  собственности на нее. Оно не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т. д.); все они будут считаться  ничтожными со всеми вытекающими  отсюда последствиями. Виновные в самовольном  строительстве, изменении архитектурного облика объекта несут, кроме того, административную ответственность, а  также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной  постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Вместе с тем п. 3 ст.222 ГК допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям¹⁴.

Данная норма различает  два случая признания права собственности  на самовольную постройку судом:

- за лицом, осуществившим постройку  на не принадлежащем ему земельном  участке, при условии, что данный  участок будет в установленном  порядке предоставлен этому лицу  под возведенную постройку,

- за лицом, в собственности,  пожизненном наследуемом владении, либо постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, т. е. за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на её возведение в размере, определённом судом.

В обоих случаях право собственности  на самовольную постройку может  быть признано судом лишь при условии, если её сохранение не нарушают права и охраняемые законное законом интересы других лиц, не создаёт угрозы жизни и здоровью людей. Круг обстоятельств, имеющих  юридическое значение по делам данной категории, должен определятся, исходя из общих условий, соблюдение которых требует при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде следующим образом:

- наличие права на земельный  участок, на котором ведется  новое строительство, либо разрешения  собственника этого участка или  собственника существующего строения  на строительство, реконструкцию;

- соблюдение целевого назначения  и разрешенного использования  земельного участка, а также  красных линий, установленных  проектами планировки;

- наличие утвержденной в установленном  порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи  разрешения на строительство;

- разрешение на строительство,  т. е. документ, выданный заказчику  (застройщику) органами местного  самоуправления и удостоверяющий  право собственника, владельца, арендатора  или пользователя объекта недвижимости  осуществить застройку земельного  участка, строительство, реконструкцию  здания, строения и сооружения;

- соблюдение градостроительных  регламентов, строительных, экологических,  санитарно-гигиенических, противопожарных  и иных правил, нормативов;

- соблюдение прав и законных  интересов собственников, землевладельцев,  землепользователей и арендаторов  сопредельных земельных участков  и иных объектов недвижимости.

Сложнее разрешить вопрос, когда  постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном  участке.

 Порядок закрепления за застройщиком земельного участка под  самовольной постройкой законом  прямо не определён. Здесь возможны две ситуации: земля находится  в государственной или муниципальной  собственности и является свободной  от прав на неё физических или юридических  лиц; или земля находится в  частной собственности, правомерном  владении или пользовании других физических или юридических лиц.

В первом случае истцу следует представить  суду доказательства, свидетельствующие  о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена  самовольная постройка, для использования  в целях, соответствующих назначению этой постройки. Судебная практика исходит  из того, что такими доказательствами могут быть не только решения, принимаемые  в порядке ст.32 ЗК РФ, но и другие данные, свидетельствующие о согласии соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления предоставить земельный участок  под самовольной постройкой¹⁵.

В частности, уполномоченный орган  может сообщить о том, что участок под самовольно возведенным строение будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает о собственности на это строение.