Кадастровый план и оценка стоимости земельного участка

 

Описание поправок, вносимых в таблицу, приведенную выше.

1. Права  собственности, условия финансирования, условия продажи для всех сравниваемых  объектов одинаковые, поправки не  требуют.

2. На  время продажи.

Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 2% ежемесячно. Значения поправки на время продажи определяют, используя функцию сложного процента «накопленная сумма единицы при ежемесячном накоплении»: для участка  2: (1 + 0,02)1 = 1,02. Для участков 1, 4, 5 соответственно: (1 + 0,06)1 = 1,06; (1 + 0,06)1 =1,06 ; (1 + 0,06)1 =1,06.  Для участка 3: (1 + 0,08)1 = 1,08.

3. На  местоположение (кадастровый квартал  при заданном виде функционального использования):

      для 1-го участка: 0,95/0,93 = 1,02; для 2-го участка: 0,85/0,93 = 0,91;

для 3-го участка: 0,82/0,93 = 0,88; для 4-го участка: 0,83/0,93 = 0,89;

для 5-го участка: 0,85/0,93 = 0,91;

4. На зонирование.

Все рассматриваемые участки приспособлены под жилое строительство.

5. На топографию.

Поверхность всех рассматриваемых участков имеет ровную, не сложную поверхность.

6. На особые условия участка.

Поправка вносится в зависимости от объектов и коммуникаций, находящихся на рассматриваемых участках.

Наименьшее и одинаковое число поправок имеют все участки. За искомую стоимость 1м2 оцениваемого участка принимают среднее арифметическое из скорректированных стоимостей участков т.е.

V*L = (18632+4141+4281+7499+13257)/ 5 = 9562 руб./м2

VL = V*L х S =9562 * 790 ≈ 7553980 руб.

Таким образом, рыночная стоимость участка по ул. Жуковского составила 7553980 млн. руб.

4.2 Оценка земельного участка  затратным подходом.

Затратный подход основан на принципе «замещения», который исходит из положения, что у каждого блага есть аналоги. При этом следует помнить, что затраты и стоимость - не одно и тоже.

Идея этого подхода заключена в положении: стоимость существующего объекта равна стоимости земли плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Т .е.

V = VL + VI - D,

где  V - стоимость объекта недвижимости;

       VL - стоимость земельного участка;

       VI - стоимость здания или сооружения;

       D - накопленный износ здания или  сооружения.

Затратный подход применяют при:

• оценке недвижимости специального назначения;
• проведении технико-экономического анализа для нового строительства;
• определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;
• оценке недвижимости на пассивных рынках;
• проверке результатов, полученных другими способами;
• обеспечении поимущественного налогообложения;
• наложении ареста, когда требуется отделить стоимость здания от стоимости земли;
• расчете подоходного налогообложения: стоимость износа здания и сооружения вычитают из налогооблагаемого дохода.

Методическая последовательность применения затратного метода следующая:

1. оценка стоимости земельного участка;

2)  оценка полной стоимости «замещения» улучшений;

3) оценка накопленного износа и вычитание его из восстановительной стоимости;

4)  увеличение стоимости участка земли на размер стоимости «замещения» улучшений и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.

Использование затратного метода начинается с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Стоимость строительства нового объекта определяют несколькими методами.

Наиболее часто применяют следующие методы:

• количественное обследование или составление полной сметы;
• метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам или видам работ с использованием укрупненных показателей их стоимости);
• метод сравнительной единицы.

В нашем случае мы применим метод разбивки по компонентам.

Таблица 4.3

Расчет полной стоимости замещения улучшений

объекта оценки (в ценах 2013 г.)

 

№ п/п	Вид ра6от или конструктивный элемент	Кол-во единиц	Стоим. един.	Стоим. работ	Сумма, руб.
1	Земляные работы, м3	83		300	24900
2	Основания и фундаменты (сборные ЖБ блоки), м3	72	1000	300    300	1152000
3	Стены наруж. (кирпичн), шт Красный кирпич Желтый глубокинский кирп	40000 15000	7,5 24	6 10	540000 510000
4	Стены внутр. (кирпичные),шт	10000	7,5	6	31500
5	Перегородки (кирп), шт	500	7,5	6	6750
6	Перекрытия, 6,0*1,5	32	7200	300 300	249600
7	Окна из металлопластиковых переплетов, шт.	17	11000		187000
8	Крыша двухскатная из профнастила, м2	180	750	250	154200
9	Лестница	1	120000	100000	220000
10	Двери внутренние и наружные, шт.	10 1	6200 4200	1500	69400
11	Полы (ламинат), м2	288	450	150 150	216000
12	Внутренняя отделка, м2	525	12000	200 200	24000
13	Потолки, м2	288	150	250 150	58400
14	Сантех. работы, м	100	110000	90000	200000
15	Электромонтажные работы, м	350	9000	20000	29000
16	Приобретение и монтаж технологического оборудования		30000		30000
ИТОГО:					2972450

Кроме представленных прямых затрат, существуют еще и косвенные затраты (юридическое обслуживание, налоги, управление, накладные расходы, прибыль инвестора и т. п.)

Данные виды затрат представлены в таблице, приведенной ниже.

Таблица 4.4

Сводный расчет стоимости замещения (В ценах 2013 г.)

 

№ п/п	Вид работ и затрат	Расчет	Сумма, руб.
1	Подготовка территории строительства: Подготовительные работы Геодезические работы Итого	1,7% от итого табл. 4.3 0,42% от итого табл.4.3	50531 12484 63015
2	Основные объекты строительства		29724500
3	Инженерные коммуникации	5% от п.2	148622
4	Благоустройство Итого по 1-4	5% от п.2	148622 3332709
5	Временные здания и сооружения Итого по 1-5	1,5% от п.1-4	49990 3382699
6	Прочие работы и затраты Итого по 1-6	5,26% от п.1-5	177929 3560628
7	Содержание дирекции и авторский надзор Итого по 1-7	0,56% от п.1-6	19939 3580567
8	Проектные работы и экспертиза Итого по 1-8	8% от п.1-7	286445 3867012
9	Прочие непредвиденные расходы ИТОГО по 1-9	3% от п.1-8	116010 3983022

 

 

Итого стоимость замещения, руб.                                                3983022

Прибыль предпринимателя 15%, р.                                              597453

Итог с учетом прибыли предпринимателя, р.                             4580475

НДС (18 %), р.                                                                                  824485

ВСЕГО                                                                                             5404960

Определим теперь суммарный износ здания.

С течением времени относительная стоимость здания снижается по разным причинам: износ здания в процессе эксплуатации; неблагоприятное воздействие окружающей среды; изменения методов строительства; воздействие других внешних факторов.

Итак, износ - это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. Суммарный износ определяют по формуле

ПИ = ЭВ/ СЭЖ,

где  ЭВ - эффективный возраст, лет

       СЭЖ - срок экономической жизни, лет

       ПИ - процент износа.

При проектировании было установлено, что здание должно было простоять 50 лет. Значит СЭЖ = 50. 

В момент оценки здание уже просуществовало 10 лет. Значит ЭВ = 10.

Тогда

ПИ = 10 / 50 = 0,2.

  Тогда  накопленная сумма износа составит:

D = ПИ * VI = 0,2 * 5404960 = 1080992 руб.

Отсюда, стоимость земельного участка с расположенным на нем зданием составит:

V = VL + VI - D = 7553980+5404960-1080992=11877948≈11 млн. 877 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Целью данной работы было определение рыночной стоимости земельного участка по ул. Жуковского площадью 7,9 м2. Эта задача выполнена. Определена рыночная стоимость недвижимости, определена стоимость для той цели, которая была определена в данной работе, а именно для строительства двухэтажного жилого дома с размерами в осях 12 м.*12 м. Стоимость определена двумя подходами: затратным и сравнительным.

При применении сравнительного подхода рыночная стоимость участка по ул. Жуковского составила 7553980 руб.

При применении затратного подхода стоимость земельного участка с расположенным на нем зданием составила 11877948 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Официальные материалы.

1. Конституция Российской Федерации.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации.
3. Земельный кодекс Российской Федерации.
4. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю».
5. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре»
6. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
8. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре».
9. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2.  Учебники и учебные пособия.

1. Оценка бизнеса: Учебник./ Под ред. проф. А.Г. Грязновой. М: Финансы и статистика, 2008;
2. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. проф. А. Г. Грязновой. М: Финансы и статистика, 2008;
3. Петров В. И. Учебное пособие. Оценка стоимости земельных участков. Москва: КНОРУС, 2008. – 220с.