Кадастры и кадастровая оценка земель

Введение

Земля является важнейшим объектом недвижимости.

К недвижимому имуществу законодательством отнесены земельные участки сельскохозяйственного назначения, земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения1. В современных условиях земельная территория является первейшим ресурсом общественного развития. В государственных и высокоурбанизированных зонах и регионах особенно остро ощущается дефицит земельных ресурсов. Среди них особую роль играют основные сельскохозяйственные земли в силу ценности их почвенного слоя. Растущее использование основных сельскохозяйственных земель под участки для жилищного строительства и для других неземледельческих целей привило к необходимости регулирования землепользования. Основными средствами регулирования являются кадастровая оценка земли и налогообложение земель как объектов недвижимости, эффективное и хозяйственное использование с соблюдением экологических требований. При этом рациональное землепользование в условиях рыночных отношений предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности и организации производства. Необходимым экономическим условием и экологическим требованием повышения эффективности использования земли, сохранения и увеличения её плодородия является всестороннее изучение, качественная характеристика, количественная и стоимостная оценка земли как средства производства. Поэтому объективная необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства, той ролью, которую играет земля в процессе вне зависимости от какой – либо определенной формы общения. В земледелии земля функционирует и как средство труда и производства.

Объектом государственного кадастра недвижимости является единый земельный фонд Российской Федерации.

Предметом кадастра недвижимости является создание и функционирование государственной многоцелевой системы необходимой и достоверной информации о природном положении земельного фонда.

Государственный кадастр недвижимости обеспечивает необходимые условия для достижения следующих целей:

– регулирование земельных отношений и процессов землепользования;

– планирование инвестиционной и налоговой политики;

–осуществление различных видов планирования и проектирования в области использования и охраны земель (землеустройство, планировка и т. д.);

– оценка хозяйственной и иной деятельности субъектов земельных прав;

– создание оперативного и устойчивого земельного оборота;

– обеспечение защиты прав физических и юридических лиц на земельные участки и разрешения земельных споров;

юридическим и физическим лицам (пользователям) для информационного обеспечения оборота земли.

– обеспечение признания государством факта существования или прекращения существования объекта учета;

– ведение государственного учета земель, контроля за их использованием и охраной;

– планирование и регулирование использования земельных ресурсов;

– осуществление оценки земель, установления обоснованной платы за землю;

– обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с этим, задачами ведения государственного кадастра недвижимости является сбор, систематизация, хранение, обобщение, обновление и предоставление пользователям информации о землях и размещенной на них недвижимости.

В настоящее время самыми ценными землями являются земли поселений, которые дают значительную часть от общей суммы земельных платежей. Следовательно, определение кадастровой стоимости земель поселений и их дифференциация по территориальным зонам играют важную роль как основные источники пополнения бюджетов2.

Задачи: изучение законодательной базы кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение методов кадастровой оценки земель и иных объектов недвижимости, рассмотрение существующих проблем и методов их решения.

Объектом изучения является система оценки и учета земель и иных объектов недвижимости в рамках рыночной экономики.Предметом изучения является процесс кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости, как база для последующих мероприятий по эффективному управлению земельными ресурсами.

1.Теоретические основы кадастра недвижимости

1.1.Общее понятие и содержание кадастра недвижимости

Кадастровая оценка земли – определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в кадастре недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи.

Кадастровая оценка земельного участка осуществляется методами массовой оценки стоимости, установленными и утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Термин "кадастр" происходит от слова capitastrum (лат.), означающего опись (реестр) податных предметов. Позднее во Франции это понятие преобразовалось в термин cadastre (реестр), который используется в настоящее время3.

Как средство труда земля характеризуется качеством почв и продуктивностью растительности. Как предмет труда – почвенными свойствами, определяющими технологию проведения механизированных работ и величину затрат на производство продукции земледелия. Поэтому земля является главным и всеобщим средством производства в сельском и лесном хозяйстве, где она выступает одновременно в качестве средства и предмета труда в виде сельскохозяйственных угодий и лесных массивов с различной продуктивностью.

Как элемент рыночных отношений земля выступает в виде объектов собственности (недвижимости), оцениваемой системой стоимостных характеристик (налог, арендная плата, нормативная, рыночная и залоговая цена, и др.).

Таким образом, в хозяйственном комплексе страны земля выступает как пространственный операционный базис (для несельскохозяйственных отраслей), как предмет труда (для сельского хозяйства и добывающей промышленности), как средство труда и средство производства (в сельском и лесном хозяйстве), как элемент недвижимости и как компонент природного комплекса.

Государственный кадастр недвижимости (ГКН) занимает особое положение в ряду других ведомственных тематических кадастров (водный, лесной, градостроительный и т.д.) и информационных потоков с учетом следующих условий:

– объектом ГКН является весь земельный фонд государства независимо от его ведомственной принадлежности, форм собственности, целевого назначения и вида использования;

– ГКН имеет своим объектом особую форму средства производства и недвижимости – землю (неперемещаемую в пространстве, неоднородную, не ухудшающую свои производственные свойства и т. д.);

– в соответствии с законодательством ГКН по единой общегосударственной системе формирует земельно-кадастровые объекты и ведет государственный кадастровый учет на этих объектов и прав на них. Под первичной учетной кадастровой единицей понимается земельный участок с его подземным и надземным пространством, включая иные прочно связанные с участком объекты недвижимости. Этот участок должен иметь юридически признанные и удостоверенные границы, площадь, местоположение, правовой режим, кадастровый номер, назначение, использование и другие характеристики;

– ГКН обеспечивает административную и территориальную адресную регистрацию и учет конкретных объектов и субъектов земельных отношений, а также учет текущих изменений, происходящих с ними;

– ГКН является единственным условием правового обеспечения доказательства существования конкретного объекта и права на него. Факт возникновения, существования или прекращения существования объекта или права на него, занесенный в ГКН, в дальнейшим может быть оспорен только в судебном порядке;

– ГКН регулирует в законодательном порядке земельные отношения между собственниками и пользователями на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, а также и с государственными органами, включая земельные комитеты, возникающие в процессе признания и удостоверения государством факта существования и прекращения существования объектов кадастра недвижимости;

– ГКН в установленном порядке обеспечивает предоставление достоверной земельно-кадастровой информации органам законодательной и исполнительной власти, их структурам, юридическим и физическим лицам, осуществляет информационную поддержку ведомственных тематических кадастров;

– данные ГКН подлежат обязательному применению при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при решении земельных споров, установлении стоимостных характеристик недвижимого имущества, проведении планирования использования земли и землеустройства, принятии управленческих решений, защите прав юридических и физических лиц на землю и т.д.

Применение данных государственного кадастра недвижимости позволяет улучшить решение таких проблем, как управление активами; передача недвижимости в собственность; обеспечение кредитов; анализ экологической, экономической, демографической и социальной ситуации; управление развитием территорий; планирование и организация различных мероприятий; оценка воздействия на окружающую среду; сделки с недвижимостью и формирование земельного оборота; контроль статистических данных; территориально-пространственное планирование; формирование рынка ценных бумаг; информирование населения; определение местоположения объекта недвижимости; эффективное использование и охрана земельных участков и др.

Таким образом, кадастр недвижимости – это единая государственная многоуровневая управленческо-информационная система о земельном фонде страны, ее административно-территориальных единиц (областей, краев), о первичных объектах и субъектах кадастрового учета в них, являющаяся одним из основных механизмов государственного регулирования земельных отношений, основанных на принятых обществом понятиях, экономических, социально-этических и этнических нормах.

Исходя из сложности объема исследования и задач, решаемых земельным кадастром, его целесообразно трактовать как науку, как систему мероприятий, документов и сведений и как систему организационно-управленческих действий и мероприятий.Кадастр недвижимости Российской Федерации содержит систему необходимых сведений и документов о количестве и правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам; категориям земель; качественной характеристике и ценности земель. Он состоит из следующих основных разделов: регистрация землевладений, землепользований и участков собственности, количественный и качественный учет земельного фонда, бонитировка почв и экономическая оценка земель4.

 

 

 

 

1.2.Правовые основы организации кадастра недвижимости

Кадастровая оценка регламентируется следующими правовыми актами: Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости», Земельным кодексом РФ, Постановлением Правительством №316 «Правила проведения Государственной кадастровой оценки земель», Распоряжением Правительства Москвы от 3 мая 2007г. №823-РП //.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Анализ реализации кадастра недвижимости

2.1.Основные положения  кадастровой оценки земли

Земля, являясь одним из объектов природы, обладает особыми свойствами, которые могут быть оценены через сравнение их по определенным оценочным показателям. Свойства земель, используемые, например, для посадки и выращивания лесов, отличны от свойств земель, используемых для размещения производства растениеводческой продукции. Поэтому методические подходы к оценке земель различного целевого назначения будут отличаться. Данные оценки земель необходимы для выявления резервов в использовании земель, осуществления государственного контроля за их использованием и охраной, для размещения и развития сельскохозяйственного производства по регионам и конкретным предприятиям, для установления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной и рыночной цены земли, государственного регулирования объектами недвижимости и др. Для правильного научно-обоснованного решения указанных вопросов необходимо изучение, обследование и проведение специальной оценочной работы по определению качества земли. Качество земель определяют две составляющие: плодородие и местоположение.

Плодородие - способность почвы удовлетворять потребность растений (в растениеводстве, лесоводстве, садоводстве, декоративном и парковом хозяйстве и др.) полезными веществами и влагой. Различают естественное и искусственное (вновь созданное) плодородие, которые в совокупности составляют экономическое плодородие.