Контрольная работа по "Земельному праву"

4. Каковы особенности  купли-продажи земельных участков  для государственных и муниципальных  нужд

Порядок изъятия земельных  участков для государственных и  муниципальных нужд является предметом  регулирования федерального законодательства (земельного и гражданского).

Положениями ЗК РФ (пп. 4 п. 1 ст. 9, п. 3 ст. 55) и ГК РФ (п. 2 ст. 279) устанавливается, что именно на федеральном уровне подлежат регулированию:

порядок подготовки и  принятия решений об изъятии земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд;

порядок выкупа земельного участка у его собственника;

порядок определения  выкупной цены земельного участка;

порядок прекращения  прав владения и пользования земельным  участком;

иные вопросы порядка  изъятия земельных участков для  государственных и муниципальных нужд.

В связи с этим субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе регулировать данные вопросы своим законодательством.

Предусмотренная действующим  законодательством процедура изъятия  земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих элементов:

1. Подготовка и принятие  решения об изъятии земельного  участка, при этом органы местного  самоуправления обязаны информировать  лиц, у которых земельные участки  могут быть изъяты в связи  с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии.

П. 3 ст. 32 ЗК РФ устанавливает, что при выделении земельного участка под строительство для  государственных или муниципальных  нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия.

В решения об изъятии  земельных участков для государственных  или муниципальных нужд включаются данные:

- позволяющие установить  изымаемый земельный участок  (местонахождение, площадь, кадастровый  номер участка и т.д.), при этом прилагается кадастровая карта (плана) земельного участка;

- конкретизирующие цель  предстоящего изъятия, срок, в  течение которого предстоит осуществить  изъятие;

- указывающие лицо, у  которого производится изъятие  участка, и правовые основания,  по которым ему принадлежит земельный участок;

- поручения соответствующим  органам (службам) об извещении  указанного лица о принятом  решении, об обеспечении государственной  регистрации решения в установленном  порядке и извещении указанного  лица о произведенной регистрации;

- указание на права  лица в связи с предстоящим  изъятием;

- поручения о подготовке  проекта соглашения с лицом,  у которого изымается земельный  участок;

При необходимости в  решение об изъятии могут быть включены и другие данные.

2. Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.

Законодательство предусматривает  трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка информации, связанной с изъятием земельного участка:

- до принятия решения  о предварительном согласовании  места размещения объекта, утверждающего  акт о выборе земельного участка  для строительства, указанным  лицам должна предоставляться информация о возможном изъятии земельного участка (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). В этих случаях допускается информация через СМИ;

- после принятия решения  об изъятии земельного участка  лицо, у которого земельный участок  изымается, должно быть уведомлено  органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее, чем за один год до этого (ст. 63 ЗК РФ, п. 3 ст. 279 ГК РФ). Данное правило является обязательным - без предоставления данной информации изъятие невозможно;

- собственник земельного  участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК РФ); данный вид информирования также обязателен, однако он имеет отношение уже к следующему этапу процедуры изъятия земельного участка.

3. Государственная регистрация  решения об изъятии земельного  участка.

Обязательность государственной  регистрации решения об изъятии  земельного участка предусмотрена  лишь Гражданским кодексом РФ (п. 4 ст. 279).

Государственная регистрация  решений об изъятии земельных  участков осуществляется в Управлении Федеральной Регистрационной службы, органом, осуществляющим изъятие.

Правовые последствия  государственной регистрации решений  об изъятии земельных участков заключаются  в том, что с момента регистрации  лицо, у которого изымается земельный  участок, несет риск отнесения на него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли.

4. Заключение соглашения  с собственником или обладателем  иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия.

Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия.

Соглашение заключается  в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка (п. 1 ст. 281 ГК РФ).

Соглашение может быть заключено в любое время, в  том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

5. Предъявление иска  в суд об изъятии земельного  участка.

Данный этап имеет  место при необходимости принудительного  изъятия земельного участка, т.е. в  случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.).

Действующее законодательство ограничивает право органа, принявшего решение об изъятии, на предъявление соответствующего иска в суд двухлетним сроком с момента направления уведомления о предстоящем изъятии земельного участка (ст. 282 ГК РФ). Учитывая то, что уведомление об изъятии должно быть направлено не позднее чем за год до предстоящего изъятия, в распоряжении изымающего органа остается не более одного года для предъявления иска. Законодательство не содержит прямого запрета изымающим органам обратиться в судебные органы и до истечения годичного срока с момента направления уведомления (при условии явно выраженного несогласия обладателя прав на земельный участок с изъятием участка или условиями изъятия), однако все же в этом случае в удовлетворении искового заявления соответствующего органа должно быть отказано. На это недвусмысленно указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": "Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии, либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению" (п. 27).

При рассмотрении судом  иска о выкупе земельного участка  у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок, бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка (обоснование государственной или муниципальной нужды, необходимости ее удовлетворения с использованием именно данного земельного участка и т.д.) возлагается на орган, принявший решение об изъятии. Это вытекает, в частности, из установленного гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством правила о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (п. 1 ст. 56 ГПК РФ, п. 1 ст. 65 АПК РФ). Кроме того, в случае, если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ соответствующий орган обязан доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. В противном случае суд обязан отказать в удовлетворении иска.

6. Государственная регистрация  перехода права собственности,  прекращения права постоянного  (бессрочного) пользования, пожизненного  наследуемого владения, аренды.

Соглашение с собственником  или иным обладателем прав на земельный участок об условиях его выкупа (изъятия), а также вступившее в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск о принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (при изъятии у собственника) либо прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Значение государственной регистрации перехода или прекращения права на земельный участок обусловлено тем, что государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий. К примеру, при изъятии уполномоченным органом субъекта Российской Федерации земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных нужд, право соответствующего государственного органа распорядиться данным земельным участком возникнет лишь при условии государственной регистрации перехода права собственности от частного собственника к субъекту Федерации, поскольку согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Изъятие земельных  участков для государственных или  муниципальных нужд осуществляется только в исключительных случаях:

• при необходимости выполнения международных обязательств РФ (например, при строительстве международных магистральных трубопроводов);
• при указании на необходимость изъятия в законе РФ или в законе субъекта РФ в отношении земель, находящихся в собственности субъекта РФ или муниципального образования на его территории.
• при необходимости размещения объектов государственного или муниципального значения, если нет других вариантов их размещения.

К таким объектам относятся (перечень исчерпывающий):

• объекты федеральных и региональных энергетических систем;
• атомные объекты;
• объекты обороны и безопасности, в том числе, обеспечивающие охрану границы;
• федеральные и региональные объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи;
• объекты космической деятельности;
• линейные объекты, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
• объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения;
• автомобильные дороги.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменноуведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

В выкупную цену земельного участка включаются:

• рыночная стоимость участка;
• рыночная стоимость расположенного на нем недвижимого имущества (жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений);
• убытки, причиненные изъятием участка.