Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Тамбовский государственный технический университет»    Институт дистанционного образования

 

 

 

 

Контрольная работа N___

 

 

по     ______________________________________________

 

тема:______________________________________________

 

                ______________________________________________

 

 

 

Выполнил:_________________________

__________________________________

__________________________________                      

Направление:_____________________

                                      

 

Проверил:__________________________

___________________________________

___________________________________

 

 

 

Дата сдачи:_________________________

Дата проверки:______________________

Оценка __________Подпись___________

 

 

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………3

1. Купля-продажа земель сельскохозяйственного  назначения………………4

2. Аренда земельных участков  сельскохозяйственного назначения………..6

3. Ипотека (залог) земель сельскохозяйственного  назначения……………...10

Заключение……………………………………………………………………...13

Список использованной литературы…………………………………………..14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой одну из наиболее важных составляющих земельного фонда Российской Федерации. Установление специального правового режима и особой охраны земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обусловлено ценностью земли и ее значением в сельскохозяйственном производстве.

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены в Земельном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Закон об обороте). Необходимо отметить, что в Закон об обороте были внесены изменения Федеральным законом от 18 июля 2005г. № 87-ФЗ, которые породили немало правовых проблем.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому в подп. 1 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного и, прежде всего, земельного законодательства.

Понятие земель сельскохозяйственного назначения связано с одним из важнейших принципов земельного законодательства – целевым назначением земель, в соответствии с которым в дальнейшем осуществляется их использование, а также возникновение, изменение и прекращение прав на указанные объекты.

 

 

1. Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

В ст.260-287 Гражданского кодекса РФ закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила сделок с любым недвижимым имуществом, самые общие правила приобретения вещных прав на земельные участки, основные вещные права их владельцев, наиболее важные гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных нужд. Конкретные же договорные правоотношения с землями сельскохозяйственного назначения формируются с учетом не столько гражданско-правовых норм, но и норм земельного, аграрного и других отраслей законодательства, то есть являются комплексными.

В результате заключения договоров купли – продажи и аренды земли к новому владельцу участка переходят не только права прежнего владельца (собственника – продавца или арендодателя), но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таким участком и его разрешенным использованием. Этим договоры в сфере оборота земельных участков существенным образом отличаются от обычных гражданско-правовых, например, от договоров купли – продажи жилых помещений.

Существуют несколько способов приобретения земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность гражданами и юридическими лицами по договорам купли-продажи: в результате сделок между физическими и юридическими лицами; продажи на торгах земель находящихся в государственной или муниципальной собственности на территориях сельских поселений; продажа земель находящихся в государственной или муниципальной собственности по нормативной (кадастровой), либо договорной цене (выкуп арендованных земельных участков), частей земельных участков превышающих нормы бесплатного предоставления земли в собственность.

Договоры купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, продажи земельных участков заключаются по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского и земельного законодательства и проводятся органами местного самоуправления. Существуют определенные требования к заключению договоров купли-Договоры купли

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения физическим или юридическим лицом субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Это необходимо для сохранения данного вида земель в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований.

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме орган государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления о намерении продать участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением.

Для проведения государственной регистрации права собственности обращаются продавец и покупатель. Предоставляют договор купли-продажи земельного участка, акт приема-передачи земельного участка, правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт земельного участка, справку из органов учета и инвентаризации об отсутствии строений на данном участке.

Регистрация права проводится в течение месяца со дня сдачи документов. При проведении государственной регистрации на договоре купли-продажи проставляется штамм о регистрации права и выдается свидетельство о государственной регистрации права.

 

 

 

 

2. Аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения

Предоставление арендодателем (собственником либо лицом его представляющего) во временное пользование земельного участка для возмездного и срочного пользования является арендой. При этом способы заключения договора аренды земли могут определяться на основе торгов в виде конкурса или аукциона, сделки купли-продажи, предоставления земельного участка распорядительным актом органа власти либо землепользователя (при вторичном пользовании) при согласии собственника, а также в порядке перехода прав при переходе имущественных прав на здание, строение, сооружение на участке. Договор аренды земельного участка – двусторонняя, возмездная, консенсуальная сделка, которая вступает в силу с момента государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию. Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Сторонами его являются арендодатель и арендатор (или несколько арендаторов).

Объектом сельскохозяйственной аренды может быть индивидуально определенный земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства. Главное требование это неизменность целевого назначения земельного участка. Поскольку целью аренды земель сельскохозяйственного назначения является производство сельскохозяйственной продукции, то количество и качество земель должно соответствовать целям аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные сдавать имущество в аренду законом или собственником. Арендатор также имеет право сдавать в субаренду земельный участок с согласия арендодателя.

Арендаторами (субарендаторами) земельных участков являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду российским гражданам и юридическим лицам.

В договоре аренды должны содержаться полные сведения об арендодателе и арендаторе, позволяющие точно идентифицировать субъекта договора.

В настоящее время не установлено особых требований к арендаторам земель, предоставленных для сельскохозяйственного производства.

В п. 6 ст. 10 Закона об обороте установлено, что участки земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Арендаторами земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %.

Переход права собственности на сдаваемые в аренду земельные участки к другим лицам не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При отчуждении земельного участка для государственной регистрации смены арендатора необходимо заключить дополнительное соглашение об изменении договора аренды земельного участка. При регистрации дополнительного соглашения меняется сторона договора – арендодатель.

Срок аренды устанавливается сторонами, заключившими договор. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок либо продление действующего договора аренды (пролонгация).

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте).

Специфика аренды сельскохозяйственных земель предъявляет особые требования к правам и обязанностям сторон договора аренды. Особое значение имеют обязанности арендатора по рациональному использованию земельного участка. Контроль за деятельностью арендатора осуществляется, прежде всего, органами государственной власти. Контроль же собственника за деятельностью арендатора должен осуществляться в рамках невмешательства в хозяйственную деятельность арендатора.

Для прекращения аренды по согласию сторон договора заключается дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды либо о прекращении договора аренды в связи с его окончанием.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Для проведения государственной регистрации договора аренды, а также дополнительного соглашения об изменении договора или о расторжении его может обратиться одна из сторон договора (арендодатель либо арендатор). Для этого необходимо предоставить следующие документы:

- документ о наличии  полномочий представителя арендодателя (доверенность, приказ или протокол  собрания о назначении);

- документ, подтверждающий  оплату государственной пошлины;

- протокол о результатах  проведенных торгов и публикации  их результатов;

- распоряжение органа  государственной власти или органа  местного самоуправления о предоставлении  земельного участка в аренду;

- договор аренды земельного  участка (не менее чем в двух  экземплярах – подлинниках);

- акт приема – передачи  земельного участка;

- расчет арендной платы;

- кадастровый паспорт  земельного участка.

Так как с заявлением может обратиться одна из сторон договора, то государственная пошлина уплачивается тем, кто обратился за регистрацией. Для физических лиц она составляет 1 000 рублей, для юридических лиц – 15 000 рублей, органы государственной власти и органы местного самоуправления от государственной пошлины освобождены.

Договора аренды, акты приема-передачи, расчет арендной платы и протокол о результатах торгов должны быть подписаны сторонами собственноручно. Распоряжение органа государственной власти или органа местного самоуправления предоставляется не менее чем в двух копиях, заверенных тем органом, который его выдал.

После проведения государственной регистрации аренды в день регистрации, если документы на регистрацию предоставлял арендатор, государственный регистратор должен уведомить об этом арендодателя в письменном виде На договорах аренды проставляется штамп о проведении регистрации, который заверяется подпись регистратора и печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию, свидетельство о регистрации права аренды не выдается.

Регистрация аренды возможна как при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре, так и при отсутствии их. При проведении регистрации создается объект – земельный участок и регистрируется обременение на него (аренда), при этом право собственности может быть не зарегистрировано, но только для не разграниченных земель принадлежащих органам местного самоуправления.