Лекции по "Земельному праву"

Зібрані дані про властивості  ґрунтів по агровиробничих групах ґрунтів необхідно зберігати для наступного використання при оцінюванні. У випадках обмеженої кількості даних про властивості ґрунтів їх поділяють за часовими періодами:

– проведення обстежень ґрунтів, при цьому корегувальні роботи не проводяться;

– вибір еталонних ґрунтів для розробки шкал бонітету ґрунтів; під багаторічними насадженнями проводиться із дотриманням вимог аналогічно для орних земель із врахуванням того, що еталонним грунтам під ними буде укрупнена група ґрунтів. Не виключено, що в складі еталонної групи буде знаходитись агровиробнича група ґрунтів, вибрана еталонною для бонітування ріллі.

Розробка бонітетних шкал проводиться на території природно-с/г провінції і зони, в межах області, відповідно до вимог методики зокремленого бонітування, не дивлячись на те, що при цьому бонітетна оцінка проводиться не за окремими насадженнями, а за групою насаджень.

Для окремих об’єднаних груп ґрунтів, у яких відсутні необхідні дані про врожайність плодових насаджень та виноградників, необхідна інформація може бути взята із матеріалів останнього проведення економічної оцінки земель під багаторічними насадженнями, крім того залежність продуктивності ґрунтів від їх властивостей може проявитись методом аналогів, екстраполяції, інтерполяції.

 

Тема: Особливості бонітування природних кормових ґрунтів

(пасовищ і  сіножатей)

 

Бонітування ґрунтів проводиться в межах районів природно-с/г районування земельного фонду України. Разом з тим, у межах обсягів вихідної інформації збір і обробка даних про властивості ґрунтів може проводитись не за природно-с/г районами, а на більш великих територіях, в залежності від площі кормових угідь. Наприклад, на Поліссі це один або декілька районів. У Лісостепу це округ або провінція в межах області. У Степу – провінція або зона в межах області.

Кінцевий вибір аналізів по кожній укрупненій групі ґрунтів дає можливість провести їх машинну обробку відповідно до правил статистики.

На основі експлікації агровиробничих груп ґрунтів створюють укрупнені групи ґрунтів, що є умовними об’єктами бонітування ґрунтів агровиробничих груп ґрунтів.

По цих умовних укрупненнях проводять зведення раніше зібраних показників про властивості ґрунтів шляхом зважування через кількість випадків.

Зведення бонітувальних критеріїв (показників про властивості ґрунтів) проводиться в межах території природно-с/г районів.

Розробка шкал проводиться окремо по сіножатях і окремо по пасовищах. При наявності достатньої інформації, наприклад, по Поліських районах, сіножаті і пасовища у шкалах бонітетів можуть поділятися на поліпшені і природні. При відсутності такої інформації розподіл можна провести або уточнити пізніше, тобто при застосуванні даних бонітування ґрунтів з врахуванням конкретних культур та технічного стану ґрунтів.

При обмеженій кількості інформації розподіл не проводиться. Вибір еталонних ґрунтів для розробки шкал бонітету кормових угідь значно відрізняється від вибору на ріллі.

Еталонний ґрунт не обов’язково має бути зональним, цей ґрунт може бути різним для сіножатей і пасовищ навіть у межах одного природно-с/г району.

Всі інші вимоги аналогічні тим, які  представлені для еталонного ґрунту ріллі: агрохімічні, водно-фізичні, геоморфні та інші умови.

Для встановлення залежності продуктивності кормових угідь від властивостей ґрунтів залучають наявні методи:

– методи аналогів, інтерполяції;

– дані про врожайність з матеріалів економічної оцінки земель;

– застосування завищених коефіцієнтів для поліпшених сіножатей та пасовищ.

 

Тема: Завдання, зміст і предмет економічної оцінки

 

Економічна оцінка землі є ширшим поняттям, ніж якісна оцінка ґрунтів. Вона ставить своїм завданням виявлення порівняльних позитивних властивостей різних земельних ділянок з точки зору продуктивності на підставі показників економічної родючості ґрунтів з урахуванням місцевих, природних і економічних умов виробництва, а також визначення рівня їх доходності залежно від витрат виробництва та місця розташування ділянок. При цьому вона може використовувати більше різних показників, в тому числі враховувати результати якісної оцінки ґрунтів.

Запропонована формула виражає  суть економічної оцінки землі і  прямо вказує, що її місце в земельному кадастрі після ґрунтової агровиробничої характеристики і бонітування ґрунтів.

При розробці питань методики економічної оцінки земельних угідь насамперед слід враховувати необхідність раціонального використання землі не тільки с/г виробниками, а й іншими галузями, які використовують природні ресурси.

Так, з точки зору держави дуже важливо правильно визначити  розмір і масштаби промислового виробництва, трансформацію і рекультивацію угідь, обсяги і порядок рубки та відновлення лісів та ін. Це необхідно для зіставлення збитків, яких зазнає господарство з позитивним економічним ефектом нових форм використання природних багатств. Все це означає, що економічну оцінку с/г земель необхідно розглядати як складову частину оцінки земельного фонду України, поширювати її не тільки на використання с/г угідь, але й на землі не с/г призначення. Звідси цілком очевидно, що економічна оцінка повинна охоплювати не лише розорані ділянки, а й всю без винятку земельну площу.

Оцінка в розрізі с/г угідь  повинна характеризувати ступінь освоєння конкретних територій і основних особливостей їх використання.

Слід мати на увазі, що про стан вказаних угідь можна зібрати  більше інформації: природно-історичного, господарського, правового порядку. Проте, щоб дістати і обробити всі ці матеріали, треба буде витратити певний час і кошти при неоднаковій віддачі, бо не всі ці відомості потрібні для економічної оцінки землі, кінцевою метою якої є сумарне визначення переваг різних сумарних ділянок. Звідси випливає, що предметом оцінки є земля.

Як предмет оцінки земля насамперед розрізняється за якістю ґрунтів та іншими природними умовами виробництва. Тобто, земля – загальне поняття, а ґрунт – її складова частина. Якісні особливості земельних ділянок за своїм значенням не рівноцінні, внаслідок цього виникає необхідність об’єктивно порівнювати їх при оцінці місцевих умов виробництва, яка має передбачати:

– визначення рівня економічної  родючості ґрунтів;

– аналіз диференційної ренти за родючістю;

– врахування організаційно-господарських  особливостей використання окремих  територій.

Щоб розчленити вплив окремих факторів на продуктивність землі доцільно проводити  дослідження з питань оцінки за етапами: одним із перших і найголовніших етапів є економічна оцінка земельних угідь за родючістю ґрунтів, після неї земельнооцінювальні роботи повинні включати врахування організаційно-господарських та інших особливостей. Метою цього етапу має бути визначення ступеню впливу кожного окремого фактору на продуктивність землі, наприклад: рельєф території, внесення добрив, рівень працезабезпечення.

Самостійнішим етапом роботи є оцінка земель з урахуванням їх місця розташування. Будучи одним із факторів, що зумовлюють рівень інтенсивності землеробства, місце розташування пов’язане із продуктивністю землі. Багатогранній взаємопов’язаній і взаємообумовленій оцінці повинна передувати. ((??зв’язок між реченнями??)) за кліматичними, економічними, тобто однорідними умовами території.

Тому результати оцінки завжди пристосовані до суворо обмеженого місця і часу.

 

Лекція №

Тема: Грошова  оцінка

 

Рд_ф = 7,4 ц + 1,6 ц

 

Рд_б/н = 33,19 ц + 1,6 ц

 

Рд_с = 7,4 = 2,9 ц + 1,6 ц

 

Рд_п = = 1,18 ц + 1,6 ц

 

Рд_обл. = 7,4

 

^{Гоц. = Рд ·  Ц · Тк , де Тк – термін капіталізації.}

 

Гагр = Гц ·  , де Б_агр – бал агрогруп, Б_у – бал угідь.

 

Б_у =

Населений пункт – це компактний ареал концентрації населення з усіма умовами існування.

 

5 груп найкрупніших  міст:

Крупні – 0,5–1 млн.

Великі – 250–500 тис.

Середні – 50–250 тис.

Малі – менше 50 тис.

 

Адміністративний статус:

– місто державного статусу;

– обласні центри;

– районні центри;

– місто обласного значення;

– місто районного значення;

– інші.

 

Місце у системі  розташування (ст. 173 ЗКУ):

1. Центр загальнодержавної системи  розселення.

2. Міжобласне розселення.

3. Міжрайонні центри.

4. Центр районних систем розселення.

 

Межа населеного пункту – це умовна нескінченно тонка лінія, що відокремлює землі населеного пункту від інших земель. 
Тема: Нормативна оцінка земель запасу

 

Функції:

– оподаткування;

– визначення втрат при вилученні земель із с/г і л/г призначення.

 

Здійснюється нормативна оцінка:

– орних земель;

– багаторічних насаджень.

 

– Під дорогами ü

– Під лісосмугами ý  землі запасу

– Під водоймами þ

– Інші

 

Чагарники беруться від середньої оцінки лісового фонду з коефіцієнтом 0,25.

 

 

 

Тема: Експертна грошова оцінка

 

Передбачає  визначення вартості об’єкта на певну  дату оцінки.

Ділянка, на якій проведена експертна грошова оцінка, придатна для ефективного використання.

 

Інформаційна  база:

– документи про права, зобов’язання і обмеження, матеріали, що дають фізичні характеристики (якість, стан);

– рівень ґрунтових вод;

– дані про місце розташування, природні умови, екологічний стан, про  стан ринку нерухомості, дані про  ціни;

– дані про витрати на земельні поліпшення;

– дані про доходи від реалізації продукції (с/г, л/г);

– проекти землеустрою;

– схеми планування територій.

 

Вартість – еквівалент цінності об’єкта.

 

При проведенні оцінки встановлюється певний вид вартості:

– ринкова (на відкритому ринку), вона є розрахункова;

– ринкова (при існуючому використанні);

– інвестиційна (визначається метою  інвестування);

– ліквідаційна (терміновий продаж ділянки);

– страхова вартість (залежить від  умов страхування);

– податкова вартість;

– споживна вартість (визначається власником, що керується неринковими мотиваціями);

– спеціальна вартість (певний інтерес потенційного покупця).

 

Ціна – це грошова сума, за якою здійснюється перехід прав від продавця до покупця.

 

Чистий операційний  дохід – це різниця від доходів рентних платежів, що визначаються попитом на ринку, щорічним утриманням ділянки.

 

Дата оцінки обов’язково фіксується, фіксується також і вартість об’єкта оцінки.

 

Земельні поліпшення – це зміна якісних характеристик земельної ділянки внаслідок розташування будинків, споруд, об’єктів інженерної інфраструктури, багаторічних насаджень, лісової або іншої рослинності, планування рельєфу, поліпшення ґрунтів.

 

Медіанне значення цін продажу – це середнє значення цін продажу.

 

Модальне значення цін продажу – найбільш поширене значення цін продажу.

 

Найбільш ефективне  використання земельної ділянки – це фізично можливе та економічно доцільне використання земельної ділянки і поліпшень, в результаті його вартість буде максимальною.

 

Реверсія – очікувана вартість ділянки за період за прогнозом.

 

 

Тема: Принципи експертної оцінки

 

1. Принцип корисності (земельна ділянка здатна давати користь, задовольняти потреби).

2. Попиту і пропозицій – вартість визначається взаємодією між кількістю земельних ділянок, потрібних власникам, і кількістю земельних ділянок, які можуть бути придбані на ринку за заданими цінами.

3. Принцип заміщення – розсудливий покупець не дасть більше ціни об’єкта аналогічної корисності.

4. Принцип  очікування – вартість земельної ділянки адекватна розміру доходу.

5. Принцип  доданої продуктивності – дохід від земельної ділянки становить частку у складі об’єкта нерухомості.

6. Принцип внеску передбачає, що вартість окремого компоненту приймається як внесок у загальну вартість об’єкта.

7. Принцип  відповідності – вартість земельної ділянки не залежить від того, наскільки земельна ділянка відповідає потребам ринку.

8. Принцип  найбільш ефективного використання – ринкова вартість базується на найефективнішій у використанні земельній ділянці.

 

Послідовність експертної оцінки:

 

ì – Встановлюється об’єкт оцінки.

í – Мета оцінки.

î – Умови використання резервів.

 

1. – Збирається вихідна інформація (дані земельного кадастру), дані  про ціни продажу, дані про  експлуатаційні витрати.

2. – Здійснюється аналіз найбільш  ефективного використання земельної  ділянки (споживчі властивості).

3. – Вибір методів оцінки.

4. – Встановлюється вартість  земельної ділянки.

 

Методичні підходи до визначення вартості земельної ділянки:

1. Ринковий (метод оцінювання порівняльний).

2. Витратний (метод економічний).

3. Доходний (метод капіталізації  прибутку).

 

Ринковий – базується на порівняльному аналізі продажу земельних ділянок, які аналогічні за умовами місця розташування, фізичними властивостями, функціями використання, датою продажу.

 

Витратний – !!Нет данных!!

 

Доходний – метод залишку від землі.

С/г землі. – Враховується типовий для даної місцевості тип культур.