Определение рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города

Министерство образования и науки Красноярского края

краевое государственное бюджетное

профессиональное образовательное учреждение

«Красноярский аграрный техникум»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

МДК: 04.01 «Оценка недвижимого имущества»

тема: «Определение рыночной стоимости коттеджа

с участком в черте города»

 

 

 

 

 

                                                                                 Выполнила: студентка                 

                                                                                 группы И-2-12

                                                                                 Целуева П.Н.

            

 

                                                                                 Проверила:

                                                                                 Малькова А.П.

                                                                                 ___(________)___________

     оценка

                                                                                 _______________________

       дата

 

 

 

 

 

 

 

 

Красноярск

2015

 

Введение

 

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

Оценка недвижимости – наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

• Постановление Правительства РФ №285 от 11.04.2001 года «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;
• Постановление Правительства РФ №519 от 06.07.2001 года «Об утверждении стандартов оценки»;
• Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта жилой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

1. изучение подходов сравнительного метода оценки недвижимости;
2. изучение подходов затратного метода оценки недвижимости;
3. изучение подходов доходного метода оценки недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Гражданину Новикову

Константину Николаевичу

 

 

 

Оценщиком ООО «Недвижимость» согласно договору № 12 от 05.02.2015 года, произведен осмотр и оценка рыночной стоимости коттеджа с участком в черте города, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Бебеля, дом 28.

Оценка объекта недвижимости произведена в соответствии с: (указать нормативную базу оценочной деятельности)

1. Федеральный закон № 155 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
2. Постановление правительства № 319 от 15.03.1997 года «О порядке определения нормативной цены земли»;
3. Постановление правительства № 945 от 25.08.1995 года «О государственной кадастровой оценке земель»;
4. Постановление № 316 от 8 апреля 2000 года «Об утверждения правил поведения государственной кадастровой оценке земель»;
5. Постановление № 932 от 20.08.1998 года «Об уполномоченном органе п контролю за осуществлением оценочной деятельности»;
6. Постановление № 395 от 7.06.2002 года «О лицензировании оценочной деятельности;»
7. Постановление № 134 от 03.05.2005 года «Об утверждении порядка организации экспертизы отчетов об оценке ».

Оценка проведена по состоянию на 25.02.2015 года, исследования и анализ, приведенные в отчете, были проведены в период с 05.02.2015 года по 25.02.2015 года.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том,  что рыночная стоимость составляет:

4400000 (четыре миллиона  четыреста тысяч) рублей.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятное значение стоимости объекта оценки с учетом всех поправок составляет:

4180000 (четыре миллиона  сто восемьдесят тысяч) рублей.

 

Специалист по оценке

земельно-имущественных прав                         Целуева П.Н.

 

 

 

 

 

 

 

Раздел 1. Общие сведения

1.1. Основные факты  и выводы

 

Общая информация, идентифицирующая объект оценки	Коттедж с участком в черте города
Итоговая величина стоимости объекта оценки

 

1.2. Задание на  оценку

 

Объект оценки	Коттедж с участком
Имущественные права на объект оценки	Собственность
Оцениваемые права	Собственность
Цель оценки	Определение рыночной стоимости для сделки купли-продажи.
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничением	Сделка купли-продажи
Вид стоимости	1. Рыночная стоимость;                              2. Ликвидационная стоимость.
Дата оценки
Дата составления отчета
Период проведения работ по оценке объекта	05.02.2015-25.02.2015 гг.
Собственник	Новиков Константин Николаевич
Основание для проведения оценки	Договор на оценку № 12 от 05.02.2015 года
Стандарты оценки	- Федеральный стандарт  оценки ФСО № 1, утвержденный Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 года № 256; - Федеральный стандарт оценки ФСО № 2, утвержденный Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 года № 255; - Федеральный стандарт оценки ФСО № 3 утвержденный Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 года № 254.

1.3. Сертификат рыночной стоимости

 

Данный сертификат дает удостоверение подлинности следующих фактов:

• Утверждения и факты являются правильными и соответствуют действительности;
• Анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям,  и являются независимыми;
• Отсутствует текущий имущественный интерес к оцениваемому объекту, нет обязательств по отношению к объекту или его владельцу;
• Анализ, мнению и заключения соответствуют требованиям:

-  Закона РФ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации»  № 135-ФЗ от 29.07.91998 г.,

-   Федерального Закона  Российской Федерации от 05.02.2007 г. № 13-ФЗ,

- Федеральному стандарту  оценки ФСО № 1, утвержденному  Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 256,

- Федеральному стандарту  оценки ФСО № 2, утвержденному  Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 255,

- Федеральному стандарту  оценки ФСО № 3 утвержденному  Приказом Минэкономразвития России 20.07.2007 г. № 254.

• Оценка объекта оценки была произведена в индивидуальной форме.

 

1.4. Сделанные допущения и ограничивающие условия

 

Оценка объекта произведена в соответствии со следующими допущениями:

- при оценке упор был  произведен на достоверность  правоустанавливающих документов  на оцениваемый объект;

- в курсовой также использовались  данные печатных источников.

 

1.5. Сведения о заказчике оценки

 

Заказчик: Новиков Константин Николаевич.

Реквизиты: паспорт 0408 № 458423, выдан отделом МВД России по Красноярскому краю в Октябрьском районе г. Красноярск, дата выдачи 15.01.1997 года, поживающий по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Бебеля, дом 28.

1.6. Сведения об  оценщике.

Оценщик: Целуева Полина Николаевна.

Реквизиты: паспорт  0409 №79834 выдан УФМС по Красноярскому краю Сухобузимском районе 09.07.2009 года, адрес по прописке: Красноярский край, город Красноярск, Октябрьский район, ул. Толстого, дом 60, кв. 404.

Лицензия на осуществление оценочной деятельности № 24-010002 от 10.10.2014 года, выдана Министерством Имущества РФ.

Полис страхования гражданской оценки оценщика № 24-500002 от 11.10.2014 года, выдан ООО «РЭСО-Красноярск».

Раздел 2. Определение основных оценочных понятий

 

 Недвижимость – это признанное недвижимым в соответствии с законом имущество. Недвижимость должна иметь соответствующие признаки стационарности, прочной связи с землей, долговечности и высокой стоимости. К недвижимости относятся участки недр и земельные участки и находящиеся на них здания и сооружения.

 

Движимое имущество – имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости с которым оно связано.

 

Метод сравнения продаж – определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

 

 Единица сравнения – единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

 

 Корректировки (поправки) – прибавляемые или вычитаемые суммы, выражающие различия между сопоставимым и оцениваемым объектами. Используются в методе прямого сравнительно анализа продаж.

 

 Процедура оценки – совокупность приемов, обеспечивающих процессы: сбора и анализа данных; проведения расчетов стоимости имущества; и оформления результатов оценки. Обычно при оценке имущества используют затратный подход, подход сравнительного анализа продаж и доходный подход.

 

 Здание – разновидность наземного строительного сооружения с помещениями, созданного в результате строительной деятельности в целях осуществления определенных потребительских функций, таких как проживание (жилище), хозяйственная, или иная деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Здание включает в себя сети инженерно-технического обеспечения и системы (оборудование) инженерно-технического обеспечения. Здание может иметь также эксплуатируемые помещения в подземной части. Сооружение, не имеющее надземной части, не является зданием.

 

 Сооружение – это результат строительной деятельности для осуществления определённых потребительских функций. Например, инженерно-технические сооружения: мосты, плотины, мачты, радио- и телебашни, тоннели, сооружения метрополитена, фортификационные сооружения, мемориальные сооружения (памятники, мемориальные пирамиды и обелиски), архитектурные сооружения (аркады, колоннады, обелиски) и многие другие.

 

Земельный участок – часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Согласно Земельному кодексу РФ, границы участка должны быть определены в соответствии с федеральными законами.