Автор работы: Пользователь скрыл имя, 29 Октября 2014 в 13:44, контрольная работа
Независимая оценка земли (земельных участков) частного или юридического ли-ца позволяет определить реальную стоимость данного объекта на конкретный момент времени.
Для физических лиц оценка земли (земельных участков), как правило, необходима для определения стоимости для продажи, залога при получении кредита, ипотеки, определения налогов при дарении земли, для оформления в качестве наследства, при разделе имущества, участвующего в бракоразводном процессе и т. п.
Оценка земли для предприятий и организаций, проводится с целью получения объективной информации о стоимости данного вида имущества, для определения возможности кредитования под его залог, продажи или внутренних нужд и т. п.
Введение 3
1. Земельный рынок и его особенности 4
2. Подходы к оценке стоимости земельного участка. 9
2.1. Сравнительный подход. 9
2.2. Доходный подход 10
2.3. Затратный подход 10
Задача 1. 14
Задача 2. 14
Заключение 15
Список использованной литературы 16
Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.
В рамках доходного подхода для оценки используются . метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее каждый из методов.
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.
Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.
При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:
- местоположение
участка по отношению к
- инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;
- внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;
- социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);
- санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).
- Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
- Затратный
подход является единственным
методом определения рыночной
стоимости земельного участка
в случаях, когда на рынке отсутствуют
достоверные данные о
- Элементы
затратного подхода в части
расчета стоимости
. Методы оценки стоимости земельныз участков.
Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
1. метод сравнения продаж;
2. метод распределения;
3. метод выделения;
4. метод разбивки на участки;
5. техника остатка для земли;
6. капитализации чистой земельной ренты.
Метод сравнения продаж
при наличии необходимой информации является
наиболее предпочтительным и общеприменимым.
Основными элементами сравнения для земли
являются:
■ права собственности;
■ условия финансирования;
■ условия продажи;
■ условия рынка;
■ месторасположение;
■ физические характеристики;
■ доступные коммунальные услуги;
■условия зонирования;
■ наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.
Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод используется для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Издержки
на улучшение включают: \· рас
Коттедж стоимостью 400 т.р. куплен в рассрочку на 10 лет по 20 % годовых. Какова стоимость ежегодного равновеликого взноса при погашении долга?
Решение
Условие:
n =10 лет;
Р =400 000 руб.,
m=1
i=20%=0.2
А - ?
Решение
Применим формулу текущей стоимости срочного аннуитета постнумеранда.
P=A=>A=
А==
Ответ: стоимость ежегодного равновеликого взноса равна 95 409.093 рублей
Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом в 10 000у.е. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах.
Аналог |
Цена продажи |
ПВД |
Валовый рентный мультипликатор |
А |
82 000 |
16 500 |
82 000\16 500=5 |
В |
97 000 |
17 500 |
97 000\17 500=5.5 |
С |
63 000 |
13 500 |
63 000\13 500=4.7 |
Решение
ВРМср.=∑(Цс.о.\ПВДс.о.)\n(
V=ВРМср.*ПВДо.о.=5.1*10 000у.
Ответ: стоимость объекта с потенциальным валовым доходом в 10 000у.е. равна 51 000 у.е.
В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. В результате применения этих подходов к оценке недвижимости определяются три различные величины оценочной стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем формируется итоговая величина стоимости недвижимости. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка. После произведенной оценки мы видим из таблицы 3, что стоимость земельного участка согласно произведенных расчетов составляет 5000000 рублей, стоимость, полученная путем расчетов методом остатка составляет 8032500 рублей и стоимость полученная методом капитализации земельной ренты равна 4875741 рублей. Исходя из этих данных можно сделать вывод, что наиболее вероятная стоимость, по которой может быть продан данный земельный участок 5800000 рублей. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.