Права и обязанности субъектов отношений аренды земельных участков

План

1.Введение

2. Глава 1. Общие положения  об аренде земельных участков

                1.1 История развития аренды земельных  участков

                1.2 Земельный участок как объект  аренды

3. Глава 2. Права и обязанности  субъектов отношений аренды земельных участков

                2.1 Права и обязанности арендатора  земли

                2.2 Права и обязанности арендодателя  земли

4. Глава 3. Юридические основания  прекращения аренды земельного участка

5. Заключение

6. Список использованных  источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В Конституции РФ особо выделяется статус земли. Земельные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на территории РФ.

Аренда занимает весомое место в реализации принципа платности землепользования. В свою очередь, аренда может являться некоторым регулятором в области рационализации использования земельных ресурсов.

Также аренда земли - широко распространенная практика в условиях рыночной экономики.

Право аренды - одна из наиболее распространенных правовых форм использования земли. Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков не отличается достаточной четкостью и полнотой, что нередко вызывает проблемы в правоприменительной практике.

Следовательно, принятие нормативных правовых актов, регулирующих аренду земельных правоотношений, остается актуальным.

Цель настоящей работы - изучение и анализ отношений аренды земельных участков, их сущности и проблем, возникающих в правоприменительной практике.

Задачи контрольной работы:

- исследовать общие положения  об аренде земельных участков;

- провести правовой анализ  развития законодательства о аренде земельных участков;

- исследовать права и  обязанности субъектов отношений  аренды земельных участков.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу аренды земельных участков.

Контрольная работа состоит из введения, трех глав и заключения.

Первая глава носит общетеоретический характер. В ней раскрываются общие положения об аренде земельных участков, история развития аренды земельных участков, а также земельный участок рассматривается как объект земельных отношений и аренды.

Во второй главе освещаются права и обязанности арендатора и арендодателя земельного участка.

В третьей главе излагаются юридические основания прекращения аренды земельного участка.

Заключение представляет собой краткое резюме проведенной работы и предложений по совершенствованию законодательства о аренде земельных участков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Общие положения об аренде земельных участков

1.1 История развития  аренды земельных участков

Как показывает история развития человечества, аренда земли является одной из древнейших форм ведения хозяйств на земле и важнейшей формой землепользования. На протяжении последних 5-6 тысячелетий договор аренды претерпел незначительные изменения. В Древнем Риме это был наем - консенсуальный договор о предоставлении в пользование определенного объекта за плату. Его особенности были несущественными и заключались в порядке возникновения прав арендатора или же в способе расчетов. Общая формула (платность, срочность, непотребляемость объекта), охватывающая самые различные случаи арендных отношений, применялась и к земельным участкам (не исключено, что именно они и были первым объектом аренды). Четкость и масштабность отношений аренды обеспечивали ей широкое применение и устойчивость во времени. Еще в раннем Средневековье в Германии, Англии и других европейских странах можно было встретить аренду мелких земельных участков. Так, монастыри, церкви, помещики и общины в целях расширения своих владений и господства предоставляли свои земельные участки в аренду мелким собственникам за умеренный оброк или барщину.

Аренда земли с наймом имущества возникла чуть позже на определенном этапе исторического развития человечества. С материальной точки зрения аренда земли является первичной предпосылкой деятельности человека на земле. Аренда же средств производства, необходимых для возделывания земли, является вторичной. Примером широкого развития найма земли и имущества являются Древняя Греция и Древний Рим, где в основном превалировало предоставление земельных участков и имущества в аренду в форме колоната. Основным собственником земли в этот период выступало государство. Оно сдавало земельные участки в платное пользование отдельным гражданам, мелким землевладельцам и общинам.

Хотя первые письменные упоминания о земельной аренде, широко применявшейся и игравшей значительную роль как гибкий регулятор поземельных отношений, содержатся еще в кодексе законов царя Хаммурапи в Древнем Вавилоне, однако в целом сущность земельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад Г. Дрейхаром: "Под понятием земельная аренда мы понимаем временное, а в ряде случаев и "вечное", то есть с правом наследования или предоставления земли другому лицу для ее соответствующего использования за определенную плату работой (отработкой), продуктами или деньгами.

Арендные отношения по поводу земли изучались различными направлениями и школами политической экономии.

Однако с проведением всеобщей коллективизации и законодательным запрещением в 30-е гг. аренды земли теоретическое и практическое изучение проблем аренды было свернуто.

Чтобы определить специфику осуществления аренды земли в современных условиях, следует обратиться к историческому опыту развития механизма арендных отношений и в России.

В дореволюционной России была широко распространена издольная аренда. Размер арендной платы участка устанавливался в зависимости от расположения рынков сбыта продукции, удобства их расположения, спроса на землю. Так, ежегодные платежи крестьянского поземельного банка состояли из трех частей: роста погасительного налога, который зависел от срока аренды, затрат по управлению и взноса по ссудам. Стоимость десятин колебалась, а арендная плата зависела от возделываемой культуры.

Аренда земли была длительное время запрещена в законодательном порядке. Декрет о земле, принятый Вторым Всероссийским съездом советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов 26 октября 1917г., отменил аренду земли вместе с правом частной собственности на нее.

Постановлением III Съезда Советов 1925 г. в целях наилучшего использования земли и помощи бедноте, не имеющей возможности за недостатком средств и инвентаря обрабатывать свою землю, разрешалась аренда земли с применением вспомогательного наемного труда при условии участия в работе семьи арендатора наравне с наемными рабочими. Арендная плата взималась в денежной, натуральной форме и в виде отработок. Исследования социально-экономического положения крестьян того периода показали, что в отношении наемного труда, земельной аренды, найма и сдачи в наем рабочего скота и инвентаря были втянуты не менее половины крестьянских хозяйств, причем основным арендатором был главным образом середняк, у которого имелись необходимые средства производства и рабочие руки. Возросший спрос на землю для хозяйствования на лучших, чем принятых в 1922 г., условиях, привел к определенному росту арендной платы.

Закон о трудовом землепользовании разрешил сдачу земли в аренду, но только крестьянским хозяйствам, ослабленным стихийными бедствиями, недостатком и убылью рабочей силы; в связи со смертью, временным уходом на заработки, в армию отдельных членов семьи и другими изменениями в ее составе. При этом общим требованием было, чтобы хозяйства арендаторов всю имеющуюся в их распоряжении землю (включая арендованную) обрабатывали собственным трудом.

Несмотря на то, что аренда земли способствовала поддержанию высокого уровня использования сельскохозяйственных земель, расширению посевных площадей, интенсификации производства, с 30-х гг. до начала перестройки аренда земли запрещалась.

Возложение арендных земельных отношений являлось важнейшим реальным направлением обеспечения рациональности использования земель сельскохозяйственного назначения. В результате появилась перспективная форма индивидуальной трудовой деятельности на земле в общественном секторе производства.

1.2 Земельный участок  как объект аренды

Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованием гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды и других сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются права на землю. В этом качестве земельный участок является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных (ст. 2 ГК РФ).

Объектом земельных отношений может быть также часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Это касается и особенности земельного участка быть объектом права собственности, права аренды и других прав на землю.

В РФ земельные участки за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Арендаторам земельных участков - юридическим лицам и гражданам - следует учитывать, что арендные права относятся к числу не вещных, а обязательственных прав.

Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, однако особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Ряд таких особенностей предусмотрен, в частности, в ст. 22 ЗК РФ.

Большое практическое значение для совершения сделок аренды земельных участков имеет вопрос об иерархии правовых норм гражданского и земельного законодательства России в механизме регулирования соответствующих отношений.

В п. 3 ст. 3 ЗК РФ законодатель предпринял попытки установить соотношение действия норм гражданского законодательства с нормами земельного и других перечисленных в этом пункте отраслей законодательства: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды и специальными федеральными законами.

Земля является весьма специфическим природным объектом, особенности которого при определенных условиях могут влиять на возможность и объемы участия данного объекта в гражданском обороте.

С учетом этого в п. 3 ст. 3 ЗК РФ предложена правовая конструкция, на основе которой для названных в указанном пункте отношений общее значение имеют нормы гражданского законодательства, а специальное - нормы земельного и других указанных здесь отраслей законодательства. В таком случае, согласно одному из общих принципов права, приоритет имеют специальные нормы.

Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, заключенным по правилам ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных ЗК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 ЗК РФ) каждый земельный участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Поэтому любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет.

 

 

Глава 2. Права и обязанности субъектов отношений аренды земельных участков

2.1 Права и обязанности  арендатора земли

В соответствии со ст. 41 ЗК РФ арендатор вправе:

- использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в  соответствии с законодательством  РФ.

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения  и сооружения в соответствии  с целевым назначением категории  земель и разрешенным использованием  с соблюдением установленных  архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных  требований (норм, правил, нормативов);

- проводить в соответствии  с разрешенным использованием  оросительные, осушительные, и другие  мелиоративные работы, строить пруды  и иные водоемы в соответствии  с установленными действующим  законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными  специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

- осуществлять другие  права по использованию земельного  участка, предусмотренные законодательством.