Правовое регулирование земельных отношений

Правовой режим земель лесного фонда регулируется как  земельным, так и лесным законодательством. Земли лесного фонда - это земли, покрытые лесом или предназначенные  для их восстановления (лесные земли), и не покрытые лесом, но предоставленные  для нужд лесного хозяйства (ст. 94 ЗК РСФСР, ст. 8 Лесного кодекса РФ). Таким образом, правовой режим этой категории земель зависит от правового  режима лесного фонда, в состав которого они входят в соответствии с Лесным кодексом РФ.

Землями водного фонда  являются земли, занятые водными  объектами (реками, озерами, ледниками  и т. д.), а также прилегающие  к водоемам земли, связанные с  использованием и охраной вод (береговые  полосы, полосы отвода, земли, занятые  водохозяйственными сооружениями и  др.). На правовой режим этих земель накладывает отпечаток режим  самих водных объектов, поэтому он регулируется актами земельного и водного  законодательства (например, ст. 12, 16, 112 Водного кодекса РФ). Землями запаса являются все земли, не предоставленные каким-либо субъектам или в отношении которых право пользования прекращено (ст. 96 ЗК РСФСР).

3. Право собственности и другие вещные права на землю

В Российской Федерации юридически признаются несколько основных форм собственности на землю. Согласно нормам Конституции РФ, гражданского и земельного законодательства земля может находиться в частной, государственной, муниципальной  и иной формах собственности.

Право частной собственности  принадлежит гражданам и юридическим  лицам.

Субъектами права государственной  собственности на землю выступают  Российская Федерация и субъекты РФ (республики, края, области, автономные образования, Москва и Санкт-Петербург), а муниципальной - различные муниципальные  образования (города, районы, сельские поселения и др.).

От имени субъектов  права государственной и муниципальной  собственности правомочия собственников  осуществляют соответствующие компетентные органы: они устанавливают правовой режим и порядок предоставления земель, распределяют земельные участки, взимают плату за землю, осуществляют контроль за использованием и охраной  земель и т. д. Рассматриваемые земли  непосредственно закрепляются за отдельными государственными и муниципальными предприятиями или учреждениями (ст. 214, 215 Гражданского кодекса РФ).

Государственной собственностью являются все земли, не находящиеся  в собственности граждан, юридических  лиц либо муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ). В составе этих земель выделяются федеральные земли, правовой статус которых регулируется специальными правовыми актами. Так, Указом Президента РФ «О федеральных природных ресурсах»  установлено, что к федеральным  могут относиться земельные участки, предоставленные для нужд обороны  и безопасности страны, а также  занятые объектами (энергетическими, транспортными, космическими, историко-культурными и др.), находящимися в федеральной собственности, земельные участки особо охра­няемых природных территорий федерального значения (заповедников, национальных парков, курортов и др.).

Земельные участки могут  также принадлежать нескольким субъектам  на праве общей собственности. Граждане и юридические лица вправе образовывать общую долевую или совместную собственность путем объединения  принадлежащих им земельных участков (например, общая долевая собственность  членов сельскохозяйственных кооперативов, реорганизованных в акционерные  общества колхозов и совхозов и др.), а также путем совместного  приобретения земельных участков (например, общая совместная собственность  на землю супругов, членов крестьянского  хозяйства). Режим таких земель определяется по нормам гражданского законодательства об общей собственности двух или  более лиц с изъятиями, установленными земельным законодательством.

В содержание права собственности  на землю входят принадлежащие собственнику правомочия владения, пользования и  распоряжения, которые осуществляются им свободно, по своему усмотрению, но лишь в той мере, в какой оборот земель допускается законом, а также если это не наносит ущерба окружающей природной среде (ст. 36 Конституции РФ, ст. 129, 209 ГК РФ и др.).

Правомочия собственника реализуются через комплекс конкретных прав и обязанностей, предоставленных  ему земельным и гражданским  законодательством.

Лица, имеющие в собственности  земельные участки, вправе их продавать, дарить, обменивать, передавать по наследству (в том числе по завещанию), сдавать  в аренду, отдавать в залог, а также  передавать земельный участок или  его часть в качестве взноса в  уставные фонды (капиталы) акционерных  обществ, товариществ, кооперативов постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте¹.

Государство, граждане, юридические  лица, муниципальные образования  могут передавать земли, находящиеся  в их собственности, для использования  другим лицам. В таких случаях  возникают различные виды вещных прав на землю, принадлежащих лицам, которые не являются ее собственниками (ст. 216 Гражданского кодекса РФ): право  пожизненного наследуемого владения землей, право постоянного или временного пользования ею, земельные сервитуты  и др.

Характер и содержание рассматриваемых вещных прав определяются законом и волей собственника, который их предоставляет, поэтому  они будут ограниченными, более  узкими по объему по сравнению с  правом собственности на землю. Содержание ограниченных вещных прав на землю  складывается из правомочий владения и пользования земельным участком. Что касается распоряжения землей, то данное правомочие существенно ограничено либо совсем исключено. Так, согласно ст. 264 ГК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права владения и пользования земельным участком и не вправе распоряжаться им, если иное не предусмотрено законом или договором.

Земельные участки в пожизненное  наследуемое владение предоставляются  компетентными государственными органами из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности. Субъектами права пожизненного наследуемого владения землей могут быть только граждане.

Возможности распоряжения земельным  участком для гражданина-землевладельца заключаются в праве передачи земли по наследству, а также в аренду или безвозмездное срочное пользование. В то же время совершение сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (продажа, залог и т. д.), прямо запрещено законом.

Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками могут быть как граждане, так и юридические лица. Предоставляются  они также, как и в предыдущем случае, из государственных или муниципальных земель. Кроме этого право постоянного пользования земельным участком может возникнуть у субъекта вместе с приобретением недвижимости (здания, сооружения и др.), которая на нем находится. Особенности правового положения земельных участков в связи с совершением подобных сделок регулируются нормами гражданского законодательства.

Наряду с правом владеть  и пользоваться земельным участком землепользователь может передавать его в аренду и безвозмездное  срочное пользование другим лицам, но только с согласия собственника земли.

Сервитутные права предполагают ограниченное пользование чужим земельным участком. В отличие от рассмотренных выше прав - это отдельные, строго определенные правомочия по использованию земли, которые устанавливаются для конкретных хозяйственных или потребительских целей. Например, для прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и других нужд.

Земельный сервитут устанавливается  в интересах и по требованию лица, которому участок принадлежит на праве собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного  пользования), соглашением между  этим лицом и собственником соседнего  земельного участка, а при недостижении соглашения - судом. В случае перехода прав на земельный участок, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется. Однако сервитут не может быть самостоятельным предметом каких-либо сделок и не может передаваться каким-либо другим лицам. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может требовать плату за пользование его земельным участком от лиц, в чьих интересах сервитут установлен.

Если основания, по которым  был установлен земельный сервитут, отпадают или земельный участок  в результате обременения сервитутом не может использоваться по назначению, то сервитут может прекратиться.

Использование земельного участка  на законных основаниях лицами, не являющимися  его собственниками, может реализовываться  и в других правовых формах: в  связи с передачей земли в  аренду, в залог, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  обществ, товариществ, кооперативов и  др.

Право аренды земель представляет собой право срочного платного пользования  земельным участком для определенных хозяйственных и иных целей.

Сторонами договора аренды выступают граждане, юридические  лица, органы исполнительной власти (от имени государства - Российской Федерации и ее субъектов или муниципальных образований).

Сдавать земельные участки  в аренду, то есть выступать арендодателями могут собственники земли, субъекты права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования земельным  участком. Основные условия аренды земли (предмет, срок, цель, плата и  др.) определяются в договоре аренды между сторонами и должны соответствовать  земельному законодательству. Аренда может быть краткосрочной и долгосрочной.

Право аренды земли может  быть предметом гражданско-правовых сделок - купли-продажи, залога и др., а также передаваться по наследству, вноситься в качестве взноса в  уставный капитал коммерческих организаций².

Залог земельных участков (ипотека) регулируется земельным и  гражданским законодательством, а  также специальным Федеральным  Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 1998 г.

Залогодателями могут  быть земельные собственники - граждане, их объединения, юридические лица. Ипотека  земельных участков обычно устанавливается  в обеспечение кредитных и  заемных обязательств.

Предметом залога не могут  быть земли в государственной  и муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных  участков личных подсобных хозяйств (ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При общей долевой или совместной собственности на землю ипотека  может быть установлена только на земельный участок, выданный в натуре из земель, находящихся в долевой  или совместной собственности.

Заложенный земельный  участок остается у залогодателя, который сохраняет права владения и пользования им. Распоряжение этим земельным участком возможно только с согласия залогодержателя (кроме  завещания заложенного земельного участка).

Граждане РФ могут получить земельные участки в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, аренду для любых, не запрещенных  законом целей: ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального  жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного и гаражного строительства, предпринимательской деятельности и др.

Граждане, получившие земельные  участки в бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, аренду (кроме аренды у физических лиц), имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.

Собственники государственных  и муниципальных предприятий, приватизированных  как путем продажи на коммерческом, инвестиционном конкурсе или аукционе, так и путем преобразования в  акционерные общества, могут приобретать  в собственность или брать  в аренду с правом приобретения в  собственность земельные участки  этого предприятия.

Такими же правами обладают граждане и их объединения, которым  были предоставлены земельные участки  на праве постоянного пользования  или аренды для предпринимательской  деятельности.

При этом не подлежат продаже  земли общего пользования в населенных пунктах, земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного и рекреационного значения, земли, предоставленные для  сельского хозяйства, использования  и охраны недр и некоторые другие виды земель³.

4. О правовом регулировании водно-земельных отношений

Водно-земельные правоотношения имеют сложный характер. Это объясняется  особенностью самих водных объектов, представляющих совокупность водной массы  и сопряженной с ней земли: берега, дна, ложа, склонов. Водный объект не может существовать без определенной земельной площади. Поэтому правовые отношения, связанные с предоставлением (приобретением) водного объекта, дальнейшим его использованием, и некоторые  другие отношения понимаются как  водно-земельные.

 При этом они регулируются  как внутренним, так и международным  правом, частично водным и земельным.  Субъектами данных правоотношений  являются государства, их правомочные  органы, физические и юридические  лица. Международные межправительственные  и неправительственные организации  (в частности, экологического  направления) также выступают  субъектами водно-земельных правоотношений.

При их регулировании возникает  сложный комплекс проблем, нуждающихся  в решении нормами земельного и водного права. При этом должен соблюдаться баланс публичных и  частных интересов.

  Водопокрытые (водоподстилающие), а также водообслуживающие земли являются естественной природной средой и операционной базой для судоходства, лесосплава, ирригации и других нужд водного хозяйства. В частности, на них расположены гидротехнические сооружения и устройства различного назначения - противопаводковые, водозаборные и т.д. Эти площади стали местами обитания представителей дикой флоры и фауны, занесенных в региональную, федеральную и международную Красные книги, привлекательны для отдыха населения. К сожалению, нередко они становятся и объектами незаконного дачного и прочего строительства.