Правомочия предполагают права
и обязанности собственника, которые осуществляются
исключительно по его воле.
Эти правомочия можно подразделить
на общие и специальные, т.е. присущие
всем случаям отношений собственности
на землю и имеющие специфические
особенности, в зависимости от определенных
условий использования земли.
К общим правомочиям относятся
права и обязанности на совершение
определенных действий в отношении
земли или воздержание от них (самостоятельно
хозяйствовать на земельном участке; возводить
строения и сооружения в соответствии с установленным порядком и целевым
назначением земельного участка; передавать
земельный участок в залог, по наследству;
продавать, отчуждать, сдавать в аренду,
в том числе продавать право аренды; передавать
земельный участок в качестве вклада как
пай в производственные и потребительские
кооперативы и др.) Собственники земельных
долей имеют право продавать принадлежащие
им земельные доли; закладывать право
на земельную долю в банк (кроме неделимого
земельного участка); дарить и обменивать
право на земельную долю, сдавать земельную
долю в аренду и т.п.
Специальные правомочия собственников
земли обусловлены тремя группами
факторов: особенностями земельных участков,
находящихся в собственности; особенностями
правового статуса собственников земли;
иными обстоятельствами.
Государство, закрепляя в нормах
варианты должного и возможного поведения
субъектов собственности, осуществляет
правовое регулирование отношений собственности
на землю.
Применение земельного законодательства
служит формой государственного
управления, основанного на властно-организующих
функциях государства.
Государственное регулирование
земельных отношений, основанное
на частной и иных формах
собственности на землю, в различных
модификациях характерно для всех современных
зарубежных государств. Причем, чем более
развито государство, тем более жестко
осуществляется регулирование частной
собственности на землю, использование
земли.
Основными целями государственного
регулирования отношений собственности
на землю России является:
- предотвращение создания крупных земельных
латифундий (крупное частное земельное
владение);
- обеспечение экологических требований
при хозяйственном использовании земли;
- обеспечение целевого использования
земельных участков в зависимости от качественных характеристик, определяемых в соответствии с земельным кадастром;
- регулирование формирования рынка земли
с целью предотвращения спекуляции земельными участками.
Право собственности как юридический факт можно рассматривать в качестве правообразующего,
правоизменяющего и правопрекращающего
начала.
Право собственности как правообразующее начало представляет собой основание возникновения
земельных, гражданских, финансовых отношений.
Право собственности как правоизменяющее начало характерно влиянием на уже сложившиеся
правоотношения по поводу земельного
участка.
Право собственности как правопрекращающее начало выражается в том, что с возникновением
права собственности прекращаются иные
правоотношения по поводу земельного
участка, имевшие место раньше.
Виды и формы земельной собственности
В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции
РФ и ст. 209—217 ГК РФ в России устанавливаются
частная собственность на землю граждан
и юридических лиц, государственная (федеральная
и субъектов РФ), муниципальная и иные
формы собственности. Граждане могут иметь
земельные участки на праве не только
индивидуальной, но и общей долевой (с
определенной долей каждого собственника)
и общей совместной (без определения долей
каждого) собственности.
Право собственности на землю реализуется
через формы и виды собственности на земельные
участки, составляющие земельный фонд
России.
В законодательстве по субъектному
составу различаются следующие формы земельной собственности:
- частная собственность — осуществляется и реализуется властью отдельных
граждан и групп в их интересах;
- государственная собственность — реализуется
властью государства в интересах всего общества в
целом;
- муниципальная собственность — реализуется
властью органов местного самоуправления
в интересах населения того или иного муниципального образования;
- иные формы собственности — смешанные.
В республиках бывшего СССР существовало
исключительное право государственной
собственности на землю. Земля находилась
только в собственности государства и предоставлялась лишь на праве пользования.
Различные формы собственности
на землю способны оказать
влияние на земельные отношения, улучшая
их содержание или препятствуя их развитию.
Право частной собственности
на землю граждан и юридических лиц
Право частной собственности
граждан на земельные участки - право владеть, пользоваться и распоряжаться
земельными участками с соблюдением обременений
и иных условий, установленных законом
(ст. 15 ЗК РФ).
Право частной собственности
граждан на землю является
одним из условий их экономической
свободы. Право частной собственности
граждан и юридических лиц
на земельные участки возникает в следующих
случаях: 1) при приватизации государственных
и муниципальных земель; 2) наследовании; 3) дарении;
4) купле-продаже; 5) обмене или сделках
с землей; 6) в результате внесения в качестве
взноса в уставной (паевой) капитал юридического
лица.
Впервые 2 октября 2000 г. в Москве
на первом земельном аукционе
в частную собственность был продан земельный
участок 0,73 га, за который фирма заплатила
310 709 дол. (910 тыс. руб. – за 1 сотку 4200 $).
В законодательстве предусмотрены
три различные процедуры приватизации
земель:
- приватизация земель, предоставленных
для ведения крестьянского (фермерского)
хозяйства при реорганизации колхозов
и совхозов;
- приватизация земель, предоставленных
в пользование гражданам для ведения личного
подсобного и дачного хозяйства, садоводства
и индивидуального жилищного строительства;
- приватизация земель при приватизации государственных
и муниципальных предприятий.
Помимо земельных участков,
в собственности граждан и
юридических лиц могут находиться обособленные
водные объекты (замкнутые водоемы), небольшие
по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической
связи с другими поверхностными водными
объектами. Предельные размеры обособленных
водных объектов определяются законодательством
РФ.
Древесно-кустарниковая растительность,
расположенная на земельном участке, находящемся в собственности гражданина
или юридического лица, принадлежит ему
на праве собственности, если иное не установлено
федеральным законом. Владение, пользование
и распоряжение этой растительностью
осуществляется собственником в соответствии
с требованиями лесного законодательства.
Земля гражданам в частную собственность
может быть предоставлена как бесплатно,
так и за плату.
Собственность юридических лиц на земельные
участки, наряду с собственностью граждан,
относится к частной форме собственности.
Наличие у юридического лица обособленного
имущества является одним из непременных
его признаков. Допустимо иметь имущество
не только на праве собственности, но и
в хозяйственном ведении или оперативном
управлении (ст. 48 ГК РФ и ст. 15 ЗК РФ).
Круг юридических лиц, названных
в ст. 213 ГК РФ субъектами права
собственности, довольно широк: это
хозяйственные общества и товарищества,
производственные и потребительские
кооперативы, общественные и религиозные
организации (объединения), ассоциации и союзы и др.
Земельные участки, используемые
предприятиями и общественными
организациями, благотворительными
и общественными фондами, религиозными
организациями, функционируют на праве
хозяйственного ведения или оперативного
управления, предоставленного им учредителями.
Земельные участки сельскохозяйственным
предприятиям (хозяйственным товариществам
и обществам, производственным кооперативам)
могут предоставляться (передаваться)
в собственность как юридическому лицу
в постоянное (бессрочное) пользование, в аренду в соответствии
с законами субъектов РФ.
Иностранные юридические лица,
международные организации с
участием иностранных и российских юридических
лиц, иностранные государства могут иметь
земельные участки только на правах аренды.
Законодательством установлено,
что земельные участки могут
принадлежать юридическим лицам на праве
долевой собственности с определением
для каждого из них конкретной земельной
доли без выдела ее в натуре.
Передача земельных участков
в собственность юридическим лицам производится
в пределах норм, установленных субъектами
РФ, а сверх норм выкупается по договорной
цене.
При приватизации предприятий
и других объектов, расположенных
в городах, земельные участки
собственнику недвижимости предоставляются в долгосрочную аренду.
Право общей собственности
на землю
Общая собственность
на землю является одним из
видов частной собственности. Для
общей собственности характерна множественность
субъектов права собственности, которые
именуются участниками общей собственности. Общая
собственность возникает, прежде всего,
на имущество, которое не может быть разделено
без изменения его назначения. Недопустимость
раздела вещи может быть установлена непосредственно
законом. Делимое имущество поступает
в общую собственность. Общая собственность
на имущество является долевой, за исключением
случаев, когда законом предусмотрено
образование совместной собственности
на это имущество. Так, собственность членов
крестьянского (фермерского) хозяйства
на землю и средства производства является
совместной. Члены крестьянского хозяйства
своим соглашением могут перейти на режим
общей долевой собственности лишь тогда,
когда это допустимо законом (п. 5 ст. 244
ГК РФ).
В общую совместную собственность
могут быть переданы земли колхозов, других кооперативных
сельскохозяйственных предприятий, акционерных
и иных хозяйственных обществ и товариществ,
в том числе созданных на базе государственных
обществ и товариществ, сельскохозяйственных
предприятий, а также земли общего пользования
садоводческих товариществ, животноводческих,
жилищных, дачных и гаражных кооперативов.
В отличие от долевой собственности,
где замена выдела доли в
натуре (на местности) денежной компенсацией
без согласия выделяющегося собственника
имеет место лишь как исключение, член крестьянского
хозяйства может при выходе из него получить
только денежную компенсацию стоимости
части земельного участка и средств производства
(ст. 258 ГК РФ).
Итак, земельный участок может
находиться в общем владении с определением доли каждого из владельцев
(долевое владение) или без определения
долей (совместное владение). Если размер
долевой собственности на земельный участок
не может быть определен на основании
закона и не установлен соглашением всех
ее участников, земельные доли являются
равными.
При продаже земельной доли
в праве общей собственности
на земельный участок постороннему
лицу остальные участники долевой собственности
имеют преимущественное право покупки
продаваемой земельной доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных
условиях, кроме случаев продажи с аукциона.
Раздел земельного участка, находящегося
в общей совместной собственности, и выдел
из него земельной доли может быть осуществлен
при условии предварительного определения
земельной доли каждого из участников
этой собственности.
В сельскохозяйственных организациях,
которые являются собственниками
земли, происходит своеобразное двойное
действие правомочий земельного собственника:
- граждане — собственники своей доли,
участвуя в хозяйственной деятельности предприятия, осуществляют
правомочия по владению, пользованию и
распоряжению своей земельной долей, повышая
плодородие почв, выращивая сельскохозяйственные
культуры, увеличивая поголовье скота
и т.п.;
- предприятие осуществляет эксплуатацию земельных массивов,
исходя из коллективных, а не индивидуальных
интересов. Например, не каждому из работников
хотелось бы использовать участок (свою
долю) под пашню как интенсивную форму
хозяйственной эксплуатации земли, но в интересах ведения целостного хозяйства это необходимо.
Право государственной собственности
на землю
Это право собственности
Российской Федерации и ее
субъектов на землю. К государственной
собственности относятся земли,
не находящиеся в частной собственности
граждан и юридических лиц, а также в муниципальной
собственности (ст. 214 ГК РФ). Земли и другие
природные ресурсы, не находящиеся в собственности
граждан, юридических лиц либо муниципальных
образований, являются государственной
собственностью (ч. 2 ст. 214 ГК РФ). От имени
Российской Федерации и ее субъектов права
собственника осуществляют органы государственной
власти в рамках их компетенции (ч. 1 ст.
125 ГК РФ).