Инвестиции в недвижимость и их оценка

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по курсу: «Инвестиции»

на тему: «Инвестиции в недвижимость и их оценка»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013 г

Содержание

Введение……………………………………………………………………..

1 Классификация объектов недвижимости……………………………....

2 Методика оценки объектов жилой  недвижимости…………………....

3 Ипотека…………………………………………………………………..

4 Современные принципы анализа  рынка недвижимости……………..

5 Исследование рынка недвижимости……………………………….......

6 Методы оценки рыночной стоимости  недвижимости………………...

7 Особенности различных видов  оценки……………………………......

8 Влияние факторов окружающей  среды на стоимость…………….....

Заключение………………………………………………………………...

Практическая часть

Список литературы…………………………………………………………

 

Введение

 

Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в  том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом  как имущественный комплекс также  признается недвижимостью.

В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается  не как субъект, а непосредственно  как объект гражданских прав.

Предприятие в целом или его  часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных  с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное  наименование, товарные знаки, знаки  обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом  или договором.

Государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной  им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма безусловно позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность  той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

В целом рынок жилых помещений  развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь  есть уже определенная законодательная  база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства  коттеджей и т.д.

Рынок нежилых помещений представлен  в основном когда-то выкупленными или  реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в  ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов  фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными  объектами и в еще большей  степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности  на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации  государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа  объектов недвижимости, что послужило  началу формирования рынка недвижимости.

 

1. Классификация объектов недвижимости

 

Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий  объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар (квартиры и комнаты, помещения и  здания под офисы и магазины, пригородные  жилые дома с земельными участками, свободные земельные участки, складские  и производственные объекты.)

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций  и существенно влияет на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости, рынок которых еще  не сформировался.

На оценку объекта влияют разнообразные  условия и их сочетания. Приведем примеры признаков классификации. Данная классификация описывает  практически все типовые объекты  основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характеристик  объектов данная укрупненная классификация  не позволяет учесть целый ряд  факторов, существенных для оценки именно недвижимости.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. В их состав входят коммуникации внутри, необходимые для эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку, например бойлерную (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).

Фундаменты под объектами всякого  рода, не являющимися зданиями, —  котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме  фундаментов крупногабаритного  оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в  которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные  одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин "специализированные здания",

Сооружения. К сооружениям относятся  инженерно-строительные объекты, предназначенные  для создания и выполнения технических  функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для  обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.). В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.

Жилища. К данному подразделу относятся  здания, предназначенные для проживания. Подраздел включает также передвижные  щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для  жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и переоборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (вагоны-лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными предприятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.

Многолетние насаждения. Этот подраздел  включает все виды искусственных  многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные  насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских  целей. Объектом классификации данного  подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия  и т. п.

Незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым  в установленном порядке не оформлены  документы о приемке объекта  в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать  объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или  иным причинам работы прекращены. В  соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения  работ на объекте: консервацию и  полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении  строительства принимает заказчик (инвестор).

 

 

2. Методика оценки объектов жилой недвижимости

 

Практический опыт указывает: для  небольшой жилой недвижимости целесообразно  проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки  зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто  основывают свои заключения о стоимости  главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также  используют эту информацию наряду со сведениями о проданных или сданных  в аренду объектах. Этот подход основан  на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров  или услуг схожей пригодности, тот  из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом  и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это  означает: если на рынке оно может  быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается  на уровне затрат на приобретение жилья  равной степени привлекательности, что не понадобится много времени  на осуществление замены.

Массовая оценка недвижимости –  это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий  набор значений фиксированного множества  его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется  значение его оценки.

Массовая оценка имеет свои специальные  области применения. Она выполняется  государственным органом и используется для определения налогов и  сборов. Однако оценка не ориентируется  на рыночную стоимость, поэтому для  ее построения не требуется рыночная информация.

Следует подчеркнуть различие между  понятиями фактической продажной  цены и рыночной стоимости. Цены разделяются  на цену продавца, цену покупателя и  цену реализации.

Цена продавца – это сумма, которую  он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя – это общая  сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы  на оформление сделки. Посредник может  быть, а может и отсутствовать  как у покупателя квартиры, так  и у продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными  способами распределяться между  ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как  правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Аналогичным образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Таким образом, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более). Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Поэтому целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.

В соответствии со своим  определением рыночная стоимость объекта  недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или  более вероятную цену его продажи  на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации  они могут быть подразделены на объективные  и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные  факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или  посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно  ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии  и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень  цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут  быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы: