Инвестиции в недвижимость и их оценка

При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в  деятельности предприятия (бизнеса) в  качестве базы оценки применяется:

- рыночная стоимость при  существующем использовании - для  неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую  на основе ее коммерческого  потенциала;

- остаточная стоимость  замещения - для специализированной  недвижимости.

Неспециализированная и  специализированная собственность  в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации  используется как для целей оценки, так и для других целей.

 

8. Влияние факторов  окружающей среды на стоимость

 

Факторы окружающей среды, как  неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают  воздействие на определенный вид  недвижимости и будут влиять непосредственно  на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и  не затрагиваемой такими факторами  недвижимости. В других случаях вся  недвижимость в каком-либо регионе  будет подвержена воздействию этих факторов.

Соответствующие факторы  окружающей среды и загрязнения  включают в общем случае следующие  категории:

- природные факторы типа  радона или метана, загрязнения  воздуха или шума;

- техногенные факторы  загрязнения в результате производственной  деятельности в прошлом или  настоящем на данной земле,  или в результате попадания  с соседних участков;

- факторы загрязнения  в виде электромагнитных и  других полей;

- факторы загрязнения  при использовании материалов  из вторичного сырья.

Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение  кредитов, особенно чувствительна к  этим факторам.

В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания  считать, что экологические факторы  могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента  о необходимости привлечения  профессионального эксперта в области  окружающей среды.

Оценщик должен информировать  эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая  текущее и потенциальное будущее  использование участка, которое  будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт  по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:

- можно ли успешно и  экономично устранить источник  загрязнения или опасности;

- если загрязнение или  опасность не могут быть полностью  устранены, можно ли их изолировать  или закрыть, чтобы сделать  недвижимость пригодной для данного  использования на определенный, даже ограниченный период;

- есть ли возможность  смягчить воздействия загрязнения  или опасности любым способом;

- что является наиболее  эффективным средством контроля  загрязнения и средствами его  регулирования;

В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить  последствия загрязнения, оценка может  быть выполнена с учётом соответствующих  расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.

 

Заключение

 

Завершение периода становления  рынка недвижимости характеризуется  переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2001 году она стала высокой и сохранится таковой.

Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья  является следствием, прежде всего  макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация – выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса, как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок недвижимости, но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется.

Можно также предположить, что в связи с неизбежным и  существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном  рынке жилья.

При этом если всплеск предложения  на вторичном рынке в 1991-1993 гг. был  вызван стремительным ростом цен, то теперь продавцы будут исходить не столько из возможности весьма существенного  увеличения доходов за счёт продажи  жилья, сколько из необходимости  снизить затраты на его содержание, а отсюда – соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может  несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлторских фирм.

В то же время эта стабилизация не снимет общей проблемы – рынок  жилой недвижимости в обозримой  перспективе будет испытывать дефицит  спроса, что может существенно  снизить доходы от традиционной для  риэлторских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектов недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту: банковские расчёты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки  по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных. Все эти средства могут сыграть  существенную роль в привлечении  клиентов, но их возможности всё  же ограничены. Если для отдельных  фирм эти приёмы способны обеспечить необходимый объём оборота, то, очевидно, в целом они не решат проблему развития риэлтерского бизнеса. Кардинально  решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных  условиях это возможно лишь за счёт активного участия государства  путём создания системы ипотечного кредитования – создания федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержки вторичного рынка закладных, предоставления государственных  гарантий банкам при выдаче ими ипотечных  кредитов.

Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономерно  привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность  бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся, по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

 

Список используемой литературы

 

1.Аньшин, В.М. Инвестиционный  анализ./В.М. Аньшин - М: Дело, 2002. - 280 с.

2.Быльцов, С.Ф. Настольная  книга российского инвестора:  Учеб. практ. пособие/ С.Ф. Быльцов. – СПб.: Бизнес-Пресса, 2000. – 506 с.

3.Кныш, М.И. Стратегическое  планирование инвестиционной деятельности/ М.И. Кныш, Б.А. Перекатов, Ю.П. Тютиков.- БИЗНЕС-ПРЕССА, Санкт-Петербург,1998.

4.Кукол, Е. Портфельные  инвестиции/ Е.Кукол// Рос. газета-2009.-25 марта-С. 1-4.

5.Красавин, А.В. Инвестиции  в России – новые тенденции/  А.В. Красавин// Финансы и кредит-2008.-№  15- С. 17-23.

6.Крутик, А.Б. Инвестиции  и экономический рост предпринимательства/  А.Б. Крутик, Е.Г. Никольская. - СПб.: издательство «Лань»,2000.-544с.

7.Ковалев, В.В. Инвестиции/ В.В. Ковалев. – М.:Проспект, 2003.

8.Леонтьев, В.Е. Финансовый  менеджмент: Учебник/ В.Е. Леонтьев, В.В. Бочаров, Радковская.- М.: ООО «Издательство Элит»-2005.

9.Грязнова, А.Г. Оценка  недвижимости: Учебник /А.Г.Грязнова, М.А.Федотова. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.

10.Подшиваленко, Г.П. Инвестиции/ Г.П. Подшиваленко.-М.:КНОРУС,2008.-496 с.

11.Стоянова, Е.С. Финансовый  менеджмент: теория и практика/ Е.С.  Стоянова.- М.:Издательство перспектива, 2004.

12. Щербакова, Н.А. Экономика  недвижимости: Учебное пособие/Н.А.  Щербакова. - М.: Феникс, 2002. - 320 с.

13.Формирование инвестиционного  портфеля [Электронный ресурс] / Режим  доступа: http//www. cbr. ru (25.10.2009).

14.Инвестиции [Электронный  ресурс] / Режим доступа: http//www.finans. ru (25.10.2009).

15.Оптимальные портфели  ценных бумаг[Электронный ресурс] / Режим доступа: http//www.finans. ru (27.10.2009).

 

Практическое  задание (Инвестиционный анализ)

 

Исходные данные к проекту (вариант 5)

 

Таблица 1 – Источники  средств

Наименование источников средств	Средняя стоимость данного  источника средств, %	Удельный вес источника  средств в пассиве, %
Привилегированные акции	45	0,1
Обыкновенные акции и  нераспределенная прибыль	60	0,2
Добавочный капитал	40	0,5
Резервы и фонды	30	0,25
Заемные средства, включая  кредиторскую задолженность	20	0,05

 

Таблица 2 – Выручка, затраты  и уровень инфляции

Годы	Поступления и затраты  в ценах базового периода, млн. руб.		Прогнозируемый уровень  инфляции, %
	Поступления	Затраты	Поступления	Затраты
1	15	9	55	50
2	15	9	50	45
3	16	9	45	30
4	16	10	40	25

 

Таблица 3 – Данные инвестиционного  проекта

Первоначальные затраты  на проект, млн. руб.	12
Срок жизни проекта, лет	4
Ежегодные амортизационные  отчисления, млн. руб.	3
Ставка налога на прибыль, %	25
Инфляционная премия, %	20

 

Расчет средневзвешенной стоимости капитала. Средневзвешенная стоимость капитала (ССК) определяется по формуле ССК=СС_сс+СС_зс, где СС_сс- средневзвешенная стоимость собственных средств, СС_зс - средневзвешенная стоимость заемных средств.

ССК=45*0,1+60*0,2+40*0,5+30*0,25+20*0,05=35%

Определение внутренней ставки рентабельности графическим методом. Для определения внутренней ставки рентабельности (IRR) графическим методом  необходимо сначала определить чистую настоящую стоимость проекта NPV:

где R_t - номинальная выручка t –го года, оцененная по безинфляционной ситуации r –го года;

i_r - темпы инфляционных доходов, r – го года;

C_t - номинальные денежные затраты t – го года в ценах базового периода;

i’_r - темпы инфляции издержек r – го года;

T- ставка налогообложения  прибыли;

I₀ - первоначальные затраты на приобретение основных средств;