Ипотечное кредитование в России

Представляется необходимым  закрепить порядок отбора уполномоченных организаций и требований к ним  на уровне нормативно-правового акта Правительства РФ, а также издать ряд документов, четко и подробно расписывающих процедуру реализации предмета ипотеки.

Как результат, внесение предлагаемых изменений и дополнений в действующее  законодательство, направленное на обеспечение  прав кредиторов, безусловно, вызовет  рост заинтересованности банков в наращивании  объемов ипотечного жилищного кредитования, в том числе и кредитования жилищного строительства.

Также необходимо сказать, что  с принятием поправок к Закону "Об ипотечных ценных бумагах" банки надеются получить финансовый инструмент секьюритизации и приступить к выпуску ипотечных облигаций. Однако в погоне за клиентами нередко  страдает качество ипотечных портфелей, возникает недобросовестная конкуренция, что приводит к подрыву доверия  к банковской системе в целом  и ипотечному кредитованию в частности. Таким образом, необходимо ввести стандартизацию и рейтингование ипотечных портфелей.

Законодательное отражение  обязательного рейтингования эмитентов  и ипотечных ценных бумаг - это  оптимальный и общепринятый механизм. С одной стороны, обязательное рейтингование  поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных  ценных бумаг и, соответственно, снижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных  ценных бумаг от излишне детализированного  регулирования в законодательных  и нормативных актах в отношении  размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать  ипотеку более доступной [17, c.53-54].

Таким образом, отсутствие должной  защиты прав кредиторов тормозит развитие ипотеки. Однако принимаются меры по постепенному устранению данных проблем. В частности, недавно был принят закон, позволяющий выселять неплатежеспособного  залогодателя и членов его семьи  из заложенного имущества, даже если это жилье является единственным.

В данной главе было рассмотрено  законодательное обеспечение ипотечного кредитования в РФ, а также были показаны некоторые "пробелы", присутствующие в нынешнем законодательстве, касающемся ипотеки.

В нынешних условиях, когда  предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений  государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция  развития системы ипотечного жилищного  кредитования. Она ориентирована  на создание системы эффективного и  масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции  выдвигается создание законодательной  базы и нормативного регулирования  процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья [4]. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Совершенно очевидно, что  существующая сегодня законодательная  база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в  ипотечном кредитовании. Принятое Постановление  позволяет устранить многие препятствия  на пути развития ипотеки.

3 Источники финансирования  ипотечного кредита

Решение одной из важнейших  проблем, стоящих в настоящее  время в России, - то есть доступность  жилья, в условиях рыночной экономики  во многом зависит от способности  финансовой системы страны обеспечить население доступными кредитными ресурсами  на цели приобретения жилья. Поэтому  при развитии ипотечного кредита  в России, то есть, чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия - произвести обновление основных фондов, большое  значение имеют источники кредитных  ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений.

Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных  кредитов, приходят из следующих источников:

1) собственный капитал  банка, что характерно для большинства  государственных и негосударственных  коммерческих банков;

2) капитал акционеров  и спонсоров, привлеченный нерыночным  способом;

3) капитал, привлеченный  под государственные гарантии (АИЖК).

Однако для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно. Даже при самых благоприятных  обстоятельствах они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый  для выполнения задач, намеченных Национальной ипотечной программой. Практически  единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и  структур, которые смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал  с вторичного рынка [25, с. 50].

Вторичный рынок ипотечных  кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками  ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной  системы за счет трансформации закладных  в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов. На вторичном  рынке кредитор может действовать  по двум направлениям:

1) формирует из единообразных  закладных пулы и выпускает  на их основе эмиссионные ипотечные  ценные бумаги. Размещая ценные  бумаги на фондовом рынке, кредитор  возвращает ресурсы, вложенные  в ипотечное кредитование;

2) продает закладные операторам  вторичного рынка, высвобождая  кредитные ресурсы. Операторы  вторичного рынка формируют из  однотипных ипотечных кредитов  пулы и выпускают на их основе  ипотечные ценные бумаги.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита обеспечивает ликвидность капитала ипотечных  банков, связывает денежную массу  в обороте; способствует перераспределению  капитала по районам страны и экономическим  сферам интеграции финансового рынка  и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным  кредитованием, в этих условиях не так  ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном  рынке, имеют возможность дополнительно  мобилизовать необходимые средства, которые пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка [9, c. 487].

Необходимо сказать, что  финансирование ипотечного жилищного  кредитования осуществляется через  механизм эмиссии корпоративных  облигаций АИЖК, обеспеченных государственной  гарантией. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует  ипотечные кредиты, выданные и обслуживаемые  в соответствии с определенными  требованиями, предоставляет межрегиональную  ликвидность и фактически выводит  денежные потоки по ипотечным кредитам на рынок капитала [19, c.33]. Государственная  гарантия по облигациям АИЖК в полном объеме покрывает основную сумму  долга и купонные платежи. Выданная держателям облигаций, она является безотзывной и не может быть изменена. Гарантия внесена в книгу внутреннего  долга Российской Федерации и  фиксируется в госбюджете как  федеральное внутреннее заимствование. Однако в случае дефолта эмитента гарантия не предусматривает немедленного получения держателем облигаций  их средств, а обеспечивает их выплату  только с определенной отсрочкой  и только в случае надлежащего  соблюдения требований процессуального  характера [10, c.250-251]. Минимизация риска  дефолта АИЖК достигается тщательным андеррайтингом заемщиков (т.е. оценкой  кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика, а также  качества предмета залога [18, c.43]), определенными  стандартами и проверкой закладных, выкупаемых у региональных операторов.

Также следует отметить, что помимо финансирования за счет внутренних заимствований, финансирование ипотечного жилищного кредитования возможно за счет внешних источников. Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение  группы Всемирного банка, объявила об официальном запуске проекта "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России". Проект нацелен на развитие системы ИЖК, увеличение ее инвестиционной привлекательности и эффективности, повышение доступности ипотеки  для заемщика. Проект финансируется  также правительствами Швейцарии  и Нидерландов [10, c.250].

В странах с развитой рыночной экономикой финансирование ипотечного кредитования в основном обеспечивается посредством размещения ипотечных  ценных бумаг, номинированных в национальной валюте. Основными инвесторами в  такие ценные бумаги традиционно  являются страховые компании и пенсионные фонды, заинтересованные во вложении средств  в высоконадежные и долгосрочные финансовые инструменты.

В России же финансирование ипотеки пока осуществляется за счет ресурсов банковской системы, что, по мнению директора департамента рынков капитала АБ "Газпромбанк" Алексея Котлова, представляется не столь эффективным, учитывая низкую капитализацию банковской системы и ее ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей  потребности экономики в кредитных  ресурсах [15, c.24].

В этом плане 2006 г. ознаменовался  несколькими значительными событиями  с точки зрения развития механизмов финансирования ипотеки, наиболее яркими из которых являются размещение российскими  банками (ВТБ и Городским ипотечным  банком) ипотечных ценных бумаг на международном рынке капитала и  регистрация ФСФР проспекта ипотечных  ценных бумаг "ГПБ-Ипотека", осуществляемого  в рамках Федерального закона №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" [15, c.24]. Эти события позволяют  констатировать зарождение рынка ипотечных  ценных бумаг, обеспеченных российскими  ипотечными активами.

Иностранные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные российским пулом  ипотек, могут быть достаточно привлекательными для иностранных инвесторов, поскольку  маржа между кредитными ставкам  в России и средней доходностью  иностранных бондов должна быть значительно  выше, чем аналогичный разрыв внутри России, что при необходимости  позволяют обеспечить как привлекательную  для инвестора доходность иностранных ипотечных ценных бумаг, так и больший доход эмитента. В то же время в этой ситуации существуют определенные риски, связанные:

- с формированием зависимости  российского банка-кредитора от  интереса к его закладным со  стороны западных рефинансирующих  компаний (усугубленная невозможностью  выпуска ипотечных ценных бумаг  с собственного баланса и самостоятельного  учреждения ипотечного агента);

- с возможными конфликтами  законодательных норм: ипотечные  ценные бумаги выпускаются в  соответствии с иностранным законодательством,  предусматривая соответствующие  права инвесторов, в том числе  при банкротстве эмитента или  дефолте заемщика, а деятельность  кредитора и заемщика, в том  числе в случае дефолта, регламентируется  российским законодательством [14, c.41].

Однако проблемы этим не ограничиваются. Использование данного  источника финансирования в значительной степени зависит от спекулятивных  колебаний конъюнктуры на международных  финансовых рынках, включая высоковолатильный  валютный рынок. А также данный финансовый инструмент, будучи ориентированным  на международных инвесторов, в силу своей сложности и финансовых параметров не является привлекательным  для большинства российских инвесторов, а следовательно, не способствует мобилизации  внутренних ресурсов экономики РФ для  развития ипотеки.

Размещение ипотечных  ценных бумаг на внутреннем рынке, напротив, ориентировано на внутренний, пока еще относительно узкий и дорогой  для эмитента, рынок. Тем не менее, использование данного финансового  инструмента в значительно меньшей  степени зависит от колебаний  конъюнктуры на международных финансовых рынках, позволяет привлечь дополнительные внутренние ресурсы финансовой системы  РФ для развития ипотеки, а также  способствует повышению стабильности российской финансовой системы посредством  предложения инвесторам дополнительного  инструмента для диверсификации рисков.

Несомненно, широкое использование  этих инструментов финансирования ипотеки  будет способствовать снижению ставок на рынке ипотечного кредитования и  повышению доступности жилья  для населения [15, c. 24].

Можно утверждать, что только с интенсивным развитием вторичного ипотечного рынка можно осуществить  реализацию амбициозных планов Правительства  РФ по темпам роста рынка ипотечного кредитования.

Для решения наиболее серьезных  проблем развития ипотечного кредитования - недостаточности длинных ресурсов в пассиве большинства российских банков - необходимо привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе  и на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных  инвесторов; вовлечь в действующую  унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число  банков; постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых  гарантий РФ по обязательствам АИЖК и  гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов; и, наконец, сформировать новый механизм государственной  поддержки развития ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит играет большую  роль в замещении государственных  источников финансирования потребностей организаций и жилищного строительства  банковским кредитом на надежной основе. Развитие ипотечного кредита способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного  характера, высоких темпов инфляции.

Необходимость жилищного  ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда  значительно сократилось государственное  бюджетное финансирование жилищного  строительства. Согласно исследованиям  Министерства экономического развития и торговли, около 15% россиян готовы приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями [21, c.27].

Однако многие юристы и  политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва  между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование. Для того, чтобы оно действительно  повлияло на улучшение жилищной политики в стране, нашей стране необходима система ипотечного жилищного кредитования с комбинацией различных методов  и финансовых инструментов, различных  схем накопления, адресной поддержки  ипотеки жилища на основе различных  видов субсидирования, совершенствования  залоговых отношений [21, c.27].