Методы управления развитием жилищной сферы в условиях социально-ориентированной инновационной экономики

 

 

 

 

 

 

Схема 3

Жизненный цикл здания и задействованные в нем экономические агенты.

Источник: составлено автором

На практике в процессе управления жилищной сферой возникает множество сложностей связанных с достижением согласованности интересов всех участников каждого этапа жизненного цикла, в особенности при строительстве доступного жилья для массового потребителя. Так инвесторы, девелоперы и застройщики на этапах проектирования, строительства, продажи объекта стремятся извлечь максимальную прибыль от проекта, сократив свои издержки путем экономии на материалах, коммуникациях, оборудовании, инфраструктуре и др.. Данные участники процесса не имеют стимулов к внедрению новых технологий т.к.они требуют дополнительных издержек. В последствие на этапе эксплуатации объекта, управляющие компании и обслуживающие компании несут высокие издержки на этапе эксплуатации из-за низкого качества здания. Собственники жилых помещений также несут дополнительные издержки, связанные с низким качеством жилья, повышенными энергопотерями и, в конечном счете, повышенной стоимостью содержания жилья. Таким образов, при существующей организационно-экономической структуре повышение доступности жилья путем внедрения энергосберегающих технологий и инноваций становиться невозможным.

Из описанного выше жизненного цикла зданий становиться очевидным, что внедрение инноваций должно осуществлять на начальных этапах жизни здания, но при формировании сегмента доступного жилья именно представители инвестиционно-строительного комплекса в наименьшей степени заинтересованы в дополнительных затратах на инновации. Выделим ряд существующих принципиальных проблем управления жилищной сферой, которые препятствуют реализации инновационной политики в повышении доступности жилья и вступления на новый этап развития и управления жилищной сферой. Возможности и перспективы внедрения инноваций ограничиваются:

1) особенностью развития инвестиционно—строительного комплекса России и его невосприимчивость к нововведениям;

2) характерным ростом без развития -  рост инвестиций в строительство без инновационного наполнения, что способствует воспроизводству в нем устаревших технологий и консервации экономической отсталости;

3) разбалансированная институциональная  среда -   отсутствие общих правил игры и подчиненность интересам конкретных групп;

4) внутренняя и внешняя закрытость инвестиционно-строительного комплекса, невозможность оценивать и принимать эффективные решения, осуществлять эффективные инвестиции в недвижимость;

5) доминируют сжатые внутренние инвестиционные возможности участников строительного комплекса, способные только поддерживать элементарные параметры жизнеспособности, а не устойчиво развиваться.

Итак, недостатком современной политики повышения доступности жилья в России является нечеткость организационно-экономического механизма реализации мероприятий по повышению доступности содержания жилья, модернизации ЖКХ и инвестиционно-строительного комплекса, внедрения новых материалов и систем отвечающим новым стандартам энергоэффективности. С организационной точки зрения проблемой проводимой политики повышения доступности жилья является узкий спектр мероприятий, направленный на решение отдельных проблем, отсутствие комплексности и системы взаимоотношений межу разными секторами экономики. В реализации политики повышения доступности жилья должен внедряться принцип государственно-частного партнерства. В процессе формирования сектора доступного жилья, имеющего высокую социальную значимость, должны быть задействованы коммерческий и некоммерческий сектор экономики, государство и население. И самым влиятельным сектором, формирующим рынок доступного жилья, является коммерческий, а именно строительный (включающий строительные компании,  девелоперов) и инвестиционный (инвестиционные группы, банки, фонды и др.). В свою очередь, девелоперы недвижимости при отсутствии стимулов со стороны государства, не видят выгод в реализации социально-значимых проектов повышения доступности жилья.

Таким образом, методы управления развитием жилищной сферы в условиях социально-ориентированной инновационной экономики могут быть реализованы преимущественно в модели активного использования рыночного механизма при государственной поддержке и должны включать:

1) комплексные мероприятия по повышению доступности жилья, затрагивающие участников как инвестиционно-строительного комплекса, так и жилищно-коммунального комплекса;

2) согласованные системы взаимодействий между разными секторами экономики;

4) взаимовыгодные механизмы взаимодействия инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов  (на примере  интегрированных вертикальных структур в состав, которых входят и инвестиционные, и строительные, и управляющие компании), которые повышают мотивацию застройщиков применять новые и качественные технологии, материалы строительства с целью сокращения затрат управляющих компаний на этапе эксплуатации;

3) государственно-частное партнерство, которое позволит достичь согласованности интересов государства, бизнеса и населения;

4) внедрение стандартов по повышению энергоэффективности, внедрению инноваций при проектировании, строительстве доступного жилья;

5) создание института  устойчивого развития жилищной  сферы как каждого отдельного города, так и страны в целом;

6) сохранение функции  государства в управлении и  регулировании сегмента доступного  жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

Бояринцев Б.И., Лемешкина И.М.. Государство и рынок жилищных услуг в России // Доклады и выступления Конференции 21 ноября 2007 г. Социальная функция государства в экономике ХХI века»/ МАКС Пресс. М.2007. с.577-581

Бояринцев Б.И., Бикмухаметов И.И. Модернизация управления развитием социальной инфраструктуры крупного города, Статья, (22) УЭкС, 2/2010

Боярский С.В., Глотко Н.Ф., Манаков Л.Ф. Кризис в инвестиционно-строительном секторе региональной экономики: причины, угрозы, возможности, Монография, Новосибирск 2009

Казаков В.Н. Инновационные формы управления в жилищно-коммунальной сфере, сборник статей по материалам Второй Международной научной конференции «Инновационное развитие экономики России: ресурсное обеспечение», М.2009

Круглик С.И. К разработке концепции и программы долгосрочного социально-экономического развития России. Проблемы современной экономики. №1(25), 2008

Косарева Н. Новое понимание доступного, интервью №64(1301) 31.08.2009

Городская экономика. Учебник под общей редакцией проф. Бояринцева Б.И. – М.: ТЕИС, 2005.

Рынок жилья в переходный период, под общей редакцией Орешкович Е.В.// Киров, 2002

Robinson М., Grant M. Scobie and Brian Hallinan «Affordability of Housing: concepts, measurement and evidence» NEW ZEALAND TREASURY, WORKING PAPER 06/03, March 2006

  Nandinee K. Kutty «A New Measure of Housing Affordability: Estimates and Analytical Results» / housing policy debate vol.16 issue 1 // Fannie Mae Foundation 2005

1 Рыбина Е.Г. e-mail: ribina_evgenia@mail.ru, tel.+7(963)6887366

2 Круглик С.И. «К разработке концепции и программы долгосрочного социально-экономического развития России», Проблемы современной экономики, №1(25), 2008

3 В законе РФ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», который утратил силу с принятием нового Жилищного Кодекса

4 Бояринцев Б.И., Лемешкина И.М.. Государство и рынок жилищных услуг в России // Доклады и выступления Конференции 21 ноября 2007 г. «Социальная функция государства в экономике ХХI века»/ МАКС Пресс. М.2007. с.577-581

5 Robinson М., Grant M. Scobie and Brian Hallinan «Affordability of Housing: concepts, measurement and evidence» NEW ZEALAND TREASURY, WORKING PAPER 06/03, March 2006

6 Косарева Н. Новое понимание доступного, интервью №64(1301) 31.08.2009

7 Боярский С.В., Глотко Н.Ф., Манаков Л.Ф. Кризис в инвестиционно-строительном секторе региональной экономики: причины, угрозы, возможности, Монография, Новосибирск 2009