Рынок промышленной недвижимости

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………3

1. Общие положения, сущность промышленной недвижимости…………….5

2. Классификация промышленной недвижимости……………………………7

3. Спрос на объекты промышленной недвижимости…………………………9

4. Оценка промышленной недвижимости……………………………………..11

Заключение………………………………………………………………………13

Список литературы………………………………………………………………14

 

Введение

 

В настоящее  время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом, в основном этот сегмент представлен: низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний момент нет четких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости. Неразвитость рынка заключается в том, что клиент полностью предоставлен сам себе. Существует лишь небольшое количество компаний, которые могли бы обеспечить должное качество работы в отдаленных регионах России. К современному сегменту рынка можно отнести немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. По-прежнему остается нерешенным земельный вопрос. В основном, предлагаемые помещения ветхие, недостаточное количество крупных игроков и осторожные инвестиции.

Также следует  отметить, что очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в руках государства. Государственные структуры не обеспечивают эффективное использование производственных комплексов, а также создают определенные трудности при решении подобного рода проблем. Помимо государства, крупнейшими владельцами производственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонного комплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственных помещений.

Производственная  деятельность в большой степени  зависит от выбора соответственной для ее проведения недвижимости. Такие помещения должны обладать не только удобным территориальным размещением, но и быть правильно оборудованными для проведения производственных функций. Найти такое помещение порой очень сложно. Для этого придется просмотреть предложения массы риелторов. Причем далеко не все они отличаются высоким уровнем.

 

1. Общие положения, сущность промышленной недвижимости

 

Под промышленной недвижимостью понимают такую недвижимость, которая используется для производственных предприятий. Современная промышленная недвижимость представлена в основном помещениями, площадь которых довольно редко превышает 2000 кв.метров (за исключением крупных государственных заводов).

Наиболее инвестируемым  объектом реальной экономики всегда была промышленная недвижимость. Капиталовложения в данную область приносили высокую финансовую отдачу, что связано с высокой прибыльностью промышленных объектов. В настоящее время данный вид недвижимости имеет невысокую инвестиционную привлекательность. На долю промышленной недвижимости в последнее время приходилось лишь 3% от общего объема инвестиций. Для примера, доля вложений в офисную недвижимость составляет около 27%.

Малая инвестиционная привлекательность связана с тем, что в настоящее время предложение на российском рынке промышленной недвижимости характеризуется низкокачественными и ветхими объектами. В целом, выделяют два вида промышленной недвижимости: высоколиквидную и с низкой ликвидностью.

К первой группе, как правило, относят предприятия  промышленного сектора, теряющие свою рыночную стоимость. Производственные мощности данных объектов не нужно ремонтировать или заново строить, их необходимо лишь немного обновить. Следовательно, при минимальных вложениях вкладчики получают готовый промышленный объект.

Промышленная  недвижимость с низкой ликвидностью – это цеха, заводы, участки, объекты с высоким уровнем износа, поэтому построить новые, чем обновить существующие.

Только недавно  стала наблюдаться активность на рынке промышленной недвижимости. По оценкам экспертов, на сегодняшний день наблюдается рост потребности в промышленных объектах.

Стимулирующим фактором развития российского рынка  промышленной недвижимости является использование лизинга производственных объектов. Выгода от использования данного вида инвестиционной деятельности заключается в том, что предприятие получает в пользование производственные мощности, не прибегая к привлечению кредитов, при этом расходуется небольшая часть оборотных средств. После заключения лизинговой сделки, предприятие может взять еще и кредит. К преимуществам лизинга промышленных объектов также относится оптимизация налогообложения за счет использования ускоренной амортизации, за счет отнесения лизинговых платежей на себестоимость, а также гибкий график лизинговых платежей.

Между тем, вследствие неразвитой законодательной базы нечетко  определен порядок государственной регистрации договоров финансового лизинга объектов недвижимости. Поэтому чаще всего предприниматели прибегают к сделкам по аренде недвижимости с последующим правом выкупа окончания срока аренды. При этом предприниматели лишаются возможности использовать налоговые льготы, используемые при лизинге.

При повсеместном использовании лизинга промышленных объектов увеличивается спрос на данный вид недвижимости. Однако существующее положение (в основном ветхих зданий и сооружений) сдерживает развитие рынка.

 

2 Классификация  промышленной недвижимости

 

В зависимости  от типа принадлежности, объекты промышленной недвижимости подразделяются на следующие типы:

• Объекты тяжелой промышленности;
• Объекты пищевой и легкой промышленности;
• Объекты специализации широкого спектра.

К данным объектам относятся:

• Имущественные комплексы;
• Заводы;
• Земельные участки промышленного характера;
• Бывшие ВПК.

Промышленные  объекты подразделяются на категории типа: «А», «В» и «С». Прежде чем определить принадлежность объекта к тому или иному классу, он должен соответствовать определенным характеристикам.  Но необходимо помнить, что параметры, определяющие объект к тому или иному классу, достаточно размытые.

Отдельным классом  промышленной недвижимости являются заводы и фабрики. Данные объекты представлены одной группой, но могут отличаться друг от друга: по площади земельного участка, на котором расположен объект, по набору зданий.

Промышленные объекты могут состоять из нескольких зданий, где расположены производственные цеха. В таких предприятиях есть своя система энергоснабжения и отопления. В состав всех зданий промышленного объекта входит и административное здание. Также есть столовая и котельная. Главной характеристикой данных объектов является наличие стоянки для автотранспорта и гаражей.

Из промышленных объектов недвижимости в отдельную категорию  относят складские помещения, несмотря на то, что у них есть своя классификация. Отличие складских помещений между собой состоит  в различной площади, температурном режиме и ассортименте хранящихся товаров и другом.

К промышленной недвижимости также относятся мосты, путепроводы, дороги и различные другие сооружения инженерного вида.

Следовательно, промышленная недвижимость классифицируется на:

Производственные  здания – промышленные и сельскохозяйственные здания. К промышленным зданиям относятся: заводы, фабрики, предприятия транспорта и энергетики, депо, мастерские, шахты. К сельскохозяйственным зданиям относятся: свинарники, птичники, коровники, зернохранилища. Инженерные сооружения, состоящие из строений специального назначения: мосты, дамбы, тоннели, плотины, мачты. Земельные участки промышленного назначения, то есть земли, находящиеся за чертой поселения и предназначенные для осуществления деятельности предприятий на этой территории.

 

3 Спрос на  объекты промышленной недвижимости

 

Потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственные объекты, рассматривают площади от 500 до 15000 кв. метров. Отмечен существенный спрос на производственные комплексы класса А и В. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 кв. метров, но при этом количество предложений таких объектов  невелико. Площади менее 500 кв. метров наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение.

На многих заводах  сегодня пустует довольно большое  количество помещений. Это цеха не участвующие в производственном цикле в настоящее время либо остановленные заводы после процедуры банкротства. Но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные покупатели  по-прежнему страдают от дефицита помещений, т.к. качество предлагаемых объектов оставляет желать лучшего. Нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются, при этом их состояние находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих коммуникаций производство может быть восстановлено, в других случаях состояние таких помещений плачевно.

Спрос на промышленные объекты можно разделить на 3 вида:

1. Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный.
2. Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях.
3. Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.

 

94 Оценка промышленной недвижимости

 

Оценка объектов производственного назначения представляет собой трудоемкий процесс, порой  требующий знаний специфики производственных процессов в различных отраслях промышленности.

Накопленный опыт в области оценки промышленной недвижимости показал, что объекты промышленного  назначения зачастую не являются однородными объектами и зачастую состоят из нескольких основных частей, которые являются элементами единого организма, функционирующего в течение достаточно продолжительного времени.

В состав промышленного  предприятия с замкнутым циклом (т.е. поставляющих на рынок законченную товарную продукцию) входят следующие основные компоненты, которые могут быть объектом оценки стоимости при формировании итоговой стоимости промышленной недвижимости:

• Земельный участок;
• Здания и сооружения в целом и отдельные их части;
• Внутриплощадочные коммуникации (дороги, водо-, газо- и теплопроводы, системы канализации, транспортерные галереи, продуктопроводы и др.);
• Энергетические блоки;
• Административно – управленческий блок с системой связи;
• Система обеспечения промышленной безопасности;
• Индивидуальные очистные сооружения;
• Блок бытового обслуживания и др.

Как показывает практика, объекты промышленной недвижимости имеют следующие особенности  формирования стоимости на открытом рынке купли-продажи:

• Ограниченный спрос и высокая стоимость воссоздания аналогичного объекта;
• Специфика конкуренции на не ограниченном рынке такого рода объектов;
• Состояние технологического уровня производства и его соответствие достижениям науки и техники.

В отличие от коммерческой недвижимости, на стоимость объектов промышленного назначения не всегда влияет фактор местоположения. Одним из главных факторов формирующих стоимость объектов промышленного назначения является возможность обеспечения такими ресурсами, как водоснабжение, газ, а наиболее главным – электроснабжение (возможность увеличения подключенной мощности); обеспечение норм охраны окружающей среды.

Оценка промышленной недвижимости производится на основе применения трех подков к оценке:

*затратного  подхода;

*сравнительного  подхода;

*доходного подхода.

Оценка промышленной недвижимости затратным подходом основана на определении затрат необходимых для строительства идентичного объекта недвижимости с учетом всех видов износа.

Оценка промышленной недвижимости затратным подходом, дает нижний предел возможного диапазона рыночной стоимости в случае превышения спроса над предложением.

Оценка промышленности затратным подходом, дает верхний  предел возможного диапазона рыночной стоимости в случае преодоления  предложения (избыток свободных площадей) над спросом.

 

Заключение

 

В заключении нужно  отметить, что большая часть промышленной недвижимости по сей день сосредоточена в рука государства, встречаются, конечно, частные владельцы, однако, их процент на фоне общей картины ничтожно мал. Значительное количество объектов промышленного назначения сосредоточено в руках оборонного комплекса страны. В общей сложности на сегодняшний день тенденция такова, что объектов промышленной недвижимости остро не хватает.