Технологическая эксплуатация зданий и сооружений

Основными причинами физического  износа являются воздействия природных  факторов, а также технологических  процессов, связанных с использованием здания.

Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь  правилами оценки физического износа, где в таблицах устанавливаются  признаки износа, количественная оценка и определяется физический износ  конструкций и систем в процентах.

Физический износ устанавливают:

ь на основании визуального  и инструментального обследования конструктивных элементов и определения  процента потери их эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц;

экспертным путем с  оценкой остаточного срока службы;

расчетным путем;

инженерным обследованием  зданий с определением стоимости  работ, необходимых для восстановления эксплуатационных свойств.

Физический износ определяется методом сложения величин физического  износа отдельных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, оконных и дверных  устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств прочих элементов.

Для определения физического  износа конструкций обследуют их отдельные участки, имеющие разную степень износа.

Метод определения физического  износа на основе инженерного исследования предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определение степени потери их эксплуатацией свойств.

Оценки физического износа по методу сопоставления фактических  и нормативных сроков службы представляет линейную зависимость износа от сроков службы, что не соответствует действительной закономерности физических процессом, сопровождающих физический износ элементов  зданий. Поэтому необходимо проводить  инженерное обследование для объективной оценки физического износа.

Наблюдения за конструкциями  показывают, что в первый период эксплуатации - период приработки, когда  конструкция новая, износ слабее, а к третьему периоду - к концу  срока службы - интенсивность износа возрастает. Конструкция, износ которой  за 100 лет службы составит 75 %, к концу  срока службы изнашивается в полтора  раза больше (45 %), чем в первом периоде (30 %).

По физическому износу отдельных конструктивных элементов  и инженерных систем устанавливают износ здания в целом.

При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а стоимость здания увеличивается.

При капитальном ремонте  зданий в сменяемых конструкциях физический износ устраняется, а  в несменяемых - только уменьшается, так как несменяемые конструкции  по физическому износу ремонтироваться  не могут, а проводимые в них ремонтные  работы носят восстановительный характер.

В основу нормативных документов по определению величины физического  износа положены соотношения физического  износа и стоимости необходимого на восстановление ремонта. В результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются. Износ зданий происходит наиболее интенсивно в первые 20--30 лет и после 90--100 лет.

На развитие физического  износа влияют такие факторы, как  объем и характер капитального ремонта, планировка здания, плотность заселения, качество работ при капитальном  ремонте, санитарно-гигиенические факторы (инсоляция, аэрация), периоды эксплуатации, уровень содержания и текущего ремонта.

Моральный износ

Моральный износ -- величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям.

Сущность его заключается  в том, что с течением времени  под влиянием непрерывного технического прогресса возникают несоответствия между вновь возводимыми и  старыми зданиями, несоответствие здания его функциональным назначениям  вследствие меняющихся социальных запросов. Это заключается в несоответствии архитектурно-планировочных решений современным требованиям о переуплотненности застройки, недостаточном уровне благоустройства, озеленении территории, устаревшем инженерном оборудовании.

Старые здания часто не удовлетворяют современным запросам людей и современным требованиям  производства ни по своим габаритам, ни по планировке, ни по расположению помещений, внешнему облику, уровню технического оснащения. Эти здания могут быть достаточно прочными, и физический износ их незначителен, но «морально» они устарели. Поэтому необходимо произвести реконструкцию, модернизацию, переустройство старого здания для  приведения его в соответствие с современными требованиями.

Различают моральный износ  двух форм. Моральный износ первой формы связан со снижением стоимости  здания по сравнению с его стоимостью в период строительства, т.е. уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения масштабов строительного  производства, роста производительности труда).

Моральный износ второй формы  определяет старение здания по отношению  к существующим на момент оценки объемно-планировочным  санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям, которые заключаются  в дефектах планировки, несоответствии конструктивны элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция  и др.), в отсутствии или неудовлетворительном качестве элементов инженерного оборудования.

Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социальный.

Технико-экономический способ представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения  удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах  от восстановительной стоимости  зданий.

Метод социальной оценки второй формы морального износа основывается на анализе процессов обмена и купли-продажи жилья.

Моральный износ здания меняется скачкообразно по мере изменения  социальных требований, но моральному износу здания подвергаются гораздо быстрее, чем физическому.

Старение здания сопровождается физическим и моральным износом, но закономерности изменения факторов, вызывающих физический и моральный  износы, различны. Моральный износ  в процессе эксплуатации нельзя предупредить. Методами проектирования с учетом прогноза научно-технического прогресса можно  получить объемно-планировочные и  конструктивные решения, способные  обеспечить соответствие их действующим  требованиям на более длительный период эксплуатации.

Устранение физического  износа производится путем замены изношенных конструкций здания. Так как сроки  службы различных конструкций могут  значительно отличаться, в течение  периода эксплуатации некоторые  конструкции приходится менять, иногда даже по несколько раз.

Иногда конструкции и  инженерные системы здания с незначительным физическим износом требуют замены из-за морального износа.

Наиболее экономичными проектными решениями считаются такие, при  которых сроки морального и физического  износа конструкций и систем зданий совпадают. В этом случае коэффициент, учитывающий соотношение износов, стремится к единице.

5. Срок службы  зданий

Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления  мероприятий технического обслуживания и ремонта. Продолжительность безотказной  работы элементов здания, его систем и оборудования неодинакова

При определении нормативных  сроков службы здания принимают средний  безотказный срок службы основных несущих  элементов: фундаментов и стен. Срок службы других элементов может быть меньше нормативного срока службы здания. Поэтому в процессе эксплуатации зданий эти элементы приходится заменять, возможно, несколько раз.

Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные  конструкции и здания в целом  постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение  сроков службы конструктивных элементов  является сложной задачей, так как  результат зависит от большого количества факторов, влияющих на износ.

Нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными.

В течение всего срока  службы здания элементы и инженерные системы подвергают техническому обслуживанию и ремонту. Периодичность ремонтных  работ зависит от долговечности  материалов, из которых изготавливаются  конструкции и инженерные системы  нагрузок, от воздействия окружающей среды и других факторов.

Нормативный срок службы элементов  здания устанавливают с учетом выполнения мероприятий технической эксплуатации зданий.

Задачей мероприятий технической  эксплуатации зданий является устранение физического и морального износа конструкций и обеспечение их работоспособности. Надежность элементов  обеспечивается при выполнении комплекса  мероприятий технического обслуживания и ремонту зданий.

Надежность - это свойство элемента выполнять функции, сохраняя свои эксплуатационные показатели в  заданных пределах в течение требуемого периода.

Надежность здания определяется надежностью всех его элементов.

Надежность - это свойство, обеспечивающее нормативный температурно-влажностный  и комфортный режим помещений, сохраняющее  при этом эксплуатационные показатели (тепло-, влаго-, воздухо-, звукозащиту) в заданных нормативных пределах, прочность, декоративные функции в течение заданного срока эксплуатации.

Надежность характеризуется  следующими основными свойствам: ремонтопригодностью, сохраняемостью, долговечностью, безотказностью.

Ремонтопригодность - приспособленность  элементов здания к предупреждению, обнаружению и устранению отказов  и повреждений путем проведения технического обслуживания и выполнения плановых и неплановых ремонтов.

Сохраняемость - способность отдельных элементов, а также здания в целом до ввода в эксплуатацию и во время ремонтов противостоять отрицательному влиянию неудовлетворительного хранения, транспортировки, старению до монтажа.

Долговечность - сохранение работоспособности до наступления  предельного состояния с перерывами для ремонтно-наладочных работ устранения внезапно возникающих неисправностей.

Безотказность - сохранение работоспособности без вынужденных  перерывов в течение заданного  периода времени до появления первого или очередного отказа.

Отказ - это событие, заключающееся  в потере работоспособности конструкции или инженерной системы.

При замене отдельных элементов  их безотказность повышается, но не достигает первоначальной, так как  в конструкциях всегда существует остаточный износ элементов, которые в течение  всего срока эксплуатации не меняется. Эта закономерность является причиной нормального износа здания.

Оптимальную долговечность  зданий определяют с учетом предстоящих  затрат на его эксплуатацию за весь срок службы.

Чем реже ремонтируют конструктивные элементы и стоимость этих ремонтов минимальна, тем больше оптимальный  срок службы элементов и здания в целом.

Каждое здание должно удовлетворять  ряду требований технических, экономических, архитектурно-художественных, эксплуатационных.

6. Эксплуатационные  требования к зданиям

Эксплуатационные требования подразделяются на общие и специальные.

Общие требования предъявляются  ко всем зданиям, специальные - к определенной группе зданий, отличающихся спецификой назначения или технологией производства. Общие и специальные эксплуатационные требования содержатся в нормах и  технических условиях на проектирование зданий.

Специальные требования, определяемые назначением здания, отражаются в  техническом задании на проектирование.

Срок службы зависит от условий эксплуатации.

Эксплуатационные требования предъявляются к зданиям исходя из принятых объемно-планировочного и  конструктивного решений, предусматривающих  минимальные затраты на техническое  обслуживание и ремонт конструкций и инженерных систем.

При проектировании зданий и сооружений необходимо обеспечить ряд требований: конструктивные элементы и инженерные системы должны обладать достаточной безотказностью, быть доступными для выполнения ремонтных работ (ремонтопригодность), необходимо устранять  возникающие неисправности и  дефекты, производить регулировку  и наладку в процессе эксплуатации; предохранять конструкции от перегрузок; обеспечить санитарно-гигиенические  требования к помещениям и прилегающей  территории; конструктивные элементы и инженерные системы должны иметь одинаковые или близкие по значению межремонтные сроки службы; необходимо проводить мероприятия по контролю технического состояния здания, поддержанию работоспособности или исправности; подготовка к сезонной эксплуатации должна осуществляться наиболее доступными и экономичными методами; здание должно иметь устройства и необходимые для его нормальной эксплуатации помещения для размещения эксплуатационного персонала, которые отвечают требованиям соответствующих нормативных документов.

Основными конструктивными  элементами, по которым определяемой срок службы всего здания, являются наружные стены и фундамент. Остальные  конструкции могут подвергаться замене.

В современных зданиях  увеличилось число конструктивных элементов, срок службы которых равен  сроку службы основных.

Единые нормы амортизационных  отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства утверждаются правительством.