Технология определения итоговой величины стоимости объекта оценки

ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ

СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

«ВЛАДИМИРСКИЙ АГРАРНЫЙ КОЛЛЕДЖ»

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

                    по профессиональному модулю ПМ.04

               Определение стоимости недвижимого имущества

 

тема: «Технология определения итоговой величины стоимости объекта оценки»

          

 

                                   Специальность    120714 Земельно-имущественные  

                                                                     отношения 

                                      Выполнил (а)  студент(ка) 3 курса 3 «з» группы      

                                      Перфилова Виктория Александровна

                                                                         

                                       Проверил  преподаватель:

                                     Суровегина Марина Владимировна

                                                                                                                                     

                                     Оценка _____________________

                                     Дата     _____________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2014 г.

СОДЕРЖАНИЕ 
 
                                                                                                                
 
ВВЕДЕНИЕ                                                                                                         
 
1.Технология процесса оценки объектов недвижимости 

1. Технология процесса оценки

1.2Оценка стоимости  недвижимости 

1.3Методы оценки  объекта недвижимости   

2.Применение технологии  оценки объекта недвижимости                                 
 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                 
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ                                                                              

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                   ВВЕДЕНИЕ

 
В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций. 
 
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличать

    В настоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками.

Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. [2]Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка предприятий необходима при приватизации, передаче в доверительное управление, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. 
 
В курсовой работе рассматривается технология процесса оценки объектов недвижимости. Процесс оценки представляет собой комплекс систематизированных операций, целью которых является получение ответа на вопрос заказчика: сколько стоит недвижимость? Процесс оценки объектов недвижимости включает ряд этапов, которые будут рассмотрены в основной части. 

 

 

 

 

1. Технология процесса оценки объектов недвижимости 
    
   Прежде чем излагать вопросы методологии и организации экспертной оценки недвижимости, хотелось бы дать несколько определений, связанных с недвижимостью. 
    
          Недвижимость (недвижимое имущество) — это земельные участки и всё, что размещено на них и тесно связано с ними, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения им непропорционального ущерба. 
    
   Такое определение приведено в проекте Положения (Национального Стандарта) Экспертной Оценки недвижимого имущества. Более понятное определение недвижимости приведено в Международных Стандартах Оценки. В этом документе недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся к нему улучшения, выполненные человеком. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть, потрогать, включающая землю и все сооружения на ней, а также над или под ней. 
          Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» — к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

       Рассмотрим состав элементов недвижимости, как материального актива. Выше было сказано, что недвижимость — это земельный участок и улучшения на нём, под ним и над ним.

     Земельный участок — это часть земной поверхности с установленными границами, которая характеризуется определённым месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными признаками, определёнными по отношению к нему правами. 
      Улучшения земельного участка — какие-либо физические объекты, размещённые в границах земельного участка и физически связанные с ней, а также физические последствия каких-либо мер, которые привели к изменению рельефа, условию освоения земельного участка или потенциальной прибыли его использования. К улучшениям обычно относятся здания, сооружения, многолетние насаждения, незавершённое строительство и другие объекты. 
 
Здания — строительно-архитектурные объекты, основным назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.

    Сооружения — инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. п.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. п.).

       Многолетние насаждения — все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, парков, скверов, улиц, бульваров, дворов, территорий предприятий и т. п.

    Незавершённое строительство — объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приёмке объекта в эксплуатацию. 
   В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки. [7]

 

 

 

 

1.2Оценка стоимости  недвижимости

 Оценка стоимости недвижимости — сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов: 
 
  1. Постановка задачи (определение проблемы).  
 
  2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.  
 
  3. Сбор и анализ данных.  
 
  4. Выбор методологии оценки.  
 
  5. Оценка права пользования или владения земельным участком.  
 
  6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.  
 
  7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.  
 
  8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику. [1] 
 
Постановка задачи (определение проблемы) — весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.  
 
Постановка задачи включает следующие этапы: 
 
·        идентификация объекта недвижимости;  
 
·        выявление предмета оценки;  
 
·        определение даты оценки;  
 
·        установление цели и функции оценки;  
 
·        установление вида оценочной стоимости;  
 
·        составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.  
 
Рассмотрим содержание отдельных этапов. 
 
Идентификация объектов недвижимости — это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик. 
 
При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта. 
    Установление предмета оценки — это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.). 
 
Определение даты оценки — является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки — это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д. 
 
Установление цели и функции оценки — один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки. 
 
Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть: 
 
 - определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;  
 
 - определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое   помещение;  
 
-  определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т. д.  
 
Заказчику следует знать, что использование полученных результатов оценки недвижимости для других целей, кроме указанных в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д. 
      Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки. 
 
При одной цели оценки может быть несколько функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний целей и функций оценки: 
-  цель оценки — определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое здание; функция оценки — результаты оценки будут использованы при принятии решения относительно продажи оцениваемого здания;  
 - цель оценки — определение рыночной стоимости полных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной аренды земельного участка под ним;   функция оценки — оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;  
- цель оценки — определение рыночной стоимости неспециализированных основных   средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств   предприятия; функция оценки — результаты оценки будут использованы для   определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью   её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия. [2] 
    Определение вида стоимости во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки. 
     Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур. [3]Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг. 
 
Основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости: 
 
1. При подготовке отчёта об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика. 
 
2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества. 
 
3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится. 
 
4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем. 
 
5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём. 
 
6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку. 
 
7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ. 
 
8. Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке. 
 
9. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества. 
 
10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства. 
 
11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления. 
      При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения. 
 
12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации.  [5]   
 
Предварительный осмотр объекта и заключение договора оценки — вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания договора на экспертную оценку с приложением к нему — заданием на оценку и разработка календарного плана. 
 
Заказчику необходимо знать, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставит эксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствовать истине. Иногда заказчик просит эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект.  
Это одно из самых серьёзных нарушений норм профессиональной деятельности оценщика. 
      После осмотра объекта и переговоров обычно заключается договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимо представляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в договор. К договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений. [5] 
     На этом этапе разрабатывается план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта. 
       Решающим шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. Как известно, в мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика. [6] 
  3 этап - это сбор и анализ данных.  
 
Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы: 
 
1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата. 
 
2. Имеют ли полученные данные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке. 
 
3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения. [2] 
 
Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь», «Российский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости. 
 
К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом , данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др. 
      Выбор методологии оценки — четвертая стадия процесса оценки, которая осуществляется экспертом. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости. 
 
Международные стандарты оценки и нормы профессиональной деятельности оценщика предусматривают применение при оценке недвижимости трёх общепризнанных в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами. [1] 
     Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Методы оценки  объекта недвижимости   

Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемы зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляемся стоимость земельного участка. Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строительных организаций, рыночных ценах на стройматериалы.

Этапы затратного подхода

1. Расчет стоимости земельного участка (Сэ).

2. Расчет затрат на  новое строительство оцениваемых  строений (Снс).

3. Расчет физического износа;

4. Расчет стоимости улучшений  с учетом накопленного износа

(Су = Сне - Ин).

5. Определение итоговой  стоимости объекта (С = Сз + Су).

1. Стоимость земли.

2. Расчет затрат на новое строительство улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точное представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства, но для старых зданий такой расчет практически невозможен, из-за отсутствия ранее использовавшихся материалов и технологий строительства. В этом случае определяют стоимость замещения. Затраты разделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты:

• стоимость трудовых ресурсов;
• стройматериалы;
• строительство временных сооружений;
• прибыль подрядчика;
• охрана труда и техника безопасности;
• коммунальные услуги при строительстве.

Косвенные затраты:

• получение разрешения на строительство;
• получение лицензий;
• страхование и период строительства;
• уплата налогов во время строительства;
• профессиональные услуги (оплата архитекторам, топографам, юристам);
• оплата процентов по кредиту.

Методы расчета стоимости воспроизводства или замещения: метод сравнительной стоимости единицы, метод стоимости укрупненных элементов, метод количественного анализа.

Метод сравнительной стоимости единицы - оценка имущества на основе использования единичных, скорректированных показателей затрат на создание аналогов.

где С - стоимость объекта;

Сел - стоимость единицы сравнения (м, м, место и т.п.);

Кед - количество единиц сравнения в оцениваемом объекте.

То есть необходимо установить размеры оцениваемого объекта и собрать данные о затратах на возведение аналогичных объектов.

Метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе величины стоимости создания его основных элементов. При расчете поэлементных затрат объект разбивается на составные части и устанавливается величина затрат на изготовление и монтаж этих частей. При оценке жилого здания можно выделить следующие элементы затрат:

• составление сметы;
• подготовка планов строительства;
• подготовка участка под строительство;
• земляные работы;
• возведение фундамента;
• возведение стен и перекрытий;
• отделка;
• коммуникации и др.

Точность этого метода выше, чем метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного анализа - оценка объекта на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Для этого составляется перечень всех материалов и оборудования, подсчитываются трудовые затраты, учитываются накладные расходы и прибыль застройщика. Метод дает наиболее точные результаты, но очень трудоемок и требует привлечения специалистов-сметчиков.

• Отличия расчета стоимости нового строительства для целей оценки и при строительном проектировании:
• не учитывается срок строительства;
• цены на стройматериалы, оборудование и трудовые ресурсы берутся на дату оценки;
• возможно отсутствие некоторой проектной документации.

3. Расчет накопленного износа QJ