Экономический механизм аренды недвижимости

 
 

Введение…………………………………………………………………………

1. Понятие   и функции аренды .............................................................................

2. Виды и формы  аренды ……………………………………………………….

3. Принципы аренды недвижимости………………………………………….

Заключение………………………………………………………………………

Список  используемой литературы……………………………………………. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

При любом  общественном устройстве особое место  в системе общественных отношений  занимает «недвижимое имущество», с  функционированием которого так  или иначе связаны жизнь и  деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Понятие «недвижимое имущество» впервые  сформулировано в римском праве  в связи с введением в гражданский  оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее  время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной  России это понятие было применено  в указе Петра I от 23 марта 1714г. для  ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский  период после отмены частной собственности  на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в  категории основных и оборотных  фондов, а земельные участки учитывались  отдельно по видам и только в натуральных  единицах измерения (по площади).

В современной  России понятие «недвижимость» («недвижимое  имущество») вновь введено в экономический  и правовой оборот Законом РСФСР  «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением  статуса частной собственности  СССР и республик от 31 мая 1991г. (ст.4). Затем этот термин подтвержден в  Указе Президента РФ от 27 октября 1993г. № 1767 «О регулировании земельных  отношений и развитии аграрной реформы  в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским Кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994г.

В настоящее  время различают следующие формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

Эффективное ведение предпринимательской деятельности предполагает широкое внедрение  и использование арендных механизмов. Предприятия, испытывающие необходимость  в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: приобрести оборудование, транспортные средства либо недвижимость (здания, сооружения, земельные участки и другие обособленные природные объекты) в собственность  или взять его в аренду. В  данной работе рассмотрена аренда недвижимого имущества, а именно рассматриваются формы, виды и принципы аренды недвижимости. 
 
 

1. Понятие  и функции  аренды 

Основное  понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход  в форме рентных платежей, а  вторая - выгоду от использования имущества  по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые  были бы связаны с приобретением  имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

В переводе с латинского аренда означает найм или Договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

Основная  форма выражения таких взаимоотношений - договор.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает  извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.

В отличие  от чисто юридического определения  аренды как договорного, срочного и  возмездного владения и пользования  имуществом, аренда – это система  хозяйствования или организационная  форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние  производственных сил и прежде всего  рабочей силы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.Виды и формы аренды 

Виды  и форма арендной деятельности во многом определяются также местном  объекта и субъекта аренды в системе  разделения труда в обществе или  в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях.

Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между  собственником, администрацией хозяйства  и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения  можно рассматривать как преимущественно  горизонтальные. Они ведут к качественному  изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения  арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между  предприятиями, объединениями, определенными  территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует  разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени  экономической самостоятельности  и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый  вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений  в характере использования земли  и других объектов недвижимости. Арендатор  распоряжается ими исходя из своих  целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу  в соответствии с экономической  обстановкой и по рыночным ценам  реализует получаемую продукцию  по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй  вид – это целевая аренда, при  которой недвижимость используется в заранее определенных собственников  целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном  количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать  дополнительно полученную продукцию  по рыночным ценам в любом месте.

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь  созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна  и дальнейшая, более детальная  дифференциация арендных отношений  на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная  деятельность допускается в любой  сфере предпринимательства, не запрещенной  законом, с использованием недвижимого  имущества всех форм собственности:

земельных участков и других обособленных природных  объектов;

предприятий и других имущественных комплексов;

отдельных зданий, сооружений и многолетних  наслаждений.

Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст.129 ГК РФ) – атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в  аренду природных объектов. Так, пользование  участками недр, водными объектами  и аренда лесного фонда допускаются  только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ "О недрах" (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного законодательства РФ (ст.28)). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Принципы аренды недвижимости 

По экономическому содержанию и степени хозяйственной  самостоятельности работников арендный механизм находится в следующей  логической связи и соподчиненности: частнособственнические отношения-арендные-кооперативные-подрядные-наемные. Оптимальное сочетание государственного регулирования с элементами коллективной и  индивидуальной самоорганизации  достигается при конкуренции  на рынке всех видов отношений

 В  том числе и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

Многообразие  форм собственности, развитие кооперации и акционирование не только не ограничивают оренду, а напротив расширяют предпосылки для ее дальнейшего развития  на счет свободного использования собственных доходов и имущества для сдачи своих и получения в хозяйственные владения  дополнительных участков земли и других объектов недвижимости.

Арендная  форма производственной деятельности имеет некоторые основные принципы, а также особенности по организации:

- смена  хозяйствующего субъекта, то есть  договор заключает директор, а  пользоваться техникой могут  его подчиненные, при этом они  будут иметь некоторый процент  от прибыли;

- возврат  средств за аренду в четко  установленные сроки;

- платность  за земли и иные арендованные  объекты недвижимости;

- материальная  ответственность сторон, в случае  форс-мажора;

- арендатор  самостоятельно отвечает за объекты,  которые в данный период времени  арендованы и т.д. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4.Экономический механизм аренды недвижимости 

Арендные  отношения реализуются с помощью  разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют  две экономические формы: арендная плата и арендный доход.

С помощью  аренды соединяются два важнейших  фактора производства: труд (предпринимательские  способности) и капитал, которые  в совокупности обеспечивают, с одной  стороны, участие арендаторов в  формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а  с другой, - расширенное воспроизводство  в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как  самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или  его модернизации – прироста совместной собственности.

            Основу экономических взаимосвязей  между арендатором и арендодателем  образуют арендные платежи, которые  отражают отношения владения, пользования,  распоряжения и присвоения прав  собственности на недвижимое  имущество. Право владения арендованным  объектом и получение доходов  от него в принципе возможно  лишь после внесения платы.

Центральным и наиболее важным звеном организации  арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены  единство и противоречия между собственником  недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или  уменьшение величины арендной платы  ущемляет интересы предпринимателя  либо наносит ущерб собственнику и государству. Просчеты ведут к  негативным последствиям: к необоснованно  большим доходам одних или  банкротству предпринимателей. Высокая  арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты  из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?