Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Ноября 2014 в 19:36, курсовая работа
Целью данной курсовой работы является исследование правового регулирования риэлторской деятельности.
В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:
Во-первых: раскрыть понятие риэлторской деятельности.
Во-вторых: выявить источники правового регулирования риэлторской деятельности.
В-третьих: раскрыть понятие, признаки и правовую природу договора на оказание риэлторских услуг.
Введение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Глава 1. Общие положения о риэлторской деятельности. . . . . . . . . . . . 4
1.1. Понятие и сущность риэлторской деятельности . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.2. Источники правового регулирования риэлторской деятельности . . . . 6
Глава 2. Договорное регулирование риэлторской деятельности. . . . . 9
2.1. Понятие, признаки и правовая природа договора на оказание риэлторских услуг. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2.2. Правовые особенности оказания риэлторских услуг . . . . . . . . . . . . . . 10
2.3. Элементы договора на оказание риэлторских услуг . . . . . . . . . . . . . . .13
2.4. Права, обязанности и ответственность сторон по договору на оказание риэлторских услуг . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14
Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Содержание
Введение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Глава 1. Общие положения о риэлторской деятельности. . . . . . . . . . . . 4
1.1. Понятие и сущность риэлторской деятельности . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.2. Источники правового регулирования риэлторской деятельности . . . . 6
Глава 2. Договорное регулирование риэлторской деятельности. . . . . 9
2.1. Понятие, признаки и правовая природа договора на оказание риэлторских услуг. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2.2. Правовые особенности оказания риэлторских услуг . . . . . . . . . . . . . . 10
2.3. Элементы договора на оказание риэлторских услуг . . . . . . . . . . . . . . .13
2.4. Права, обязанности и ответственность сторон по договору на оказание риэлторских услуг . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14
Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28
Список использованной литературы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Приложения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Введение
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д. Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторской деятельности.
Регулирование риэлторской деятельности в современных условиях заслуживает особого внимания, так как создание цивилизованных отношений в сфере недвижимости требует комплексных действий, как со стороны органов государственной власти, так и со стороны риэлторов, поэтому тема данной курсовой работы является актуальной.
Целью данной курсовой работы является исследование правового регулирования риэлторской деятельности.
В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:
Во-первых: раскрыть понятие риэлторской деятельности.
Во-вторых: выявить источники правового регулирования риэлторской деятельности.
В-третьих: раскрыть понятие, признаки и правовую природу договора на оказание риэлторских услуг.
В-четвертых: указать правовые особенности оказания риэлторских услуг.
В-пятых: рассмотреть элементы договора на оказание риэлторских услуг.
В-шестых: раскрыть права, обязанности и ответственность сторон по договору на оказание риэлторских услуг.
Для написания работы были использованы нормы действующего законодательства, работы авторов, издаваемые в периодической печати, монографии современных ученых, а также диссертационные работы.
Глава 1. Общие положения риэлторской деятельности
Риэлторская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.
Риэлторская деятельность - это посредничество в совершении юридических действий (заключении определенных гражданско-правовых сделок), смысл которого состоит в получении участником имущественного оборота (продавцом или покупателем) возможности выступать в качестве стороны сделки через посредство уполномоченного лица (риэлторской фирмы).
Такой род деятельности может совершаться как на основе договора поручения (гл. 49 ГК РФ), так и на основе договора комиссии (гл. 51 ГК РФ). При этом посредник (поверенный или комиссионер), действуя от чужого (договор поручения) либо от собственного (договор комиссии) имени, но в обоих случаях в чужих интересах, в конечном итоге создает, изменяет или прекращает определенные права или обязанности для своего клиента (доверителя или комитента).
В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ Риэлторскую деятельность регулируют следующие документы:
1. "Положение о лицензировании риэлторской деятельности", постановление Правительства РФ от 23.11 1996 г. № 1407. Этим документом определяется суть и субъекты риэлторской деятельности, порядок лицензирования и др.
2. "Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность в Российской Федерации", распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 27.02.1997 г. № 88-Р.
3. "Федеральный закон
о лицензировании отдельных
Наряду с государственным регулированием риэлторской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлторов - гильдии, ассоциации, союзы, палаты.
Деятельность специалиста по риэлторской деятельности основывается на принципах законности, компетентности, справедливости и добросовестности.
Специалисты по риэлторской деятельности, осуществляя профессиональные обязанности, должны соблюдать законодательство и настоящие Правила, руководствоваться общепринятыми нормами морали, заботиться о престиже профессии и повышении ее общественного статуса.
Специалист по риэлторской деятельности обязан честно, добросовестно, квалифицированно и своевременно исполнять свои обязанности.
Выполнение обязанностей по договору на оказание риэлторских услуг должно иметь для риэлтора приоритетное значение над иной деятельностью.
Руководитель риэлторской организации обязан принимать меры для надлежащего оказания специалистами по риэлторской деятельности риэлторских услуг.1
Непосредственно термин "риэлтор" появился в США в начале XX в. В этот период в США риэлторы составляли отдельную группу, выделяясь из числа других торговцев недвижимостью, поскольку они занимались исключительно осуществлением посредничества, не выступая стороной в сделке. Риэлторские фирмы появлялись и развивались не только в США, но и в странах Европы. В понятие и содержание риэлторской деятельности в основном входят посредничество при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Российский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли риэлторские фирмы должны и иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости.
Поэтому риэлторские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования продавать еще недостроенные объекты недвижимого имущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем. В России риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.
Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странах профессия риэлтора имеет несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практически любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости, в данном случае в обязанности риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству.
В нашей же стране такое "полное" содержание деятельности риэлторских фирм можно встретить лишь в крупных, развитых городах, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и другие. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.
Риэлторская деятельность – осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.Риэлторская деятельность на рынке недвижимости включает: 1) операции с жилыми помещениями: продажа жилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых помещений (в том числе посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих реконструкции, заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием, оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений, деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц; 2) операция с нежилыми помещениями: продажа нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, купля-продажа, обмен, мена нежилых помещений, сдача в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности как и юридических, так и физических лиц; 3) операции с земельными участками, включая сдачу в аренду земельных участков, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц. Услуги по оценке недвижимости не являются риэторской деятельностью.2
Риэлторские услуги - это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлторской деятельности.
Профессиональный участник рынка недвижимости - это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.
Квалифицированный профессиональный участник рынка - это профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.
Глава 2. Договорное регулирование риэлторской деятельности
2.1.Понятие, признаки и правовая природа договора на оказание риэлторских услуг
«По договору оказания риэлторских услуг исполнитель (риэлтор) обязуется по заданию заказчика (потребителя) оказать услуги, при совершении гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, а заказчик (потребитель) - обязуется оплатить эти услуги». Конституирующими признаками, позволяющими выделить данный договор из массы однородных договоров возмездного оказания услуг, выступают: предмет договора - услуги, предоставляемые при совершении гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством;стороны договора - коммерческие организации, индивидуальные предприниматели, осуществляющие постоянно или систематически посредническую предпринимательскую деятельность по возмездному оказанию риэлторских услуг, и потребители (физические или юридические лица), приобретающие предоставляемые услуги; данный договор предполагается заключенным, прежде всего, в интересах потребителя, поскольку совершается именно «за счет» потребителя.
Соответствие указанным признакам должно стать непременным условием применения положений Федерального закона «О риэлторской деятельности в РФ» к конкретному договору.
Договор об оказании риэлторских услуг является подвидом договора возмездного оказания услуг. На него распространяются все условия и нормативы типового договора услуг. Предметом договора является оказание Исполнителем услуг поиска объекта недвижимости с целью использования его Заказчиком на основании договора аренды, субаренды, совместной деятельности, сотрудничества, ответственного хранения и другое.
2.2.Правовые особенности оказания риэлторских услуг в России
В последнее время российский рынок недвижимости стал развиваться быстрыми темпами. Развитие рынка в основном связано со строительством нового жилого фонда и серьезным реформированием гражданского законодательства России.