Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России, сравнение с опытом зарубежных стран

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Исторические аспекты возникновения и развития института ипотеки

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Появился термин «ипотека» в начале VI в. до н.э. в Древней Греции и ввел его реформатор и политический деятель Солон, обозначал обеспечение должника перед кредитором определенными земельными владениями. Оформлялось обязательство и на границе земельной территории, которая принадлежала заемщику ставили столб с надписью, на которой указывалось, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На этом столбе, который назвали «ипотека» отмечали все долги собственника данного участка.

Позже от использования столбов отказались и вместо них  появились особые книги, которые получили название «ипотечные», но сам принцип кредитования под залог имущества остался и продолжал развиваться.

В I в. н.э. в Римской империи появились ипотечные учреждения, в которых частные лица могли воспользоваться кредитом под залог имущества. И во II в. н.э. во времена правления Антония Пия была разработана система законодательных актов, регулировавших  деятельность таких кредитных учреждений.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Например, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты по льготной ставке 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., но поддержка, в большинстве случаев, адресовалась представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - до ипотеки.

При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем кредитор имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования.

Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Теперь кредитор имел право продать имущество только если должник не выполнил взятых на себя обязательств и должен был возвратить заемщику разницу между ценой продажи и остатком долга.

Ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам привели к становлению классического института ипотеки. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель. Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени.

Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, и т.д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве.

В Германии ипотека появляется не ранее XIV столетия, во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость и не зависела от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением, ее размером, наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения ее у кредитора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

Значение ипотеки и, соответственно, регулирующего ее законодательства для экономики и гражданского права нашей страны, а также для хозяйствующих субъектов и отдельных граждан весьма велико. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, создающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Для внедрения и развития ипотеки в РФ в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В 1998 г. был принят Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В начале 2000 г. постановлением Правительства РФ была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». Далее в 2001 г. вышло постановление Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002—2010 гг.». В 2003 г. был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». С наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце 2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»(АРИЖК). Целью данной структуры является помощь заемщикам, испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов, и реструктуризация взятых должниками на себя обязательств. 4

 Формирование определенной  правовой базы во взаимосвязи  с ежегодными устойчивыми темпами  роста российской экономики и  возможностью отечественных кредитных организаций привлекать финансовые ресурсы из-за рубежа обусловили увеличение объемов и количества реализуемых ипотечных кредитов с начала 2000-х гг. Весомую роль в этом сыграло АИЖК, рефинансируя выдаваемые банками кредиты. Несмотря на кризис 2008—2009 гг., когда объемы выдачи ипотечных кредитов заметно сократились, с 2010 г. стал наблюдаться устойчивый рост реализации данного банковского продукта. И, если в 2010 г. высокие показатели роста ипотечного кредитования можно было объяснить эффектом низкой базы периода кризиса, то показатели 2011 г. свидетельствуют о том, что ипотека в России уверенно восстанавливается. При этом, несмотря на восстановление докризисных объемов ипотечного кредитования, доступность этого механизма для большинства граждан остается на крайне низком уровне. На это оказывает влияние и общий низкий уровень доходов населения, и высокая процентная ставка по ипотечным кредитам. Ставки по ипотеке в нашей стране не вызывают оптимизма у большинства граждан. Они являются одними из самых высоких в мире. Россия по стоимости ипотечного кредита занимала в 2013 г. 47-е место из 60 возможных. 5Из-за недоступности и дороговизны доля ипотеки в ВВП России не превышает в настоящий момент 3 %, в то время как в некоторых странах Европы она достигает 100 %.

Говоря о перспективах дальнейшего развития ипотеки в РФ, в первую очередь необходимо выделить основные условия или факторы, влияющие на политику банков по этому виду кредитования.

Первое условие экономического характера — доступность для кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов. Для стабильной реализации данного продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования. Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются какие-либо решения, как, например, введение безотзывных вкладов. Но даже эта довольно спорная мера на стадии проекта. Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация (одна из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки) и выпуск ипотечных ценных бумаг. Для этого было создано АИЖК и принят в 2003 г. Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Однако для дальнейшего развития данного института требуется вступление в силу закона «О секьюритизации», проект которого был разработан Ассоциацией региональных банков России еще в 2008 г. Законопроект был принят в декабре 2013 года и вступает в силу 1 июля 2014 года.

 Вторым условием, влияющим  на политику банков в области  ипотечного кредитования, являются  залоговые правоотношения. Особенностью  ипотечного кредита является обеспеченность возврата залогом недвижимого имущества. Это существенно снижает риски для кредитных организаций. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски. Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании. Пункт 5 ст. 61 данного закона звучит так: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».6

Таким образом, изменения состоят в том, что банк не может требовать оплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер, т. к. раннее были ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками (в частности из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса). Тем не менее для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются.

Следующим важным фактором, влияющим на кредитную политику банков, является наличие современной правовой базы, регулирующей общие вопросы взаимоотношений кредитных организаций и заемщиков. В ближайший перспективе общие вопросы взаимоотношений кредитора и заемщика должен урегулировать закон о потребительском кредитовании. О необходимости принятия данного закона говорят уже достаточно долго, за это время увидело свет несколько вариантов проекта названного закона. Последний из проектов был разработан Министерством финансов РФ и размещен 30.03.2012 г. на официальном сайте министерства.

Также нормативным актом, который может быть принят в ближайшее время и, по крайней мере, косвенно затронет отношения в сфере ипотечного кредитования, станет закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». Минэкономразвития России 30.12.2011 г. опубликовало на своем сайте проект данного закона. По замыслу авторов, принятие законопроекта будет способствовать развитию в РФ добросовестной деятельности по взысканию просроченной задолженности, укреплению финансовой дисциплины, а также установлению механизмов правовой защиты участников гражданского оборота. Это, безусловно, затронет и отношения в сфере ипотечного кредитования.7

Одним из ключевых моментов для юридической судьбы залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем взыскания на предмет залога (предмет ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя. Именно в направлении обеспечения приоритетной защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди отечественным законодателем были сделаны самые решительные шаги (ст. 138 ФЗ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 18 июля 2011 г.) в ред. ФЗ от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»).