Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России, сравнение с опытом зарубежных стран

 

Подводя итог, можно сказать, что ипотечный  кредит представляет собой долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости, который во время исполнения обязательств находится в собственности залогодателя, но   случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Ипотечный кредит обеспечивает жильем нуждающихся в нем, обеспечивает возврат заемных денег, стимулирует оборот недвижимого имущества,  формирует рынок закладных, производных ценных бумаг и является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства.  Данный вид кредита имеет ряд особенностей, таких как, длительный срок предоставления (в основном 10-30 лет), имеет целевой характер и строго определенный залог. Впервые термин «ипотека» появился вначале VI в. до н.э. в Древней Греции, но в связи с ослаблением государственных функций и закатом Древнего мира возродился только в средневековом европейском законодательстве в XIV веке в Германии. Исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ развития российского рынка ипотечного кредитования на современном этапе

2.1. Ипотечное кредитование  в России: преимущества и недостатки

Самым «популярным» способом покупки недвижимости в России на протяжении последних 5-7 лет по-прежнему остается ипотека. Поэтому власти страны в своей экономической политике всячески способствуют банковским программам, направленным на снижение ставок по данному виду кредита.

Качественно рынок ипотечного кредитования в России, к сожалению, не растет, хотя количественно уже превышен уровень 2007-2008 годов. Во многом это связано с отложенным спросом и ростом популярности этой услуги у населения.

Кризис показал: у людей появилась уверенность, что государство поддержит заемщиков в случае кризиса. Значительная заслуга здесь принадлежит компании АРИЖК, предложившей ряд эффективных программ по снижению остроты проблемы трудных кредиторов. Следует отметить, что усилия АРБ (Ассоциация российских банков) в этом направлении постепенно приносит свои плоды. Люди начинают осознавать, что ипотека – это не так уж и страшно, как кажется на первый взгляд.

Рис.1 Сделки с недвижимостью, совершенные с помощью ипотеки (2006 – 1П2013 гг.), тыс.шт8

Люди стали больше брать кредиты. Приобретение квартир с помощью ипотеки становится все популярнее: если по итогам I полугодия 2012 года только 20,2% жилья приобреталось с помощью ипотечных кредитов, то по итогам I полугодия 2013 года эта доля выросла уже до 23,6%.

Особо отметим тенденцию роста доли сделок с ипотекой в новостройках - по некоторым объектам она превышает 50 и даже 70% объема продаж. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и заемщиков, более уверенно чувствуют себя застройщики.

Одной из самых важных причин роста ипотечного рынка в 2013 году является наблюдающаяся со второго квартала 2013 года тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам. Достигнув своего максимума в марте (12,9%), месячные ставки начали постепенно снижаться - со второго квартала их снижали почти все ведущие игроки ипотечного рынка. Этому способствовало снижение стоимости фондирования и улучшение ситуации с ликвидностью по сравнению с 2012 годом. В сентябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки составили 12,4%, практически достигнув уровня сентября 2012 года (12,3%) - в то время как в первом квартале разница в годовом выражении практически достигала одного процентного пункта. Также следует учитывать, что с октября 2012 года начался рост ставок по ипотечным кредитам, а в конце 2013 года, по оценке АИЖК, продолжится снижение ставок. (Рис.2)

 

Рис.2  Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течении месяца  (2010-2013 гг.), %9

Определенный риск кредитной организации при этом присутствует. Ведь ипотечные кредиты являются долгосрочными и выдаются в основном на длительное время - до 20 лет. И если через несколько лет квартиры подешевеют, а заемщик прекратит выполнять свои обязательства по договору ипотеки, то банк будет вынужден в процессе обращения взыскания на квартиру реализовывать ее с целью возместить из ее стоимости недополученные проценты и оставшуюся невыплаченной сумму кредита. Вот тогда банк может не получить обратно свои деньги или получить их не в полном объеме.

Если говорить о настоящем моменте, то те банки, которые сейчас сделали несколько доступнее свои программы (например, немного снизили размер предварительного взноса), получили более высокий доход.

Причиной этому стало постепенное, но равномерное повышение цен на рынке недвижимости. Они стабильно растут на 2 - 3% в месяц. 10

Количество выданных в 2013 году ипотечных кредитов увеличилось на 17% по сравнению с 2012 годом. По состоянию на 1 ноября 2013 года выдано 639 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 1,04 триллиона рублей, что превышает на 17% в количественном и на 30% в денежном выражении показатели за аналогичный период 2012 года. Такие объемы являются максимальными за весь период мониторинга показателей выдачи ипотечных кредитов. В 2013 году доля ипотеки, выданной под покупку жилья на первичном рынке, выросла до 27% с 20% в 2012 году. В 2011 г. эта доля составляла 15%, в 2009–2010 годах — около 10%, перед кризисом — примерно 18%.При этом средневзвешенная ставка ипотеки в 2013 году составила 12,6%.11

Доступность кредитов для населения возросла, в том числе за счет снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, выдаваемым по программам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" для молодых учителей (ставка - 8,5%), молодых ученых (ставка - от 10 до 10,5%), получателей материнского (семейного) капитала (ставка - от 7,65 до 12,5%).

В целом в 2014 - 2016 годах государственная поддержка за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, использующих специальные условия ипотечного кредитования, составит около 1,26 триллиона рублей.

Ранее сообщалось, что, по прогнозам АИЖК, по итогам 2013 года число выданных ипотечных кредитов составит примерно 800 тысяч, а их общий объем - около 1,3 триллиона рублей. В январе - сентябре 2013 года, напоминается в отчете, было выдано более 557 тысяч ипотечных кредитов на 905,9 миллиарда рублей, что превышает показатели аналогичного периода 2012 года в 1,17 раза и 1,29 раза соответственно.

Рис.3 Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010-2013 гг., %12

Позитивным фактором является также сокращение просроченной задолженности в целом. Так, в условиях значительного увеличения ипотечного портфеля банков объем дефолтных ссуд (с просрочкой от 90 дней и выше) сократился в относительном выражении, а в абсолютном остался практически на том же уровне (2,33% и 55,9 млрд. рублей на 01.10.2013 года против 3,04% и 55,3 млрд. рублей на 01.10.2012 г.). (Рис.3)

По данным Банка России, на 01.10.2013 г. объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 97,2% (96,5% - годом ранее).

Важной чертой российского ипотечного рынка является его высокая степень концентрации: Сбербанк выдаёт каждый второй ипотечный кредит в России, а индекс Херфиндаля (HHI), по расчётам, превышает 28004 (по доле участников рынка в количестве выданных кредитов) и относится к I высококонцентрированному типу рынка.

,  где  , - выраженные в процентах доли выданных кредитов в отрасли, определяемые как отношение объёма выданных кредитной организацией ипотечных кредитов к объёму всех выданных кредитов на рынке ипотечного кредитования отрасли.

Рис.4 Доля участников рынка в общем объеме предоставленных ипотечных кредитов в 1П2013 г. 13

С другой стороны, несмотря на высокую концентрацию, конкуренция в российском ипотечном секторе очень острая – менее крупным участникам рынка приходится конкурировать с госбанками, которые имеют более дешёвое фондирование, и за счет этого занимают фактически привилегированное положение.

Банки применяют две схемы погашения кредита: дифференцированную и аннуитетную.

При дифференцируемом платеже сумма кредита делится на срок и к платежу прибавляется размер годовой процентной ставки на остаток задолженности. При аннуитентных платежах за фиксированную единицу берется не сумма погашения долга, а платеж, т. е. долг погашается на ту сумму, которая с учетом погашения процентов будет составлять одинаковый платеж на весь срок кредита.

Например, клиент с помощью ипотеки приобретает жилье стоимостью 2000000 рублей. Сравним сумму ежемесячного платежа и сумму переплаты по кредиту в случае аннуитетного и дифференцированного платежей (возьмем в расчет базовые процентные ставки ОАО «Сбербанк России»).

 

Таблица 1  Аннуитетная схема погашения ипотечного кредита

Аннуитетная схема погашения кредита
года	показатель	Сумма первоначального взноса
		15% (300000 рублей)	30% (600000 рублей)	50% (1000000 рублей)
10 лет	Процентная ставка (%)	12,5	12,25	12,0
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	24883,95	20288,78	14347,09
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	1286073,64	1034653,85	721651,9
15 лет	Процентная ставка (%)	12,75	12,5	12,25
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	21230,23	17255,31	12162,99
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	2121440,7	1705955,35	1189336,79
20 лет	Процентная ставка (%)	12,75	12,5	12,25
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	19614,8	15905,97	11185,65
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	3007548,45	2417430,44	1684552,56
30 лет	Процентная ставка (%)	13,0	12,75	12,5
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	18805,39	15213,7	10672,58
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	5069948,69	4076952,66	2842120,24

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 2 Дифференцированная схема погашения ипотечного кредита

*сумма первого платежа

**сумма последнего платежа

Дифференцированная схема погашения кредита
года	показатель	Сумма первоначального взноса
		15% (300000 рублей)	30% (600000 рублей)	50% (1000000 рублей)
10 лет	Процентная ставка (%)	12,5	12,25	12,0
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	31 875,0 *... 14 314 **	25 958,33… 11 786	18 333,33… 8 417
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	1 071 354	864 646	605 000
15 лет	Процентная ставка (%)	12,75	12,5	12,25
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	27 506,94… 9 545	22 361,11… 7 859	15 763,89… 5 612
	Сумма переплаты  по кредиту (в рублях)	1 634 656	1 319 792	923 854
20 лет	Процентная ставка (%)	12,75	12,5	12,25
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	25 145,83… 7 159	20 416,67… 5 894	14 375,00… 4 209
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	2 176 531	1 757 292	1 230 104
30 лет	Процентная ставка (%)	13,0	12,75	12,5
	Сумма ежемесячного платежа (в рублях)	23 138,89… 4 773	18 763,89… 3 930	18 763,89… 3 930
	Сумма переплаты по кредиту (в рублях)	3 324 208	2 684 937	2 684 937