Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России, сравнение с опытом зарубежных стран

 

Из представленных таблиц видно, что для заемщика выгоднее выбрать дифференцированную схему погашения ипотечного кредита, особенно при большом сроке кредита. При ипотечном кредите сроком на 10 лет с минимальным первоначальным взносом 15%, то есть, в нашем случае 300000 рублей и процентной ставкой 12,5% переплата по дифференцированной схеме в 1,5 раза меньше чем при аннуитетной, то есть, на 1745740 рублей (См. Приложение 1, Приложение 2). Но при этом дифференцированная схема платежей оказывает большую нагрузку на бюджет заемщика в первые годы. Например, если первоначальный взнос составляет 50%, то есть, 1000000 рублей, процентная ставка 12,5% и срок кредита 30 лет, то первый платеж при дифференцированной схеме будет больше ежемесячного платежа по аннуитетной схеме в 1,8 раз. Соответственно, требуется более высокий уровень дохода для обслуживания такого займа, либо сумма займа будет существенно меньше, чем при аннуитентном платеже. Аннуитетная схема объективно позволяет заемщикам с меньшими доходами брать ипотечные кредиты в сумме, необходимой для покупки квартиры, делая ипотеку более доступной.

Из данных расчетов видно, что для того, чтобы оформить ипотечный кредит на более выгодных условиях, то есть, на меньший срок при минимальной процентной ставке, заемщик должен иметь денежную сумму для первоначального взноса равную половине стоимости приобретаемого имущества, в этом случае сумма переплаты и ежемесячные платежи будут минимальными из всех представленных. При аннуитетной схеме сумма переплаты в этом случае составит 721651,9 рублей, а при дифференцированной 605 000 рублей, это равняется 36,1% и 30,1% соответственно от суммы ипотечного кредита. При самых невыгодных условиях, когда у заемщика имеются средства лишь на 15% от суммы кредита и кредит берется на длительный срок (30лет), сумма переплаты за все годы составит 5069948,69 рублей при аннуитетной схеме и 3 324 208 рублей при дифференцированной, а это 253% и 166% соответственно.

Предположим, что наш клиент обладает суммой для первоначального взноса в 600000 рублей (30%), рассчитаем, каким доходом он должен обладать для того, чтобы ему выдали ипотечный кредит. Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 50% от совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период, то есть, для того чтобы заемщику выдали кредит на срок 10 лет при аннуитетной схеме погашения платежей он должен иметь доход не ниже 40578 рублей, а при дифференцированной схеме доход должен быть не ниже 51917 рублей. Если заемщик берет кредит сроком на 15 лет, то его ежемесячный доход должен составлять минимум 34511 рублей при аннуитетной схеме и 44722 рублей при дифференцируемой.

За 2013 год в целом по экономике Российской Федерации номинальная начисленная заработная плата работников составила 29960 рублей. Доля населения с ежемесячном доходом от 35000 рублей до 50000 рублей в среднем по России составила 12,7%, а ежемесячный доход от 50000 рублей до 75000 рублей имеет 7,4% населения страны.14Таким образом, мы видим, что не смотря на все выгоды дифференцированной схемы погашения кредита, она доступна лишь небольшой доле населения и по этому банки чаще всего выдают кредит по аннуитетной схеме.

В случае если заемщику необходимо получить в банке максимально возможную сумму в кредит и он имеете фиксированный доход, то оптимальным выбором будет займ с аннуитетной схемой погашения. При использовании дифференцированного метода погашения кредита заемщик существенно сэкономит с выплатой процентов по займу, но размер выданного кредита будет меньше.

Многие предполагают, что выгоднее накопить на квартиру, чем брать ипотеку, обрекая себя тем самым на жизнь в долг и кредитные выплаты. Недавно эксперты высказали мнение, что на самом деле приобретение квартиры в ипотеку для гражданина РФ является более выгодным мероприятием.

Например, если гражданин вместо того, чтобы ежемесячно платить за ипотеку 24883,95 рублей, будет откладывать их ежемесячно на депозитный вклад в банке под 10% годовых, то для накопления нужной суммы в 2000000 рублей ему потребуется 66 месяцев, то есть, 5,5 лет

Но, цена на квартиру имеет тенденцию не стоять на месте. Если принять, что темп роста цен составляет 6,5% в год, то за 5 с половиной лет эти цены поднимутся на 35,75% и стоимость такой квартиры составит уже 2715000 рубле.

Таким образом, если учесть изменение цены недвижимости в 6,5% в год, то нужную сумму для покупки квартиры гражданин накопит через 7 лет и 3 месяца и итоговая стоимость недвижимости составит 3 157 291,29 рублей, общая сумма пополнений  2 164 903,65 рублей, а сумма начисленных процентов равна 971 906,12 рублей.

Но преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что квартира сразу переходит в собственность заемщика и он может жить в ней с самого первого дня оформления ипотеки. В случае же с депозитным вкладом гражданину придется помимо ежемесячных отчислений на счет в банке в 24883,95  рублей, платить за аренду жилья примерно такую же сумму. К сожалению, откладывать деньги подобным образом может только около 20-30% семей от всех потенциальных покупателей.

Исходя из этого, можно прийти к выводу, что ипотечный кредит способен обойтись намного выгодней.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2. Сравнительный анализ  российской, европейской и американской  систем ипотечного кредитования

В настоящее время в мировой практике используются две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая.

Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле, привлекает денежные средства через эмиссию своих ценных бумаг и иные пассивные операции, в том числе заемные, используя при этом в качестве обеспечения исполнения уже собственных долговых обязательств имеющиеся у него права требования по ипотечным кредитам.

При этом правовой режим ипотечных ценных бумаг регулируется специальным законодательством, которое предоставляет их держателям широкие возможности защиты своих прав, что позволило, в частности, ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии. Их владельцы получали проценты по ним даже во время двух мировых войн.

Эмитирующие ипотечные ценные бумаги институты находятся под жестким государственным контролем или являются строго специализированными учреждениями (организациями). Именно для данной модели ипотечного кредитования характерно наличие ссудо-сберегательных учреждений (стройсберкасс).

Рефинансирование кредитных ресурсов при одноуровневой модели ипотечного кредитования осуществляется посредством депозитных или фондовых инструментов без передачи ипотечных кредитов специализированным институтам типа агентств (фондов) ипотечного кредитования.

Такая система действует в ряде европейских стран, например в Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии и Швеции. Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций достаточно мало распространена. В целом 85% объёма рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, — Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счёт выпуска ипотечных облигаций, в Швеции — около 70 %, на немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%. В некоторых европейских странах — Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии — модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других странах это модель используется в очень малых объёмах.

Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен на получение денежной суммы.

Данная модель функционирует за счет специальных институтов - агентств ипотечного кредитования, которые специализируются на приобретении прав по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, и дальнейшей их реализации: переуступка на вторичном рынке инвесторам, формирование ипотечных кредитных пулов и их продажа (продажа прав участия в них) вторичным инвесторам, выпуск ипотечных ценных бумаг и другие способы.

Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто ее также называют американской моделью ипотеки.

Начало нынешнего века ознаменовалось резким увеличением объёмов кредитования, развитием новых форм рефинансирования ипотечных кредитов, а также увеличением спроса на ипотечные ценные бумаги. Первые пять лет цены на недвижимость в США росли, а ставки по ипотечным кредитам снижались (минимум составил 3,5% годовых). В этой ситуации кредитные организации увеличивали объёмы ипотечных операций, снижая требования к заёмщикам. При этом появлялись новые ипотечные продукты: кредиты с переменной ставкой; кредиты с двухлетним периодом льготной ставки; кредиты, позволяющие пропускать платежи; кредиты без первоначального взноса с выплатой одних только процентов. Одновременно произошло снижение критериев кредитования: банки мало интересовались уровнем доходов потенциальных домовладельцев, вносить первоначальный взнос за покупаемый в долг объект недвижимости зачастую не требовалось. Количество документов, требуемых для получения кредита, было снижено до минимума, а их достоверность практически не проверялась. В результате к концу 2005 года общий объём выданных в США ипотечных кредитов составил примерно 10 трлн. долл., или 75% ВВП страны. Но рынок жилья к этому моменту фактически замер.

Развитие секьюритизации дало дополнительный и более дешёвый источник финансирования для «традиционных» финансовых институтов и позволило выйти на рынок кредитования новым организациям, которые не привлекали депозиты. Регулирование последних было минимальным, а их бизнес был рас считан, в первую очередь, на те категории заёмщиков которые по тем или иным причинам не могли взять кредит в «традиционных» банках. Из-за механизма перераспределения рисков секьюритизация создала иллюзию их уменьшения и удешевления, т. е. кредитные организации, снизив требования, при формировании процентной ставки для конкретного заёмщика не только брали в расчёт меньшую стоимость финансирования, но и снижали кредитную маржу, которая должна была прибавляться к стоимости фондирования. В результате появилось много кредитов с неадекватно оценённым кредитным риском.

События 2006 года доказали несостоятельность использовавшихся агентствами моделей для оценки риска. Кроме того, во многих случаях истинное качество секьюритизируемых ипотечных пулов намеренно завышалось. Жертвами кризиса пали многие кредитные организации, в частности десятая по величине компания с кредитным портфелем 4 млрд. долл. American Home Mortgage Investment Corp., а более 110 компаний в США сократили число ипотечных операций или вовсе вышли из бизнеса. Инвесторы не обратили внимания на ранние признаки проблем и на предупреждения рейтинговых агентств, а среагировали, только когда рейтинги были понижены. Массовый сброс бумаг привёл в конечном счёте к дестабилизации всех секторов рынка структурированных финансов.

Рынок российской ипотеки развивается с оглядкой на страны Запада: где-то наша страна лишь подсматривает, а где-то и полностью копирует их ипотечный опыт, в том числе негативный – как, например, в случае «плохих кредитов».

    То, что российская ипотечная система была сформирована по образу и подобию двухуровневой американской системы, известный факт. Государственная политика в России была направлена, прежде всего, на формирование четких и прозрачных стандартов ипотечного кредитования.

Она ретранслировалась на рынок через государственный институт рефинансирования ипотеки – АИЖК с целью обеспечения первичных кредиторов долгосрочными кредитными ресурсами.

Впрочем, в последнее время в российской ипотечной системе стали проявляться черты одноуровневой системы, например, государственная поддержка и налоговые льготы для ипотечных заемщиков, а также регулирование участников ипотечной системы.

Самой яркой особенностью ипотеки нашей страны на сегодняшний день

являются достаточно высокие процентные ставки. Так, например, по итогам 2013 года ставка выдачи по кредитам в рублях составила 12,6%. Для сравнения, в США ставка составляет в среднем от 3,32%, во Франции – 3,75-4%, в Великобритании – 4-5%, в Испании, Италии, Германии - 4-5,3%, в Греции – от 5,3%, в Португалии - от 2,75%, на Кипре – 5,48%. 15

Молодость российской ипотечной системы является не только ее недостатком, но и преимуществом. Это наглядно продемонстрировал прошедший финансовый кризис. Благодаря молодости ипотеки и достаточно консервативному регулированию Россия не успела накопить высокий объем рискованных кредитов - без подтверждения доходов, с низким первоначальным взносом, с упрощенным подходом к оценке платежеспособности, - который стал катализатором проблем в США. На данный момент намечается опасная тенденция, российские банки стали перенимать у американских коллег негативный опыт сабпрайм-кредитования. Это может привести к повтору событий в США в 2008 году.16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Перспективы развития  рынка ипотечного кредитования  в России

2013 год стал рекордным для российского рынка ипотеки, однако в 2014 году аналитики уже не ждут таких серьезных свершений: потенциальные заемщики несколько напуганы девальвацией рубля и ситуацией на Украине. Хотя развитие рынка будет продолжаться — в том числе за счет кредитов на рынке новостроек.

Ключевым игроком на рынке ипотеки постепенно становится Центробанк, серьезно изменивший правила игры для банков. Учитывая высокий уровень накопленных рисков, регулятор предпринял ряд мер по ужесточению регулирования деятельности банков в части беззалогового кредитования, ранее являвшегося, по сути, локомотивом развития банковского сектора: были пересмотрены нормативы обязательного резервирования и коэффициенты риска по потребительским кредитам. В этих условиях все больше банков корректируют свои стратегии на рынке розничного кредитования в сторону расширения более надежного кредитования, обеспеченного залогом. Таким образом, ипотечное кредитование может стать не только продуктом - локомотивом банковской системы, но и драйвером развития всей экономики страны. Более того в условиях экономического спада ключевым драйвером роста индустрии ипотечного кредитования в 2014 г. будут оставаться государственные интервенции на этом рынке. В таком случае различные целевые государственные программы, субсидирование ставки и рефинансирование в целом позволят сохранить динамику на достаточно высоком уровне 20-30%.

Однако не все так безоблачно. В частности, общая сложная макроэкономическая конъюнктура в России, которая в последние несколько месяцев усугублялась оттоком капитала и ослаблением рубля на фоне роста политических рисков, связанных с кризисом на Украине, безусловно, оказывает давление на рынок недвижимости и строительную индустрию. Сокращение ликвидности практически пропорционально отразится на величине ставки ипотечного кредитования, что, учитывая общий спад в экономике, может тормозить динамику ипотечной индустрии и провоцировать снижение потребительского спроса, а значит и создавать напряженность на рынке жилой недвижимости в целом и затруднения для расширения нового строительства. Однако, если развитие событий будет проходить в рамках базового сценария и в течение нескольких месяцев ситуация нормализуется, ипотечный рынок, вполне вероятно, не успеет почувствовать выраженного негатива.