Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России, сравнение с опытом зарубежных стран

Как бы то ни было, но банкам вряд ли удастся повторить феноменальный результат прошлого года. За весь 2013 год доля ипотечных сделок в общем объеме сделок с жильем выросла на 4,1 процентный пункт и составила 24,6%, а общий темп роста объема рынка ипотеки достиг около 30% - в основном из-за смягчения требований как к заемщикам, так и к застройщикам. В текущем году банкам придется искать новые векторы развития рынка. Основная тенденция развития ипотеки в 2013 году продолжится и в 2014 году - это рост доли ипотеки, выдаваемой на новостройки. У многих крупных игроков доля новостроек уже превышает 30% ипотечного бизнеса, а у некоторых банков она приближается к 50%. На рынке новостроек уже есть проекты, практически полностью раскупленные ипотечными клиентами, в частности, до 80% в сегменте эконом-класса может приходиться именно на таких покупателей.

Впрочем, в 2014 г. темпы роста могут все-таки снизиться, в том числе в связи с возможными последствиями кризиса на Украине: они могут, например, привести к росту ставок на ипотечные кредиты, в связи с повышением рисков. Это приведет к снижению интереса к ипотечному кредитованию со стороны населения. Помимо этого, любой вид кредита, в том числе и ипотечного, чувствителен к экономической ситуации в стране. Вследствие неопределенности может снизить уверенность потенциальных заемщиков в стабильности своего финансового положения и также негативно отразиться на количестве ипотечных кредитов. Ведь ключевым фактором развития ипотеки по-прежнему является уверенность в завтрашнем дне.17

В 2014 году прогнозируется рост ипотечного кредитования на уровне предыдущего года. Банк ориентируется на 25-30% роста рынка в текущем году. По прогнозам агентства «Эксперт РА», в 2014 году темпы роста ипотеки замедлятся с 33% в 2013 году до 29% в 2014-м.

Развитие рынка тормозят достаточно высокие ставки. Так, средневзвешенная ставка выдачи кредитов в рублях составила в 2013 году 12,4%, в январе-феврале 2014 года — 12,3%. По оценке Аналитического центра АИЖК, в последнее время растет доля заемщиков, взявших кредиты с более низкими требованиями. Таких заемщиков, особенно с «серыми» доходами, отличает более высокий уровень кредитного риска, поэтому, несмотря на рост объемов ипотеки в этом сегменте, предпосылок для снижения ставок пока нет. Пока ипотечные заемщики отличаются высокой дисциплиной: доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 1 марта 2014 года составляла всего 1,5%. Но в случае резкого ухудшения экономической ситуации и роста безработицы доля просроченных платежей может резко вырасти.

На прошедшей 17 апреля 2014 года XII Всероссийской Конференции «Ипотечное кредитование в России», президент Института экономики города, Надежда Косарева представила  программу «Жилье для российской семьи». По этой программе в 2014-2017 годах в регионах должно быть построено не менее 25 млн. кв. м жилья эконом-класса в дополнение к ранее запланированным объемам. Цена жилья в рамках программы не должна превышать 30 тыс. руб. или 80% от оценки рыночной стоимости квадратного метра в регионе.

Предполагается, что дополнительное количество семей, которые смогут приобрести жилье в рамках программы, составит около 460 тыс. Право на участие в ней имеют семьи с двумя и более детьми, являющиеся получателями материнского капитала, лица, проживающие в аварийном фонде, научные работники, врачи, учителя и ряд других категорий. Надежда Косарева представила примерную структуру расходов по проекту строительства в рамках программы и подробно остановилась на механизмах финансирования, в том числе через кредитные ресурсы, специальную программу АИЖК (выкуп инженерной инфраструктуры) и т.д.

АИЖК в данный момент ставит перед собой ряд приоритетных задач, в частности, развитие специальных ипотечных социальных программ для отдельных категорий граждан, формирование вторичного рынка ипотечного кредитования, развитие рынка арендного и социального жилья. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию вводит новую опцию «Лояльная ипотека», позволяющую несколько раз (до 4-х) за время погашения кредита снизить ежемесячный платеж путем предоставления заемщику «платежных каникул». Этой дополнительной опцией могут воспользоваться заемщики при оформлении ипотечных кредитов/займов по программам АИЖК «Стандарт», «Новостройка» (ипотека по объектам программы «Стимул»), «Кредит/заем на погашение ранее предоставленного кредита/займа», «Молодые ученые», «Материнский капитал», «Малоэтажное жилье» и «Индивидуальный жилой дом».

Общая длительность «платежных каникул» может составить до 2-х лет, при этом минимальный срок, на который будет предоставляться уменьшенный платеж, – 3 месяца. Заемщик может воспользоваться опцией через год после оформления кредита/займа.

В последующем, когда заемщик вернется к обычному графику выплат по кредиту, его ежемесячный платеж не изменится. Платежная нагрузка будет перераспределена за счет удлинения срока кредитования.

Лояльная ипотека дает заемщику возможность снизить ежемесячный платеж на 30 – 80%, а в случае рождения ребенка предоставляются специальные условия. Эта опция актуальна для тех клиентов, которые боятся брать ипотеку из-за неуверенности в завтрашнем дне, фактически, она является страховкой на случай кризисного сценария для заемщика и полезна тем, у кого возникли временные финансовые трудности. Плата за подключение опции составит 0,5 п.п. к ежегодной процентной ставке.

Ранее Агентство предлагало опцию «Лояльная ипотека» в пилотном режиме. В период тестирования опция доказала свою востребованность и удобство для заемщиков.

В 2014 году банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам взять ипотеку на первичном или вторичном рынке жилья с базовыми процентными ставками, которые зависят в основном от суммы кредита, то есть, чем больше сумма кредита - тем ниже ставка. Такое предложение уникально на рынке ипотеки и сильно отличается от классической программы ипотеки предлагаемой остальными участниками рынка. Есть еще несколько факторов, влияющих на ставку по ипотеке, так если первоначальный взнос будет составлять от 10 до 20%, то размер процентной ставки будет увеличен на 0,6%. А при отказе от комплексного страхования, при страховании только риска утраты или повреждения недвижимости, ставка увеличивается на 1%.

Положительные изменения связаны с рассмотрением заявки на получение ипотечного кредита в 2014 году и в Сбербанке:

• заявку на ипотеку Сбербанка можно подать в любом филиале;

• если одобрение уже получено, то даже при нахождении другой квартиры, не надо получать его вновь, что экономит время;

• решение по клиенту, принятое один раз, не будет зависеть от изменяющихся условий сделки.

Так же как и в банке ВТБ 24 в Сбербанке по мере увеличения суммы взятой ипотеки планируют уменьшать ставку. Этот принцип будет применяться на всех территории России. Минимальная сумма кредита установится, в зависимости от региона.

В апреле Сбербанк начнет принимать заявки на получение жилищных кредитов не только в ипотечных центрах, но и во всех своих отделениях. Там же можно будет получить первичную консультацию по ипотеке. Реализация проекта потребует десятикратного увеличения количества ипотечных продавцов консультантов – до 20 тысяч специалистов. Как отмечает издание «Коммерсантъ», до 250 увеличивается и количество ипотечных центров, где и будут выдаваться кредиты.

Кроме того, уже совсем скоро ипотеку в Сбербанке можно будет получить по двум предъявленным документам. Как обещается, стоимость этого продукта будет ненамного выше стандартного. В Сбербанке ожидают, что новая модель выдачи ипотеки будет способствовать увеличению объемов выдач в среднем на 20-30%. Правда, сторонние эксперты считают, что рост продаж не превысит 5%.

Бытует мнение, что для того, чтобы сделать жилье доступней, надо снижать процентные ставки по ипотечным кредитам. Департамент ипотечного кредитования Банка «Петрокоммерц» сделал простые расчеты, которые позволили вывести «индекс доступности жилья». Средний доход россиянина на сегодняшний день составляет 29,9 тыс. рублей. На погашение ипотечного долга заемщик может направлять не более половины от его ежемесячного дохода – то есть 14,95 тыс. рублей. 18 Очевидно, что средний россиянин без семьи с таким доходом просто не может позволить себе среднюю (54 кв. метра) квартиру стоимостью 3 млн. рублей (из учета средней стоимости кв. метра жилья на вторичном рынке по России в 2013 году), так как ежемесячный платеж по кредиту 3 млн. рублей составит около 33 тыс. рублей. Соответственно, его индекс доступности жилья составляет 40%, т. е. его дохода за вычетом расходов на еду, одежду и др. базовые потребности хватит лишь на 40% от ежемесячного платежа по ипотеке.

Если снизить процентную ставку по кредиту, это приведет к уменьшению ежемесячного платежа по кредиту, т. е. увеличению доступности жилья. Однако снижение стоимости недвижимости приведет к двукратному росту индекса доступности жилья по сравнению с уменьшением процентной ставки по ипотеке. Таким образом, основные  усилия государства должны быть направлены не на снижение ипотечных ставок, а на снижение стоимости квадратного метра. «Если снизить ставку на 30%, будет один эффект. Если уменьшить стоимость квадратного метра на 30%, эффект будет значительно больше, поэтому надо направить основные усилия на развитие строительной индустрии и на увеличение предложения. Как только цена недвижимости пойдет вниз, а расходы у заемщика будут меньше, ставки ипотечного кредитования сами снизятся», – полагает вице-президент банка «Петрокоммерц» Сергей Постнов. В подтверждение своих слов эксперт представил небольшой расчет. Если заемщик взял кредит на 10 лет со ставкой 11,9%, то общая  сумма процентов к уплате составит 2,5 млн рублей. При снижении ставки на  25% (до 9%) и на 50% (до 6%), сумма процентов снижается до 1,9 млн и 1,2 млн руб.,  соответственно. Экономия составляет  0,6 и  1,3 млн руб., соответственно. Если  же на  25% или  50% снижается стоимость квадратного метра, то экономия составит  0,9 и 1,8 млн руб., соответственно. Причем это минимальная оценка экономии, не учитывающая экономии на выплатах процентов.  Иными словами, для того чтобы сделать ипотеку доступной и вовлечь в нее большее число россиян,  надо навести порядок в строительстве и  снизить стоимость квадратного метра. Банки под это подстроятся и обеспечат ипотечные кредиты в нужном количестве и с нужным качеством.

Приобретение квартир с помощью ипотеки становится все популярнее: если по итогам 2012 года только 20,2% жилья приобреталось с помощью ипотечных кредитов, то по итогам 2013 года эта доля выросла уже до 24,6 %. Приобрести квартиру в ипотеку, по нашим расчетам, оказывается выгоднее, чем накопить на нее, конечно, накопить получится немного быстрее, но  темпы инфляции съедают всю выгоду. Тем более, ипотека привлекательней тем, что гражданин с момента оформления ипотеки становится собственником жилплощади и может жить в ней с самого первого дня, в случае же с накоплением нужной суммы ему необходимо будет платить примерно такую же сумму за аренду квартиры весь срок накопления. Существует две схемы начисления платежа по ипотечному кредиту: аннуитетный и дифференцированный. Можно сказать, что для заемщика выгоднее будет оформить дифференцированную схему погашения, особенно если кредит берется на длительный срок, но из-за  высокой суммы платежа в первые месяцы эта схема доступна только заемщикам с высоким уровнем дохода, чаще всего, банки выдают ипотечный кредит с аннуитетной схемой погашения. Одной из самых важных причин роста ипотечного рынка в 2013 году является наблюдающаяся со второго квартала 2013 года тенденция снижения ставок по ипотечным кредитам, но несмотря на рекордно низкие ставки в прошедшем году, они значительно выше ставок в зарубежных странах. Позитивным фактором является сокращение просроченной задолженности по ипотечному кредитованию в целом. Государственная поддержка за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, использующих специальные условия ипотечного кредитования, 2014 - 2016 годах составит около 1,26 триллиона рублей. Важной чертой российского ипотечного рынка является его высокая степень концентрации. В 2014 году прогнозируется рост ипотечного кредитования на уровне предыдущего года. Банк ориентируется на 25-30% роста рынка в текущем году. Для повышения доступности ипотечного кредитования для населения прежде всего необходимо развивать рынок недвижимости. Эффект от снижения стоимости на жилплощадь превосходит эффект от снижения процентной ставки по ипотечному кредиту.

Заключение

Ипотека представляет собой особую форму кредитования, имеющую характерные отличительные черты, в то же время ей присущи и общие, фундаментальные признаки и принципы кредита.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Для развития ипотечной системы принимается комплекс мер, например, в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). В 1998 г. был принят Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В начале 2000 г. постановлением Правительства РФ была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ». с наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце 2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Внедряются такие программы как ипотека для молодых учителей (ставка - 8,5%), молодых ученых (ставка - от 10 до 10,5%), получателей материнского (семейного) капитала (ставка - от 7,65 до 12,5%). В целом в 2014 - 2016 годах государственная поддержка за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан, использующих специальные условия ипотечного кредитования, составит около 1,26 триллиона рублей.

В мировой практике распространены аннуитетная и дифференцированная схемы погашения кредитов. При дифференцируемом платеже сумма кредита делится на срок и к платежу прибавляется размер годовой процентной ставки на остаток задолженности. При аннуитентных платежах за фиксированную единицу берется не сумма погашения долга, а платеж, т. е. долг погашается на ту сумму, которая с учетом погашения процентов будет составлять одинаковый платеж на весь срок кредита. Если сравнивать эти две схемы, то , при равных условиях, размер дифференцируемого платежа в течении нескольких лет будет заметно выше, чем аннуитетный платеж и может оказаться настолько большим, что заемщик не сможет получить нужную ему сумму кредита из-за недостаточной величины дохода. Аннуитетная схема объективно позволяет заемщикам с меньшими доходами брать ипотечные кредиты в сумме, необходимой для покупки квартиры, делая ипотеку более доступной. В то же время, с дифференцируемыми платежами заемщик заплатит меньшую сумму в виде процентов, так как уменьшение суммы основного долга происходит быстрее, чем по аннуитетной схеме.

Приобретение квартир с помощью ипотеки становится все популярнее: если по итогам 2012 года только 20,2% жилья приобреталось с помощью ипотечных кредитов, то по итогам 2013 года эта доля выросла уже до 24,6%.

В 2013 году доля ипотеки, выданной под покупку жилья на первичном рынке, выросла до 27% с 20% в 2012 году. В 2011 г. эта доля составляла 15%, в 2009–2010 годах — около 10%, перед кризисом — примерно 18%.При этом средневзвешенная ставка ипотеки в 2013 году составила 12,6%.

Положительным моментом можно назвать и снижение процентных ставок по  ипотечным кредитам в сентябре 2013 года средневзвешенные месячные ставки составили 12,4%, практически достигнув уровня сентября 2012 года (12,3%) - в то время как в первом квартале разница в годовом выражении практически достигала одного процентного пункта. Также следует учитывать, что с октября 2012 года начался рост ставок по ипотечным кредитам, а в конце 2013 года, по оценке АИЖК, продолжится снижение ставок.