Дарение и аренда

В случае, если договор аренды недвижимого имущества  заключен на срок более одного года, он подлежит обязательной государственной  регистрации (ст. 609 ГК РФ).

В связи с  этим важно отметить некоторые моменты. Так, в случае, если договор заключен на срок менее одного года, но в тексте договора есть слова о том, что  если ни от одной из сторон за месяц  до окончания срока действия договора аренды не поступит письменного заявления  об окончании срока действия договора аренды, то он автоматически пролонгируется (продлевается) на тот же срок, такой  договор не считается заключенным  на срок более одного года. Судебная практика считает такой договор  заключенным на срок менее одного года, срок действия которого заканчивается  каждый год и возобновляется каждый раз заново. Таким образом, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Арендодатель  обязан:

предоставить  арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества;

предоставить  имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техпаспорт, сертификат и т.п.), если иное не предусмотрено договором;

предоставить  имущество в обусловленный (а  если в договоре он не указан - в разумный) срок;

предупредить  арендатора о правах третьих лиц  на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, залог и т.п.). Передача имущества в аренду не влечет за собой прекращения или изменения  этих прав третьих лиц;

производить за свой счет капитальный ремонт переданного  в аренду имущества, если иное не предусмотрено  законом или договором.

Арендатор обязан:

своевременно  вносить арендную плату за пользование  имуществом. ГК РФ устанавливает различные  виды арендной платы. При этом стороны  вправе выбрать сочетание разных форм или иные формы, не предусмотренные  ГК РФ;

пользоваться  арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (или в  соответствии с назначением имущества);

поддерживать  имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий  ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено  законом или договором;

вернуть арендодателю при прекращении договора имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором.

Арендатору  принадлежит право пользования  арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды.

В иске о  выселении арендатора в связи  с прекращением договора аренды в  соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ не может  быть отказано на том основании, что  арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении  договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без  рассмотрения в связи с преждевременным  обращением последнего в суд.

Если арендодатель передал арендатору имущество без  документов, отсутствие которых исключает  эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Возложение  на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться  как форма арендной платы.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения  в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Если арендодатель дал согласие на субаренду и при  этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор  субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного  разрешения арендодателя.

Наряду с  арендой существуют и другие формы  имущественных отношений.

Так, субаренда  является наиболее распространенным случаем  передачи третьему лицу арендных прав.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать  арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права  и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять  арендованное имущество в безвозмездное  пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить  их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ  и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено договором.

Ответственным по договору аренды перед арендодателем  остается арендатор. Арендатор, субарендатор определяют условия договора субаренды. Субарендатор отвечает за исполнение обязательств перед арендатором. Субарендатор вправе требовать заключения с арендатором  договора аренды (на оставшийся срок) при  досрочном расторжении договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

При обнаружении  арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или  частично препятствующих пользованию  им, арендодатель обязан в десятидневный  срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся  в надлежащем состоянии.

Если недостатки арендованного имущества явились  следствием нарушения арендатором  правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки  имущества.

Арендная  плата по договору проката устанавливается  в виде определенных в твердой  сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Особенности договора:

1) договор  заключается в письменной форме  путем составления одного документа,  подписанного сторонами. Несоблюдение  формы договора влечет его  недействительность. Договор, заключенный  на срок не менее года, подлежит  государственной регистрации;

2) условие  о размере арендной платы является  существенным. При его отсутствии  договор считается незаключенным.  Арендная плата включает в  себя плату за пользование  земельным участком, передаваемым  со зданием или сооружением,  если иное не предусмотрено  договором (ст. 654 ГК РФ). К числу  существенных условий договора  аренды зданий (сооружений) относится  также и предмет;

3) арендатору  предоставляется право аренды  или иное право, предусмотренное  договором, на земельный участок.  Если договором не предусмотрено  определенное право, то арендатору  переходит право пользования  на земельный участок, занятый  зданием или сооружением и  необходимый для их использования  по назначению. Если арендодатель  не является собственником земельного  участка, то аренда здания или  сооружения возможна без согласия  собственника, если это не противоречит  условиям пользования таким участком, установленным законом или договором  (ст. 652 ГК РФ);

4) изменение  собственника земельного участка  не влияет на права арендатора (ст. 653 ГК РФ);

5) передача  зданий, сооружений в аренду, а  также их возвращение при прекращении  договора производятся по передаточному  акту или другому документу,  подписанному сторонами.

По договору аренды предприятий арендодатель обязуется  предоставить арендатору за плату во временное владение или пользование  предприятие в целом как имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Существуют  определенные законом особенности  договора аренды предприятий.

1. Многие нормы, регулирующие аренду  предприятий, совпадают с нормами  о купле-продаже предприятий:

а) по передаваемому предмету как имущественному комплексу (ст. 559 и 656 ГК РФ);

б) по форме договора (ст. 560, 658 ГК РФ);

в) по правам предприятия (ст. 562, 657 ГК РФ);

г) по передаче предприятия (ст. 563, 659 ГК РФ).

2. Если это не влечет уменьшения  стоимости предприятия, то арендатор  может без согласия арендодателя  продавать, обменивать, предоставлять  во временное пользование и  взаймы материальные ценности, сдавать  их в субаренду, если иное  не предусмотрено договором. Данное  правило не применяется в отношении  земли и иных природных ресурсов.

3. Увеличение стоимости предприятия  путем технического перевооружения, расширения, реконструкции и других  изменений возможно также без  согласия арендодателя, если иное  не предусмотрено договором.

4. Арендатор обязан осуществлять  как текущий, так и капитальный  ремонт, а также нести иные  расходы, связанные с эксплуатацией  предприятия, если иное не предусмотрено  законом или договором (ст. 661 ГК  РФ).

5. Арендатору возмещается стоимость  неотделимых улучшений, сделанных  без согласия арендодателя, если  иное не предусмотрено законом  или договором. Арендодатель освобождается  от этой обязанности, если докажет,  что:

издержки  арендатора на улучшения повышают стоимость  имущества несоразмерно улучшению  его качества и (или) эксплуатационных свойств;

при осуществлении таких улучшений  были нарушены принципы добросовестности и разумности (ст. 662 ГК РФ).

К договору аренды предприятий не применяются  правила ГК РФ о недействительности сделок, если изменение с одной  или с обеих сторон существенно  нарушает права и интересы кредиторов арендатора и арендодателя, других лиц или противоречит общественным интересам (ст. 663 ГК РФ).

К числу существенных условий договора аренды предприятий, помимо его предмета, относится также и цена (арендная плата).

Форма договора - письменная, путем составления  одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды предприятий влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации.

Предмет договора - предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся  к недвижимому имуществу и  включающий в себя основные и оборотные  средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги.

 

Все граждане, получающие выручку от сдачи квартир, вне зависимости от того, зарегистрированы у них сделки или нет, должны внести эти сведения в декларации о доходах и сдать их до 30 апреля.

Можно легально не платить НДФЛ, если вы сдаете квартиру в аренду юридическому лицу или бесплатно, например по договору безвозмездного пользования родственникам или близким друзьям.