Жылжымайтын мүлікті бағалау

 

3. Жұмыс нарығы және оларды өткізу тәртібі, төлемі
1. Осы келісім-шарт бойынша жұмыс төлемі қосымша табыс салығынсыз 9000тг құралады.
2. Алдын-ала төлем (аванс) негізгі сумманың 50% құрайды және ол келісімге қол қойған күннен бастап бағалаушының есебіне аударылады.
3. Орындалған жұмыстың қалған төлемін Тапсырыс беруші орындалған жұмысты өткізу-қабылдап алу жөніндегі актіге қол қойғаннан кейін Бағалаушының есебіне аударады.
4. Жұмысты өткізу-қабылдап алу жөніндегі актіні Тапсырыс берушіге өткізерде сараптама қорытындысы жазылып, дайын болу керек.

 

5. Жұмыстың орындалу мерзімі
1. Орындалатын жұмыстың басталу мерзімі бағалау үшін тиісті мәліметтерді Тапсырыс беруші бағалаушыға ұсынған және бағалаушының есеп шотына аванс түскен күннен есептелінеді.
2. Орындалған жұмыстың аяқталуы 3 тәулік.

 

5.Ерекше шарттар 

5.1. Осы келісім-шартта  қаралғандай, міндеттемелер орындалғанша  Тапсырыс беруші мен Бағалаушы  заң тәртібімен мүліктік жауапкершілікте   болады.

5.2. Бағалаушы бағаланған  нысанды сатуға көмектеспейді,  ал көмектескен жағдайда сыйақы  мөлшерін қосымша келісіммен  жүргізеді.

5.3. Осы келісім-шарттың  орындалуы кезінде екі жақтың  арасында дау туындаған жағдайда  оны келіссөз жолымен шешуге  барлық шараны қолданады. Дау  мен келіспеушілік екі жақты  ұшығып кетсе, онда заң тәртібімен  шешілуге жіберіледі.

5.4. Осы келісім-шартты  өзара келісім бойынша қабылданған  міндеттемелерді толық орындап  бітпейінше тоқтатуға немесе  өзгертуге болмайды. Барлық өзгерістер  мен қосымшаларды жазбаша түрдегі  келісіммен толықтырады.

5.5. Форс-мажорлық жағдай  туылған кезде осы келісім-шарт  бір жақты тәртіпте бұзылуы  мүмкін. Шартты бұзу туралы бір  жақтың жазбаша хабарламасы жазылса,  екі жақ хабарлама алған күнен  10 күн ішінде жауап бермесе  келісім бұзылады.

5.6. Егер жұмыс барысында  нәтиже дұрыс болмай қалса  немесе келешекте жұмыс жүргізу  мақсатқа сәйкес болмаса бағалаушы  оны тоқтатуға құқылы, және де  жазбаша түрде Тапсырыс берушіге  хабарлап қоюы қажет. Оның бәрі  үш күндік мерзімде жасалуы  тиіс. Мұндай жағдайда екі жақта  10 күн ішінде жұмысты тоқтатуы, жалғастыруы, мақсатқа лайықтылығы  және олардың нарығын өзгерту  туралы мәселелерді қарауға міндетті.

5.7.  Екі жақтың қол  қойған келісім-шарты бойынша  барлық міндеттер орындалғанға  дейін осы келісім-шарт күшінде  болады. Келісім-шарт екі данада  жазылады. Оның бірі Тапсырыс  берушіде болса, екіншісі Бағалаушыда  болады.

 

 

 

 

 

 

 

 

Екі жақтың реквизиттері:

 

Тапсырыс беруші:

Мекен-жайы: Алматы қ.

Байланыс телефоны: 2350028

Қолы:_______________

Бағалаушы

Мекен-жайы: Алматы қ. Мақатаева көшесі 87 үй.

Байланыс телефоны: 3290055

Қолы:_______________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Глоссарий

1. Мүлік. Тұлғаның (жеке немесе заңды), мемлекеттің немесе муниципалды білім беру меншігіне жататын, не шаруашылық жүргізуші немесе шұғыл басқару құқығындағы ұйымға тиісті заттар мен материялдық құндылықтар жиынтығы.
2. Жылжымайтын мүлік. Жер телімдері, ғимараттыр, құрылыстар, көп жылғы отырғызылған ағашрат және жермен тығыз байланысты басқа мүліктер.
3. Бағалау амалы. Бағалау нысанының нарықтық және басқа құнын белгілеу үшін пайдаланылатын заңды қаржылық-экономикалық және ұйымдастыру-техникалық сипаттығы іс-әрекеттер жиынтығы.
4. Бағалау қызметі. Нысанға қатысты нарықтық бағалау немесе басқа құнды, егер басқасы заңдармен қарастырылмаса нақты күнге белгілеуге бағыттылған, бапғалаушылармен жүзеге асырылатын кәсіпкерлік іс-әрекет.
5. Бағалаушы. Бағалау іс-әрекетін жүзеге асыруға лицензиясы бар жеке немесе заңды тұлға.
6. Бағалау күні. Бағалау нысанының мүмкін нарықтық немесе басқа бағасы анықталған күн немесе уақыт кезеңі.
7. Жер телімі. Жер қатынасы субъектілеріне Қазақстан Республикасының Жер кодексімен белгіленген тәртіпте бекітіліп берілетін жердің шектелген шекараларында бөлініп берілген жер бөлігі.
8. Бағалау туралы есеп. Уәкілетті орган бекіткен нысан бойынша және «Қазақстан Республикасындағы бағалау іс-әрекеті туралы» Заңның талаптарына сәскесетін бағалау жөніндегі жұмыстар нәтижелері туралы тапсырушыға берілетін бағалаушының жазбаша хабарламасы.
9. Бағалау мақсаты. Бағалау нысанының нарықтық немесе басқа құнын анықтау.
10. Құн. Сатып алушы қандайда болсын затқа немесе нысанына айырбастап алуға дайын ақша немесе ақша баламасы немесе сатып алушы бағаланатын құнды төлей алатын шара.
11. Бастапқы құн. Мүлік нысанын сатып алу кезінде қол жеткізілген тараптар келісімі бойынша белгіленіп төленген ақша қаражатының самасы немесе олардың ағымдағы құны.
12. Ағымдағы құн. Нақты күнге нысандардың нарықтық немесе басқа құнын анықтау әдістерін қолдану негізінде белгіленген және осы нарықта бар бағамдарға сәйкесетін нысанның құндық бағасы.
13. Нарық құны. Мәміле тараптарын бағалау нысаны туралы барлық қол жетерлік ақпаратты иеленіп әрекеттенгенде және бәсеке жағдайында мәміле негізінде айырылып алынатын, ал мәміле бағамында «Қазақстан Республикасында бағалау іс-әрекеті туралы » Заңмен қарастырылған қандайда болсын төтенше жағдайлар көрсетілмейтін осы нысанның нақты рас бағасы.
14. Тозу. Уақыт ішіндегі мүлік нысанының физикалық, қызметтік және басқа сипаттамаларын жоғалту процесі.
15. Жинақталған тозу. Қызметтік және экономикалық тозу нәтижесінде бағалау нысанының құнын жоғалту.
16. Физикалық тозу. Жаңа ғимараттармен сәулеттік, көлемді-жоспарлау, конструктивтік немесе басқа сипаттамалары жетілдірілген ғимараттарға тән қызметтерді жүзеге асыру мүмкін есептігі нәтижесінде бағалау нысанының құндық шығыны.
17. Экономикалық ескеру. Қоршаған орта әсерінің салдарынан нарықтағыөзгерістер нәтижесінде нысан құнының шығыны (экономика жағдайына, демографиялық жағдай, тұтынушылардың төлей алуы және басқа да жергілікті шарттарға негізделген өңір нарығында қалыптасқан сұраныс пен ұсыныстар қатынасы).
18. Жалға беру. Жалға беру шарты негізінде нақтыланған бағаға уақытша пайдалануға қандай да болмасын мүлікті ұсыну.
19. Жал төлемі. Мүлікті пайдаланғаны үшін төлемдер.
20. Шығындық амал. Бағаланатын нысаның тозуын есепке алып қайта өндіру немесе алмастыру үшін қажетті шығындарды анықтауға негізделген бағалау нысанының құнын анықтауды бір немесе жиынтық әдістерін қолдану.
21. Салыстырмалы амал. Ұқсас нысандардың сатуды талдауға және оларды өз арасындағы айырмашылықтарды есепке алатын сәйкес түзетулерді енгізу үшін бағалау нысанымен салыстыруға негізделген мүлік құнын анықтаудың бір немесе бірнеше бағалау әдістерін қолдану.
22. Табыстық амал. Оны болашақта пайдаланудан түсетін пайданы анықтауға негізделген мүлік құнын анықтаудан бір немесе бірнеше әдістер жиынтығын қолдану.
23. Брокер. Қор және тауар биржаларында, валюта нарықтарында тауарларды, бағалы қағаздарды, валюталар мен басқа да құндылықтарды сатып алушылар мен сатушылар арасында мәміле жасасу кезінде арада жүретін делдал. Пайдаланушылардың тапсыруымен жеке солардың есебінен әрекет етеді, делдалдық үшін мәміле сомасының белгілі бір пайызы мөлшерінде ақы алады.
24. Кепілдік. Белгілі бір кепілдемелер беруші және олардың жүзеге асырылуын бақылаушы адам, ұйым, мемлекет, кепілші.
25. Сарапшы. Зерттеу кеңес беру, пайымдаулар, тұжырымдаулар, ұсыныстар әзірлеу, сараптама жүоргізу үшін тартылатын белгілі бір саладағы білікті маман.
26. Сараптама. Арнайы білімді қажет ететін қайсібір мәселені зерттеп, уәжді тұжырым беру.
27. Кепіл құны: несие алуды қамтамасыз ететін мүлік құны.
28. Қалпына келтіру құны: бағаланатын нысанның дәл көшірмесін шығаруға арналған ағымдағы бағада көрінген шығындар.

31.Орын ауыстыру құны: қызметі бойынша бағаланатынға балама, бірақ жаңа материалдар, технологиялар мен стандарттар қолданып жасалған нысан құруға арналған ағымдағы бағадағы шығындар.

32.Салық салынатын  құн: салық салу жөніндегі нормативтік құқықтық актілерге сәйкес анықталған салық салынатын нысандар құны.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Бағалау амалдары

 

Бағалау  амалы-бағалаудың  бір немесе  бірнеше  әдәстерін  пайдалана  отырып, бағалау  нысанының  ықтимал  нарықтық ықтимал  нарықтық  немесе  өзге  құнын  айқындау  тәсілі.  Жылжымайтын  мүлүкті  бағалау негізгі 3 амал  қолдану  арқылыжүргізіледі:

1.  Табыстық  амал;

2.  Салыстырмалы  амал;

3.   Шығымдық  амал;

Бұл амалдардың  барлығы  бағаланатын  нысанның  әр  түрлі  құнын  анықтауға арналған.  Бағалау  амалдарын  жылжымайтын  мүліктің  мақсатына  және  түріне  қарап  таңдаймыз.

 

Табыстық  амал-нысандардан түсетін болашақ табыстарды  есептеуге негізделген бағалау әдістерінің жиынтығы. Табыстық  амал  таза  инвестициялық жобаларда қолданылады. Негізгі мақсаты нысандардан түсетін болашақ табысты анықтау және есептеу.

Табыстық амалдың екі  әдісі бар:

 

1. Табысты капитализациялау әдісі – бұл әдіс табысы тұрақты пайдалануға нысандарды бағалауға негізделге. Бұл әдісте нысандардан түсетін табыс белгілі және тұрақты болады:

Қ=ТОТ/К                                   Қ- құн

                                                     ТОТ – таза операциялық табыс

                                                     К – капитализациялау коэффициенті

 

Құн дегеніміз – сатыпалушы қандай да болсын затқа немесе нысанға айырбастап алуға дайын ақша немесе ақша баламасы немесе сатып алушы бағаланатын құнды төлей алатын шара болып табылады.

 

ТОТ - таза операциялық табыс - жалпы табыс пен операциялық шығындар арасындағы айырым ретінде айқындалатын табыс

 

Капиталдау коэффициент. Кірісті нысаның нарықтық құнына қайта есептеу үшін пайдаланылатын пайыздық ставкасы.

 

1. Ақша ағымдарын дисконттау әдісі – жаңа инвестициялық жобалар немесе табысты белгісіз объектілерді бағалауға негізделген:

        FVn=PVo*(1+r)                      FVn - нысандардан түсетін болашақ табыс;

                                                          Pvo - болашақ табыстардың қазіргі құны;

                                                          r - дисконт мөлшерлемесі;

                                                          n – жыл.

Салыстырмалы  амал – мүліктерді бағалау кезінде ұқсас 
түзетулерден кейінгі алынған баға бағалаушыға ұқсас нысанның ашық 
жылжымайтын мүлік нысанын салыстырмалы амалмен бағалау келесі түрде. 
Берілген нысанның орналсқан жерін қарастырады. Жақын арада сатылған 
ұқсас объектілері жайлы ақпарат жиналады және тексеріледі. Жиналған 
салыстыратын нысанның сату бағаларына түзетулер енгізіледі.

Соның ішіндесалыстырмалы амалдың 3 әдісі бар:

1. Бағаны индекстеу әдісі – егер бағалау нысанының базистік құны белгілі болса, онда ол әдіс бойынша қазіргі нарықтық құны анықталады:

Sb=Sn*(In/Q)                    Sb- бағалау нысанының қазіргі уақыттағы  

                                            нарықтық құны;

                                    Sn-бағалау нысанының базистегі мерзімдегі

                                            нарықтық құны;

                                            I-қазіргі мерзімді базистік мерзімге байланысты

                                            баға түзетуші индекс;

                                            n-бағалау күні

Бұл әдісті кәсіпорынның; фирманың негізгі қорларын қайта бағалау  үшінқолданылады.

 

2. Ұқсас нысандармен салыстыруға негізделген әдіс – ұқсас нысан бағалау нысанына өте ұқсас қаси<span class="Normal__Char" style=" font-family: 'Times