Определение экономической эффективности строительства жилого дома

Обращает на себя внимание и неравномерность территориального распределения жилищного строительства. Значительное число свободных площадок, поступающих под застройку, расположены  в южной части города. Поэтому  основной объем предложения (около 70 %) сосредосточен именно здесь, и  по отношению к нему можно говорить о достаточно широких возможностях выбора для покупателей, как в  территориальном, так и в качественном разрезе. Во многих же других районах  города конкуренция между проектами  либо отсутствует, либо остается слабой. Более того, анализируя анонсируемые проекты, можно сказать, что именно в южном направлении рынок  будет развиваться в ближайшие  годы. Можно сказать, что развитие рынка идет по пути наименьшего сопротивления, девелоперы осваивают наиболее свободные  и удобные для застройки участки, при этом процесс замещения ветхого  жилья и комплексного развития уже застроенных территорий идет очень медленно.

Что касается ценовой конъюнктуры, то в течение последних пяти кварталов  она была обусловлена рекордно высоким  и стабильным спросом на жилье. Естественно, что в таких условиях все продавцы новостроек максимизировали прибыль  и активно поднимали цены в  течение всего 2011 года и в первом квартале 2012-го. Однако уже к марту  появились первые признаки того, что  возросшие цены оказались серьезным  барьером для выхода на рынок новых  покупателей. Отдельные застройщики  начали отмечать признаки охлаждения спроса. В итоге многие из них  приняли решение о фиксации текущего уровня цен, а в отдельных случаях  наблюдается даже их снижение. Правда пока большинство таких акций  носит скорее «маркетинговый» характер. Например, цены снижаются на небольшое  число квартир, с целью привлечь посредством рекламы этой акции  внимание покупателей к объекту  в целом. Зачастую «удешевленными»  оказываются наименее ликвидные  объекты жилого комплекса.

Тем не менее, рост цен на первичном рынке с начала года составил более +6 %. Средняя цена предложения  здесь составляет сегодня около 57 550 руб./кв. м. Вторичный рынок за это время поднялся на +5 %, а средняя  цена на нем перевалила за отметку 67 000 руб./кв. м. Если же сравнивать, например, с маем 2010 г., то «первичка» за это  время выросла почти на +20 %, а  «вторичка» – на +27 %.

Таким образом, в настоящий  момент все четче проявляются  признаки стабилизации рынка. Темпы  роста цен снизились, объем предложения  на «вторичке» заметно вырос, увеличились  сроки реализации квартир. Пока рано говорить, что тенденция к росту  сломлена. Рынок жилья инерционен и цены еще некоторое время  будут повышаьтся, пусть и не так  быстро. Но покупатели сегодня уже не готовы к дальнейшему «набору высоты», и если прайсы застройщиков вновь пойдут вверх, это  быстро отразится на темпах и объемах продаж. Обороты рынка снизятся, продавцы – собственники и застройщики – будут вынуждены в массовом порядке идти навстречу покупателям, предоставляя дисконты. В нынешних условиях это может оказаться единственным действенным вариантом оживления продаж.

Говоря о перспективах, необходимо отметить, что именно на первичном рынке жилья в среднесрочной  перспективе наиболее вероятен рост цен. Причиной этому будет служить  уже отмеченное сокращение объема предложения  и числа строящихся объектов. Значительная часть из возводимых сегодня домов  уже распроданы, а новых проектов появляется крайне мало. В результате на первичном рынке в достаточно близкой перспективе может возникнуть ситуация острого дефицита. Рост цен  на новостройки, безусловно, «потянет»  за собой цены на вторичном рынке, в основном в качественных сегментах. 
 
Тем не менее, определяющим фактором для рынка жилья остается ситуация в мировой экономике, которая по-прежнему не отличаются стабильностью. Сырьевые рынки слишком много значат для экономики России в целом и для рынка недвижимости в частности. Говоря о создании предпосылок для оживления спроса, надо понимать, что он возможен только в случае возобновления роста большинства экономик мира и в условиях стабильного уровня цен на основные экспортные товары. 

 
Состав ценовых  поясов рынка жилья, принятый для  целей аналитики рынка недвижимости Екатеринбурга в УПН.

Наименование ценового пояса	Жилые районы
Центр	Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова
1 пояс	Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго–Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Пионерский, Вокзальный
2 пояс	Уралмаш, Эльмаш, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский, Синие  камни, Уктус, Широкая речка, Академический, ЖБИ
3 пояс	Чермет, С. Сортировка, Химмаш, Лечебный, Компрессорный, Елизавет, УНЦ, Совхоз
4 пояс	Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Н–Исетский, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское  озеро

 

 

 

Затраты на строительство(тыс.руб)
№	Объект	Обоснование		Единицы измерения			Количество	Стоимость единицы	Всего
1	каркасный 25 эт. Дом	01-05-003-01		1 м2 S квартир			27261,4	32,45	884632,4
	Крк	МУ 481 прил.1 табл.1						1,09
	Кп	приказ№643 прил.17						0,95
									916036,9
2	сети связи	11-02-002-02		1 км			0,2	672,62	134,5
	Крк	МУ 481 прил.1 табл.1						1,09
	Кп	приказ№643 прил.17						1
									146,6
3	эл.сети(СИП)	12-01-009-02		1 км			0,3	1545,78	463,7
	Крк	МУ 481 прил.1 табл.1						1,09
	Кп	приказ№643 прил.17						1
									505,5
4	теплоснабжение	13-01-004-02		1 км			0,2	15447,99	3089,6
	Крк	МУ 481 прил.1 табл.1						1,09
	Кп	приказ№643 прил.17						0,95
									3199,3
5	водопровод	14-09-001-01		1 км			0,5	1598,88	799,4
	Крк	МУ 481 прил.1 табл.1						1,09
	Кп	приказ№643 прил.17						0,93
									810,4
6	канализация	14-10-001-05		1 км			0,3	2022	606,6
	Крк	МУ 481 прил.1 табл.1						1,09
	Кп	приказ№643 прил.17						0,93
									614,9
7	МАФ(благоустр.)	16-01-003-01		100 м2 благоустр.			7	204,42	1430,9
	Крк	МУ 481 прил.1 табл.1						1,09
	Кп	приказ№643 прил.17						0,9
									1403,7
8	дорожки,тротуары	16-02-005-01		100 м2 покрытия			18	213,39	3841,02
	Крк	МУ 481 прил.1 табл.1						1,09
	Кп	приказ№643 прил.17						0,9
									3768,04
9	озеленение	17-01-006-03		100 м2 озеленения			5	94,39	471,9
	Крк	МУ 481 прил.1 табл.1						1,09
	Кп	приказ№643 прил.17						0,91
									468,1
	всего								926953,5
10	аренда зу								57,5
11	плата за подкл.к сетям								64122,6
12	выкуп зу								18320,7
	всего								1009454,3
	НДС							18%
									1191156,1
стоимость 1м2 общей площади 1191156,079:33548,8=35,5 т.р/м2

 

График финансирования
	1	2	3	4		5	6	7	8	∑
1. аренда зу		16,96		16,96			16,96		16,96	67,8
2. выкуп зу	21618,5									21618,5
3. СМР	54046,2	162138,5	216184,7	324277,06		162138,53	108092,35	54046,18		1080923,5
4. наружные сети		622,65	622,65	1245,3		1245,3	1245,3	622,65	622,65	6226,5
5. озеленение и благоустр.								2662,04	3993,07	6655,1
6. подключение к сетям							75664,64			75664,6
Всего	75664,6	162778,1	216807,3	325539,3		163383,8	185019,2	57330,9	4632,7	1191156,1
Доходы от реализации проекта                       1 2 3 4 5 6 7 8 ∑                     1. офисы                   S=1862,7 м2     800 1062,7           стоимость 1 м2     101 101           всего     80800 107332,7         188132,7 2. 1-к квартиры                   S= 5242,25м2     800,15 1200,1 1500 942 800     стоимость 1 м2     69 69 73 75 75     всего     55210,35 82806,9 109500 70650 60000   378167,2 3. 2-к квартиры                   S=15666,9м2     3400,5 4800,2 3000 2500 1000,2 966   стоимость 1 м2     67,5 67,5 67,5 70 70 72   всего     229533,75 324013,5 202500 175000 70014 69552 1070613,2 4. 3-к квартиры                   S=10551,45     2556,15 2348,2 2875 1693 1079,1     стоимость 1 м2     66 66 67 67 68,5     всего     168705,9 154981,2 186875 110045 73918,35   694525,4 5. парковочные места                   количество мест 150 шт.     18 10 23 17 8 5   стоимость 1 места     800 800 800 800 800 800   всего     14400 8000 18400 13600 6400 4000 64800 всего доход     548650 677134,3 517275 369295 210332,35 73552 2396238,6 кап. Вложения 75664,65 162778,14 216807,35 325539,32 163383,83 185019,25 57330,87 4632,68 1191156,1                     -/+ 75664,65 -162778,1 331842,65 351594,98 353891,17 184275,75 153001,48 68919,3 1205082,6 Стоимость квартир принята исходя из анализа рынка первичного жилья  в г.Екатеринбурге В мае 2012 года составила: -1-к квартиры 69000 руб. за 1кв.м; -2-к  квартиры 67500 руб. за 1 кв.м; -3-к квартиры 66000 руб. за 1 кв.м Расчет экономической эффективности     1 2 3 4 5 6 7 8 ∑   выручка       548650 677134,3 517275 369295 210332,35 73552 2396238,65 а кап.вложения   75664,65 162778,14 216807,35 325539,32 163383,83 185019,25 57330,87 4632,7 1191156,07 б потребность   -75664,65 -162778,14 331842,65             в собств.средства   75664,65 138743               г кредит     24034,7               д остаток кредита     24034,7 24996,09 0           е % по кредиту       999,84             ж прибыль до налогооблажения   -75664,65 -162778,14 330842,81 351594,98 353891,17 184275,75 153001,48 68919,3   з прибыль(убыток)нарастающим итогам   -75664,65 -238442,79 92400,02             и налог на прибыль       18480 70778,23 70778,23 36855,15 30600,3 13783,9   к чистая прибыль   -75664,65 -162778,14 312363 283112,94 283112,94 147420,6 122401,18 55135,4   л оплата кредита       24996,09             м ЧД   -75664,65 -162778,14 287367 283112,93 283112,94 147420,6 122401,18 55135,4   н коээфициент дисконтирования   0,98 0,95 0,93 0,91 0,88 0,86 0,84 0,82   о ЧДД   -74151,36 -154639,23 267251 255961 249139,39 126781,72 102816,99 45211,1   п ЧДД нарастающим итогам   -74151,36 -228790,59 38460 294421 543560 670342 773159 818370   р

 

1.ЧДД=818370>0

2. Рентабельность собственных  средств

 

3. Рентабельность кап.вложений 

 

Вывод: проект является экономически эффективным, т.к. доходы значительно  превышают расходы. Высокая рентабельность собственных средств и капитальных  вложений.

 

 

 

 

 

 

ФОРМЫ,СТРУКТУРА И ФУНКЦИИ  УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИОСТИ

Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным  жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый  раздел. Единообразное понимание  смысла того или иного явления  имеет практическое и теоретическое  значение. Оперирование общепринятыми  терминами и понятиями в большинстве  случаев исключает их множественное  толкование. Для того чтобы дать определение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки управления многоквартирным  домом:

• Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
• Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту управления выделяют формы управления многоквартирным  домом:

• управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;
• управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

Таким образом, в целом, объектом управления выступает многоквартирный  дом. Вопрос в том, что считать  многоквартирным домом. Сколько  в доме должно быть помещений и  собственников этих помещений, чтобы  дом можно было считать многоквартирным? Этот вопрос не урегулирован Жилищным кодексом. Однако, на основании сложившейся  практики, многоквартирным домом  можно считать дом с двумя  и более помещениями при наличии  хотя бы одного собственника этих помещений.

• Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

• осуществляет управленческую и организационную работу;
• принимает решения;
• обеспечивает достижение поставленных целей.

При управлении многоквартирным  домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном  доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых  случаях субъектом управления многоквартирным  домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления, п. 4 ст. 161 ЖК РФ).

• Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
• Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способы управления домом

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность  выбрать способ управления домом  в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации  органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов  должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.