Определение экономической эффективности строительства жилого дома

Показатель расходов на содержание здания

Основная цель профессионального  управления и эксплуатации недвижимости – создание комфортных условий и  оптимизация расходов. По данным экспертов,  при появлении профессионального  управляющего расходы на эксплуатацию здания снижаются на 10%. Таким образом, достигается эффективное управление затратами собственника. Стоимость  управленческого и эксплуатационного  обслуживания недвижимости, как правило, рассчитывается помесячно на 1 кв.м площади и зависит от параметров:

-площадь

-класс

-функциональное назначение

-установленные системы

-характер и набор включенных  работ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ИСТОЧНИКИ ДОХОДОВ И ОЦЕНКА ПОТЕНЦИАЛЬНОГО ВАЛОВОГО ДОХОДА

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом использовании  без учета всех потерь и расходов. Основной источник дохода от объекта  недвижимости – это доход от сдачи  площадей в аренду. Соответственно, ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:  
ПВД = S ´ Cа                                    
где,  S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;  
         Са - арендная ставка за 1 м2.  
Договор аренды представляет собой основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть  лица, уполномоченные  законом или собственником сдавать его в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения является гражданский кодекс РК .

Формы доходов  от недвижимости

Доход от недвижимости может  выступать в различных формах:

• в виде будущих потоков денежной наличности;
• в виде возрастания стоимости недвижимости, т. е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости;
• в виде дохода от будущей продажи недвижимости.

 Особенности  доходов от недвижимости

• Стабильность дохода.

В большинстве случаев  доход, который приносит недвижимость, выступает в норме арендной платы. Договора аренды, как правило, среднесрочны и долгосрочны — от 3-х до 10—15 и более лет. Отсюда — большая  стабильность дохода, чем по акциям. Дивиденды, влияющие на курсовую цену акций, производны от прибыли, прибыль  — от объема продаж, объем продаж может изменяться весьма динамично. Кроме того, на доходность ценных бумаг гораздо более серьезное влияние оказывают спекулятивные мотивы.

• Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для приобретения недвижимости необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной  стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора  может просто не оказаться достаточных  средств. (Например, достаточно сложно приобрести недвижимость, скажем, в 5 % от офисного здания и даже приобретение такой части через участие, например, в АО, образованным на базе такого здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.).

• Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие  от иных активов в большей степени  нуждается в управлении для получения  дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют по меньшей мере два вывода.

1. Для большинства инвесторов  недвижимость как объект инвестирования  представляет довольно сложный  актив.

2. Для инвесторов, обладающих  достаточными знаниями в сфере  управления недвижимостью, недвижимость  может быть более предпочтительным  объектом инвестирования, позволяющим  извлекать больший доход и  обладать контролем над активом.

• Неоднородность.

Недвижимость — неоднородный актив. Даже если мы имеем два идентичных по своим техническим характеристикам  офисных здания, то как минимум  по своему местоположению они различаются. Неоднородность недвижимости — фактор, определяющий существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

• Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость — актив, в большей степени, чем другие, защищенный от инфляции. Через арендную плату или цену (которая является величиной, в определенной мере производной от арендной платы) инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

• Высокие трансакционные издержки.

Недвижимость — актив, сделки с которым требуют высоких трансакционных издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1 % от цены недвижимости, для жилой они существенно выше и могут быть до 10 % от цены объекта.

• Низкая ликвидность.

Недвижимость — актив, обладающий относительно низкой ликвидностью. Продажа недвижимого имущества может занимать при адекватной оценке ее возможной цены до 90—120 дней, а при завышении цены этот срок может быть гораздо более существенным. Проблема ликвидности отчасти может быть решена путем правильной политики цен, что включает в себя как правильный уровень цены, так и время продаж.

Существенно, что при общем  высоком уровне цен и позитивном развитии рынка, даже относительно незначительное снижение цены может ускорить процесс  реализации недвижимости, в то время как при пассивном рынке даже существенное снижение может не дать эффекта.

• Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов.

Относительная независимость  доходов от недвижимости по сравнению  с доходами от иных видов активов  делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей активов.

• Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке  являются прямым следствием последних  сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат оценки недвижимости и переговоров между участниками сделки.

• Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет  инвестору больше гарантий сохранности  инвестированных средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции.

В то же время обеспечение  сохранности имущества может  требовать дополнительных усилий (страхования, например).

• Сложность финансовых потоков.

В большинстве случаев  инвестиции в недвижимость связаны  с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости — в период создания объекта, затем по мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные, а за пределами срока экономической жизни объекта вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один положительный денежный поток.

Обладая рядом существенных особенностей по сравнению с другими  видами активов, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий портфельный риск в силу своей непосредственной связи с реальной экономикой, и как самостоятельный актив, приносящий доход.

Основной доход ЖК «Московский»:

- продажа/аренда квартир

- продажа/аренда парковочных  мест

- сдача в аренду/продажа  торговых площадей

- сдача в аренду/продажа  офисных площадей 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ  УПРАВЛЕНИЯ 

Достижение основных целей  возможно при учете следующих  принципов управления:  
Разделение процедур— применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.  
Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.  
Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.  
Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.  
Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.  
Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.  
Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.  
Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.  
Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).  
Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.  
Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.  
Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.  
Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.  
Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.  
Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Для управления ЖК «Московский» была создана управляющая компания. Для застройщика создание своей  управляющей компании является выгодным. Застройщик и управляющая компания преследуют несколько  определенных коммерческих целей:

1.Благополучно сдать дом  госкомиссии и в эксплуатацию. После возведения застройщик  должен передать дом на обслуживание. Многие строительные компании  для управления новостройками  создают свои, зависимые от них,  обслуживающие организации (управляющие  компании).

Созданная застройщиком коммерческая УК, зависимая от застройщика, благополучно принимает дом на баланс и "прикрывает" застройщика до момента истечения  гарантийного срока. После чего строительный брак и все дефекты достаются  собственникам квартир. После истечения  гарантийного срока именно собственники квартир будут нести расходы  на ремонт крыши, труб и подвалов, качество которых зависит от застройщика.

2.Скрыть отсутствие полного  пакета документации на дом,  недоделок и неработающих систем  снабжения дома. Создание застройщиком  своей УК обеспечивает ему  надежное сокрытие отсутствия  документации на дом. Дело в  том, что строительство дома - это огромный массив документации (согласования, проекты, финансово-лицевые  счета жильцов и т.п.), которые  должны быть переданы застройщиком  – ТСЖ как представителю собственников  квартир и восстановить которые  крайне сложно.

3.Выжать из владельцев  квартир как можно больше денег.  Застройщик и УК собирают деньги  с дольщиков еще до того, как  дольщики оформят акты приема-передачи  квартир и свои права на  жилплощадь.  
В последующем дольщику не сообщается, какая сумма была потрачена застройщиком на содержание его квартиры в течение полугода, и с какого момента был рассчитан аванс квартплаты, взимаемой застройщиком за полгода. Вполне вероятно, что потраченная застройщиком сумма на содержание квартиры, - в итоге была намного меньше суммы, уплаченной дольщиком. Что и составит определенную выгоду для застройщика в масштабе дома.

4.Получение льгот и  дотаций со стороны регионального  и муниципального бюджетов. Такие  коммерческие УК получают льготы  и дотации вместо ТСЖ, созданных жителями, и после не отчитываются в том, куда были потрачены средства.

Управляющая компания, созданная  застройщиком, запросто передает помещения  дома (подвалы, чердаки и пр.) в  аренду сторонним организациями, вывешивают рекламу на фасадах домов и  разрешают установку антенн операторов сотовой связи на крышах жилых  домов без согласования с собственниками квартир. Также внезапно устанавливаются  факты продажи УК подвалов дома и  помещений, предназначенных для  ТСЖ, - застройщику.