Отчет по практике в ООО «Монолит»

ВВЕДЕНИЕ

 

ООО «Монолит» — имеет стаж работы с 2010 года на рынке недвижимости Новокузнецка и Кемеровской области. ООО «Монолит» на рынке недвижимости не так давно, но уже зарекомендовало себя, как надежное агентство с высококвалифицированными специалистами и доступными ценами. Опыт и квалифицированность специалистов позволяет проводить операции любой сложности, обеспечивая необходимую скорость и безопасность сделок

Агентство ООО «Монолит» занимается всем спектром риэлтерской деятельности. Недвижимость в Новокузнецке - это квартиры в новостройках, на вторичном рынке жилья, земельные участки, коммерческая недвижимость, а также юридические консультации.

ООО «Монолит» Сотрудничает с банками, что позволяет агентству   учитывать интересы клиентов различных социальных слоев , выбирать различные системы ипотечного кредитования, оптимальные пути решения задач и обеспечивать юридическую защиту, и сопровождение сделок.

  Специалисты агентства «Монолит»  подбирают индивидуальный подход к каждому клиенту, сопровождают сделки от начала и до конца,  своевременно информируя участников о ходе сделки, заботятся об их интересах клиентов и несет персональную ответственность за результат.

Индивидуальный подход к каждому  покупателю, квалифицированность работников, широкий ассортимент недвижимости на любой вкус и доступные цены, вот основы работы специалистов агентства недвижимости  «Монолит». Целью прохождения практики является реализация знания нормативно правовых актов на практике и выработка навыков составления различных гражданско-правовых договоров и иных локальных документов.

 Основной сферой деятельности  агентства недвижимости является  предоставление различных услуг на рынке недвижимости.

Задачи:

- ознакомится с учредительным документом – уставом, утвержденным учредителем общества;

- ознакомится  со структурой организации;

  - ознакомится с организацией и выполняемыми функциями и обязанностями работников предприятия;

- научиться составлять проекты основных гражданско-правовых договоров, договоров на оказание возмездных услуг,  составлять доверенности и иные документы.

Целью прохождения практики является реализация знания нормативно правовых актов на практике и выработка  навыков составления различных  гражданско-правовых договоров и иных локальных документов. Основной сферой деятельности агентства недвижимости является предоставление различных услуг на рынке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

1. Характеристика агентства

  Предприятие организованно в  форме общества с ограниченной  ответственностью в 2010году . Полное наименование предприятия -  Общество с ограниченной ответственностью  "Монолит".

Организация осуществляет деятельность по следующим направлениям: «Операции с недвижимым имуществом», «Деятельность в области права», «Рекламная деятельность», «Деятельность в области дизайна», «Полиграфическая деятельность и предоставление услуг в этой области», «Иные виды деятельности, не запрещенные действующим законодательством Р.Ф».

Общество, создано в соответствии с Гражданским  кодексом Российской Федерации и  Федеральным законом «Об обществах  с ограниченной ответственностью»

Основой целью создания агентства по  торговле недвижимостью " Дом плюс" является осуществление предпринимательской  деятельности для получения прибыли.

Руководство текущей деятельностью общества осуществляется  единоличным исполнительным органом  - генеральным директором Кертер Н.А.

Место нахождения Общества: 654000, Россия, Кемеровская  область, Новокузнецк,  ул. Циолковского, д.8, кв.56-А.

Копия прайса ООО «Монолит» находиться в приложении В

Копия устава предприятия находиться  (Приложении Г)

1.2 Организационная структура предприятия  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Характеристика отделов предприятия

Генеральный директор по совместительству юрист  выполняет все юридические операции связанные с недвижимостью и единовременные консультации.

Исполнительный директор непосредственно выполняет обязанности директора, в его функции входит планирование, разработка и внедрение стратегических планов для компании, организация экономически обоснованной операционной деятельности. Исполнительный директор также ответственен за каждодневную операционную деятельность.

Офис-менеджер - руководитель нижнего звена. Управляет группой исполнителей. Часто сам менеджер проекта также является исполнителем, однако он имеет право распределять работу между другими работниками, а также оценивать их деятельность. Менеджер проекта отсчитывается перед руководством за выполнение плана (задач) группой проекта.

Брокерский отдел - Брокер (от англ. broker — маклер, брокер, посредник)  юридическое  или физическое лицо, выполняющее посреднические функции между продавцом и покупателем, между страховщиком и страхователем (страховой брокер),между судовладельцем и фрахтователем. Брокер получает  вознаграждение в виде комиссионных.

Риэлторский отдел - риэлтор (произносится [риэлтэр]) (англ. realtor) частное лицо или организация, профессионально занятое посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путем сведения партнеров по сделке и получения комиссионных.

 

 

 

 

 

2 СПЕЦИАЛЬНАЯ ЧАСТЬ

 

2.1 Оформление договора купли продажи,  аренды.

Любой договор – это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей, которые оговариваются и фиксируются  документально.

Договор купли-продажи недвижимости является одним из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять это имущество и уплатить за него установленную цену. 

В договоре по условиям соглашения продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (Ст. 549 ГК). Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет ГУ ФРС (главное управление Федеральной регистрационной службы). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность (Ст.550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (Ст. 551). 

Любой договор купли-продажи недвижимости  начинается с вступления, которая должна содержать следующие сведения:

- наименование  и номер договора; 

- дата  и место заключения (город, село, Северный полюс и т.д.); 

- информация  об участниках заключаемого соглашения (паспортные данные); 

- полное  наименование сторон договора  купли-продажи квартиры или иной  недвижимости (если среди участников  сделки есть юридические лица  – например, агентство недвижимости);   

- указание  фамилии, имени и отчества людей,  действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное  лицо (например, Генеральный директор агентства, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты). 

Также  дается определение роли перечисленных участников в данном договоре купли-продажи недвижимости: Продавец, Покупатель, Заказчик и т.д. 

Дальше  следует основная часть, которая  обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых  излагаются условия сделки:      

- предмет  договора купли-продажи недвижимости   (квартиры);

- дата его заключения и срок действия;                                               

-  порядок расчетов, размер и условия  платежей;

- взаимные  права и обязанности, а также  ответственность сторон договора  купли-продажи недвижимости. 

Любой договор содержит условия, включение  которых в текст документа  является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости

обязательными пунктами  являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта. Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ).

В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны: 

- реквизиты  сторон – участников сделки  купли-продажи недвижимости; 

- подробное  описание предмета договора купли-продажи  квартиры или иной недвижимости: точный адрес, метраж, количество  комнат, этаж квартиры; 

- форма,  в которой приобретается недвижимость  – целиком, либо долями; 

- лица, которые могут проживать на  отчуждаемой недвижимости либо  отсутствие таковых; 

- документы,  подтверждающие владение продавцом  данной недвижимостью; 

- срок  освобождения помещения продавцом  с обозначением даты выезда; 

- ее  реальная стоимость.

Форма договора купли-продажи представлена в (Приложении А)

Договор аренды.

Договор аренды - это самостоятельный вид  гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату.

Все отношения между арендатором  и арендодателем регулируются на основании договора найма (аренды). Этот документ составляется в простой письменной форме и не требует обязательной государственной регистрации, или нотариального удостоверения. Содержание договора зависит от пожеланий сторон.

И арендатору и арендодателю перед  составлением договора необходимо продумать, на каких условиях они готовы заключить  сделку.

Текст договора в обязательном порядке  должен содержать следующие пункты: паспортные данные двух сторон, адрес  жилого помещения, документы, на основании  которых наймодатель получил в собственность квартиру.

В договоре должны быть предусмотрены  не только условия найма, но и санкции, которые будут применяться к  нарушителю в случае невыполнения его  условий. В том случае, если одна из сторон нарушит условия договора, пострадавшая сторона в праве обращаться в суд, где договор найма будет являться документом, подтверждающим нарушение тех или иных условий. Но необходимо помнить, что санкции по защите прав нанимателя будут работать в полную силу лишь при условии, что сам наниматель выполнял принятые на себя обязательства в полном объеме и наоборот.

Если  квартирой владеют несколько  лиц, все они должны поставить  свои подписи в договоре найма, либо передать право на сдачу квартиры одному лицу, выписав и нотариально  заверив доверенность. В противном  случае сособственник или зарегистрированный жилец сохраняет за собой право  проживать на данной площади. Помимо подписания самого договора, рекомендуется составить акт передачи квартиры и имущества в ней (если таковое имеется). В акте необходимо подробно описать состояние квартиры, а также составить перечень передаваемого имущества, зафиксировав при этом все имеющиеся видимые повреждения или иные недостатки.

Договор на оказание услуг представлен в (Приложении Б)

2.2 Оформление доверенности

Доверенность - это письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом или несколькими лицами (представляемым, доверителем) другому (представителю) для представительства перед третьими лицами (Статья 185 Гражданского Кодекса РФ).

Доверенность  является документом, который подтверждает наличие у представителя прав действовать от чужого имени, определяет условия и пределы, в которых  представитель может реализовывать  эти прав.

Доверенность  совершается только в письменной форме. Ее составление возможно в  виде особого документа, письма, телеграммы и др. При этом соответствующий документ должен содержать данные, необходимые для признания его доверенностью (дату составления, реквизиты представителя и предоставляемого, существо полномочий). Когда доверенность выдается на совершение сделок, требующих нотариальной формы (ст.163 ГК), она удостоверяется нотариально (пп.3 - 5 ст.185 ГК).

Согласно  статье 186 ГК доверенность является срочной  сделкой. Максимально возможный период, на который может выдаваться доверенность, составляет три года.

Сделки с недвижимостью довольно часто совершаются с использованием доверенности. Действия, осуществляемые по доверенности, имеют самый разнообразные пределы: от простого представления и получения документов, справок в различных  инстанциях (БТИ, ЖКО, ИФНС, МУП, РКЦ, органах обязательной государственной регистрации, кадастровой палате и т.д.) вместо доверителя – до наделения доверенного лица правом ставить подписи от имени представляемого лица, правом отчуждения имущества и получения всех причитающихся продавцу денег.

2.3 Ипотечное кредитование в агентстве

Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.