Жилищно-коммунальное хозяйство как вид сервисной деятельности

Для обеспечения нормативных технико-эксплуатационных качеств жилых зданий в течение всего срока службы необходимо функционирование системы эксплуатации жилищного фонда, включающей техническое и санитарное содержание зданий, текущий и капитальный ремонт, жилых объектов. Для совершенствования технико-эксплуатационных и потребительских качеств жилья проводится реконструкция и модернизация жилищного фонда.

Нормативной основой проведения работ по эксплуатации жилищного фонда являются «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» (утверждены Государственным комитетом РФ по строительству и жилищному комплексу; в 1997 г.). В соответствии с ними контроль за состоянием конструктивных элементов инженерного оборудования осуществляется путем проведения систематических осмотров и обследований.[1]

Все осмотры подразделяются на общие, частичные и внеочередные. Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью. В процессе их проведения обследуются здания в целом, включая основные конструкции (фундаменты, стены, перекрытия, лестницы, оконные и дверные проемы, крыши и др.), инженерное оборудование (системы водоснабжения и канализаций, электро-, газо- и теплоснабжения, лифтовое хозяйство, аварийно-диспетчерские системы

и пр.), элементы внешнего благоустройства (состояние придомовой территории, зеленых насаждений, детских и спортивных площадок).

Частичные осмотры проводятся по мере необходимости. При этом обследуются отдельные элементы зданий. Внеочередные осмотры проводятся после ливней, ураганов и других стихийных природных явлений, а также в случае аварий и отказов функционирования инженерного оборудования. Особое значение имеет подготовка зданий к сезонной эксплуатации в осеннее - зимний период. Для обеспечения нормальной эксплуатации здания в зимний период выполняется ремонт, наладка и регулировка систем отопления горячего и холодного водоснабжения, утепление наружных конструкций и т. д.

Техническая эксплуатация систем инженерного оборудования заключается в ремонте или замене систем и элементов, пришедших в негодность. Накладка систем внутреннего водоснабжения осуществляется два раз в год в процессе подготовки зданий к весеннее- летнему и осенне-зимнему периодам эксплуатации. Герметичность сетей и стыков проверяет путем проведения испытаний при повышенном давлении.

Системы отопления проверяются ежегодно при подготовке к отопительному сезону и подвергаются необходимой ревизии и ремонту. Техническое состояние систем электроснабжения проверяется в соответствии с установленным графиком. При необходимости проводятся работы по устранению неисправностей и укреплению безопасности работы оборудования и электропроводки.

Техническую эксплуатацию систем газоснабжения и лифтового хозяйства осуществляют специализированные организации. Так, газовые службы должны регулярно проводить регулировку и планово-предупредительный ремонт оборудования, домовых и подводящих газовых сетей. Лифтовые установки подлежат ежегодным техническим осмотрам и освидетельствованиям. В процессе освидетельствований проводятся статические и динамические испытания лифтового хозяйства. При осуществлении статических испытаний проверяется прочность лифтового оборудования и механизмов, а при динамических испытаниях проводится проверка действия всех механизмов в работе. В процессе плановых осмотров лифтового хозяйства проверяется действие аппаратов управления, проводится наладка механизмов. Нормативные документы определяют периодичность осмотров лифтов, включая ежемесячные и ежеквартальные осмотры.[6]

Техническое и санитарное содержание мусоропроводов заключается в их промывке не реже одного раза в неделю и очистке - не менее одного раза в месяц.

Общие осмотры зданий проводятся специальной комиссией, включающей представителей заказчиков и обслуживающих организаций, а частичные - обслуживающим персоналом. Общие осмотры включают оценку состояния наружных конструкций, включая осмотр наружных стен зданий со всеми относящимися к ним элементами (лоджии, балконы, пожарные лестницы), стыков панелей и перемычек, осмотр лестничных клеток и вестибюлей, лифтов и мусоропроводов, осмотр чердаков, технических этажей и кровли, подвалов и подполий, осмотр придомовой территории и элементов ее благоустройства. Они выявляют готовность зданий к осенне-зимнему сезону и определяют потребность жилищного фонда в ремонте.

В процессе частичных осмотров зданий определяется техническое состояние отдельных конструкций и их элементов. Кроме того, в процессе этих осмотров проводится наладка и регулировка санитарно-технического оборудования зданий, мелкий ремонт кранов и электрооборудования, проверка вентиляционных камер и другие аналогичные работы. Частичные осмотры зданий проводятся для выявления и устранения мелких неисправностей и дефектов.

В перечень работ по санитарному содержанию домовладений включаются: уборка мест общего пользования зданий, уборка придомовой территории, сбор и вывоз мусора и отходов, содержание контейнерных площадок, газонов, детских и спортивных площадок и т. п. Кроме того, по договору с санэпидемстанцией проводится регулярная дезинфекция мест общего пользования зданий и придомовой территории.

Неудовлетворительное состояние объектов, несоблюдение установленного порядка проведения осмотров и ремонтов ведут к появлению дефектов и отказов, которые могут быть классифицированы по трем группам:

• ухудшают условия проживания населения;
• ухудшают внешний облик здания;
• снижают безопасность эксплуатации и ускоряют нарастание физического износа конструктивных элементов зданий.

Дефекты первой и второй групп снижают потребительские качества жилья, а дефекты третьей группы ухудшают технико-эксплуатационные характеристики зданий.

Своевременное выявление и устранение дефектов позволяет предотвратить чрезмерные расходы на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилищного фонда.

Для поддержания удовлетворительного технического состояния зданий организуется система планово-предупредительных профилактических ремонтов, которые проводятся с заданной периодичностью. К текущему профилактическому ремонту относятся работы по ремонту и окраске кровель и лестничных клеток зданий, замене и окраске водосточных труб, частичному ремонту окон и дверей, очистке и покраске фасадов зданий и т. п. Периодичность проведения текущего ремонта - один раз в три года.

Но в настоящее время ограниченность ресурсов диктует необходимость проведения преимущественно аварийных текущих ремонтов, задача которых состоит в быстром устранении выявленных дефектов, например, протечек кровли или замене оборудования в системе теплоснабжения, устранение неполадок в электротехническом хозяйстве дома и т. п. Отсутствие планово- предупредительных текущих ремонтов ведет к увеличению объемов аварийно- восстановительных работ.

По мере нарастания физического и морального износа жилья, строений возрастает потребность в капитальном ремонте, реконструкции и модернизации фонда. Капитальный ремонт направлен на снижение физического износа зданий путем полной или частичной замены конструктивных элементов. Различают два основных вида капитального ремонта: комплексный и выборочный. Комплексный ремонт охватывает здание в целом и включает замену большинства конструктивных элементов, кроме несущих конструкций (стен, фундаментов, каркасов). Выборочный капитальный ремонт направлен на устранение дефектов одной или нескольких конструкций зданий.

Нарастание морального износа определяет необходимость проведения работ по реконструкции и модернизации жилых зданий. Модернизация представляет собой комплекс работ, обеспечивающих улучшение функционально-потребительских качеств жилых строений путем повышения уровня благоустройства зданий, усовершенствования планировки, использования современных видов материалов и конструкций. Например, оборудование централизованного горячего водоснабжения, современных систем вентиляции, утепление зданий и т. п.

Реконструкция также направлена на устранение морального износа, но связана с изменением объемов или функционального назначения зданий, например, путем перевода жилого дома под нежилое, сооружения надстроек или пристроек.

Различные формы преобразования жилищного фонда взаимно дополняют друг друга, создавая единую систему воспроизводства, направленную на сохранение и совершенствование жилья. Так, капитальный ремонт зданий нередко проводится одновременно с модернизацией или реконструкцией фонда. Тем самым обеспечивается снижение уровня физического и морального износа строений.

Жилищная реформа определила необходимость повышения эффективности управления данным процессом.

2.2 Организация управления городским хозяйством в России

 Любое городское хозяйство является первоосновой жизнеобеспечения муниципального образования. От правильности и обоснованности организации управления системами жизнеобеспечения города зависит уровень развития услуг городского хозяйства, определяющих качество жизни населения.

Цель организации управления городским хозяйством заключается в достижении установленных нормативов и стандартов обслуживания населения: содержания жилищного фонда, обеспечения надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры, устойчивой работы городского транспорта, общегородских коммунальных объектов, сфер торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения, строительства и ремонта зданий, сооружений и коммуникаций на территории муниципального образования, обеспечения безопасности функционирования всех систем жизнеобеспечения города.

В настоящее время важнейшей первоочередной проблемой повышения эффективности функционирования городского хозяйства является совершенствование организации управления. Актуальность этой проблемы заключается в том, что городское хозяйство является одной из самых социально значимых и сложных территориально отраслевых систем, находящихся в постоянном изменении вследствие роста городского населения и необходимости увеличения объемов предоставляемых услуг и повышении их качества. Это требование обеспечивается за счет создания новых или увеличения масштаба деятельности существующих предприятий. В результате появляются новые проблемы, задачи, вопросы, решение которых не предусматривалось существующей системой управления, поэтому возникла необходимость создания новых органов управления или внесения корректив в существующие.

Одной из особенностей современной системы управления городского хозяйства является ее соответствие административно - территориальному делению Российской Федерации. Это связано с необходимостью управления предприятиями отрасли с максимальным учетом специфических особенностей каждого субъекта и отдельного населенного пункта. В настоящее время во всех областях созданы комитеты ЖКХ. На уровне федерального центра управление осуществляется с помощью Департамента строительства и ЖКХ и Управления реформой ЖКХ.

Таким образом, каждая отрасль городского хозяйства является, с одной стороны, сферой деятельности городских (муниципальных) властей и подсистемой в общей системе управления муниципального образования, а с другой - подсистемой в соответствующей отраслевой системе более высокого (регионального или федерального) уровня.

Следует также учитывать наличие в большинстве отраслей городского хозяйства муниципальных, государственных и частных субъектов деятельности. Муниципальная власть должна обеспечить координацию работы субъектов всех форм собственности, используя как властные,  административные, так и экономические механизмы. Поэтому при исследовании каждой такой подсистемы городского хозяйства должны учитываться:

• место данной подсистемы городского хозяйства в общей системе муниципального образования и ее взаимосвязь с другими подсистемами;
• место данной подсистемы в отраслевой системе управления;
• взаимоотношения внутри подсистемы между субъектами разных форм собственности;
• законодательные, экономические и иные возможности воздействия муниципальной власти на функционирование данной подсистемы и ее отдельных элементов.

Выработка наиболее эффективной схемы организации управления деятельностью отдельных подсистем городского хозяйства с учетом перечисленных факторов должна осуществляться в условиях разграничения полномочий, ответственности и тесного взаимодействия с органами государственной власти, а также с населением и различными местными сообществами. Организация эффективного предоставления услуг городского хозяйства со стороны муниципальных и иных служб должна сочетаться с развитием форм самоуправления граждан по месту жительства. Различные формы самоорганизации населения призваны стать рычагами влияния на городские службы и учреждения.

Размещение на территории городского образования различных хозяйствующих субъектов, предприятий и организаций, объектов социальной сферы, органов власти и управления требует эффективной организации планировки и застройки территории, оснащения ее инженерными сооружениями и коммуникациями, необходимыми для жизнедеятельности населения, что обеспечивается развитием всех отраслей городского хозяйства и в первую очередь - жилищно-коммунального.

Особенностью организации управления городским хозяйством также является наличие значительного числа мелких и экономически слабых предприятий и организаций. Появление их обусловлено тем, что в общем количестве городов страны основная доля приходится на малые и средние города, в то же время необходимо производить все виды услуг городского хозяйства в каждом из этих городов. Эта тенденция будет постоянно усиливаться в связи с развитием коммунального хозяйства в сельской местности, поэтому для координации деятельности этого хозяйства необходимо создавать новые органы управления в районных, городских и сельских администрациях. В малых и средних городах для производства услуг городского хозяйства предприятия часто входят в состав объединений, комбинатов коммунальных предприятий или других организационных форм.