Жилищно-коммунальное хозяйство как вид сервисной деятельности

Из данных таблицы 9 видно, что объем заявок обрабатывается не на все 100%, так, объем заявок по выполнению сантехнических работ выполнены за год только на 93,24%, тогда как по электро-монтажным работам на 98,94%.

Правовые гарантии осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг имеют существенное значение для каждого участника этих отношений. Внимание, которым пользуются правовые гарантии у значительного числа заинтересованных лиц – субъектов жилищных правоотношений, определяет повышенный интерес к означенной теме и обусловливает ее актуальность.

Роль, отводимая данным правовым гарантиям, – содействовать формированию и укреплению правового порядка на рынке жилищно-коммунальных услуг, а именно:

-  стимулировать оказание качественных и своевременных услуг,

- способствовать начислению  и взиманию оптимальной оплаты, сохраняющей баланс интересов  всех участников жилищных правоотношений,

-  укреплять правовую защищенность потребителей.

Одна из проблем между субъектами данных правоотношений – это полноценное правовое регулирование в отношении деятельности управляющих компаний.

Наличие специального правового регулирования в отношении управляющих компаний, закрепляющего перечень обязательных требований для создания таких организаций, а также условий осуществления их деятельности, меры ответственности, являлось бы дополнительной гарантией осуществления прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений именно в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг, поскольку права и обязанности такого субъекта, как управляющая компания, получили бы законодательное регулирование. Это можно ввести в Жилищный кодекс РФ по аналогии с правовым регулированием деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ). Например, в раздел 8 "Управление многоквартирным домом" Кодекса включить несколько статей о правовом статусе и обязательных условиях в отношении деятельности управляющих компаний.[4]

К следующей проблеме управляющих компаний и собственников можно отнести недоработку Жилищного кодекса РФ, в котором отсутствует правовое регулирование между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники жилых помещений не всегда знают, что владельцы офисов, магазинов, парикмахерских, расположенных в подвалах и на первых этажах здания, обязаны принимать участие в содержании дома независимо от организационно-правовой формы юридического лица и вида осуществляемой деятельности.

Число спорных ситуаций можно значительно сократить, если в Жилищный кодекс РФ добавить норму о том, что к собственникам нежилых помещений применяются положения, которые установлены для собственников жилых помещений, за исключением случаев, установленных Жилищным кодексом РФ.[6]

Кроме того, проблемой также является и серьезный недостаток правового регулирования в отношении общего собрания. Именно оно, будучи органом управления многоквартирным домом, должно принимать все значимые для него решения. Но на практике общее собрание как управленческий инструмент практически не реализуем, поскольку, чем больше квартир в доме, тем сложнее воспользоваться деятельностью этого органа.

Например, при проведении общего собрания жильцов дома, имеющего более 1000 квартир, во-первых, нереально одновременно собрать всех собственников в одном месте и, во-вторых, невозможно учесть мнение каждого, решая вопросы голосованием посреди двора (на улице), поскольку этот орган не имеет официального места присутствия. Поэтому установленная законом процедура для больших домов, в которых жильцы не знакомы между собой, очень трудоемкая и сложно осуществимая.

Отсутствие условий для проведения очного собрания вынуждает, например, любую управляющую компанию принимать решения путем проведения заочных собраний. Однако жители из-за занятости, не полной мере информированности, ввиду проживания в другом месте не заполняют листы голосования, и в этом случае появляется возможность фальсифицировать итоги голосования, заполнив пустые листы. Подобные нарушения в управлении многоквартирными домами встречаются достаточно часто. Таким образом, совершенно очевидно назрела необходимость изменить процедуру принятия решений, которая установлена жилищным законодательством и представляет сложности как для собственников жилых помещений (ст. 45 ЖК РФ), так и для членов товарищества собственников жилья (ст. 146 ЖК РФ). Правовую возможность для проведения общего собрания по упрощенной процедуре следует закрепить в виде отдельных правовых норм в указанных статьях Жилищного кодекса РФ.

Для эффективной работы возможен следующий подход: на первом этапе собственники должны выбрать комитет доверенных лиц (по некоторой аналогии с советом директоров общества), например, по одному человеку от каждого этажа либо от подъезда. На втором этапе - осуществить делегирование этим лицам полномочий по голосованию от имени жильцов соответственно этажа или подъезда. Такой орган будет работоспособен, мобилен с точки зрения организации деятельности (заседания, сборы, переговоры и проч.), а также эффективен, поскольку в его число изберут наиболее активных и неравнодушных членов из числа собственников.[4]

Еще одна проблема - отсутствие каких-либо правовых гарантий осуществления гражданских прав таких субъектов жилищных правоотношений, как наниматели жилых помещений, которые не имеют право на голосование, но при этом проживают в конкретном доме годами. Это непосредственно отражается на осуществлении их прав как субъектов жилищных правоотношений в сфере жилищно-коммунальных услуг. Поэтому в Жилищном кодексе РФ необходимо установить право нанимателей на участие в управлении общим имуществом.

Практика показывает, что из трех способов управления многоквартирными домами, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, наиболее оптимальными являются ТСЖ и управляющая компания. Специалисты считают, что при этом самый эффективный вариант - это их сотрудничество

Именно при таком варианте правовые гарантии осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере жилищно-коммунальных услуг позволяют избежать издержек как первого, так и второго способов управления, что и следует учитывать всем субъектам данных правоотношений. Такое сотрудничество предполагает взаимный контроль, что положительным образом отражается на финансовых вопросах деятельности как субъектов-управленцев, так и субъектов - поставщиков услуг, что, в свою очередь, имеет непосредственное отношение к обязательствам по оплате оказываемых услуг, которые возникают между названными субъектами и населением.

Правовые гарантии в этом случае, с одной стороны, призваны способствовать исключению необоснованного начисления и взимания оплаты жилищно-коммунальных услуг, а с другой стороны, должны обеспечивать внесение потребителями своевременной и полной платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ).

Одной из правовых гарантий своевременного и полного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги является гарантия исполнения обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг, закрепленная в пункте 14 ст. 155 ЖК РФ. Эта норма предусматривает, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Именно данная правовая гарантия вызывает большинство споров между субъектами жилищных правоотношений при оказании жилищно-коммунальных услуг, правоприменителями и контролирующими органами. И как наиболее яркий пример несоблюдения правовых гарантий осуществления прав и обязанностей субъектов жилищных правоотношений в сфере оплаты жилищно-коммунальных услуг следует привести принудительное взыскание с граждан пени (неустойки) за просрочку оплаты жилищно-коммунальных услуг, практическому осуществлению которого способствовали положения пункта 2.5 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1099, предусматривающие, что за несвоевременное внесение платы за коммунальные услуги следует начислять пени в размере 1% с просроченной суммы платежей за каждый день просрочки. Это положение устарело, но оно приводится в качестве примера и рассматривается в целях исследования действия правовых гарантий в конкретно возникшей ситуации.

Существуют проблемы повышения тарифов и оплаты жилищно-коммунальных услуг.

В настоящее время законодательство, связанное с составлением тарифов, очень "запутанное" ввиду того, что оно сложилось по отраслевому принципу. Следовательно, целесообразно образовать единый центр установления всех видов тарифов и контроля за их соблюдением - Федеральную службу по тарифам.

Осуществлению гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в отношении качества оказываемых жилищно-коммунальных услуг призваны способствовать и такие правовые гарантии, как государственная защита прав и свобод человека, гарантированная частью 1 ст. 45 Конституции РФ; гарантии судебной защиты прав, установленные ч. 1 ст. 46 Конституции РФ и ст. 11 Гражданского кодекса РФ, гарантии пределов осуществления гражданских прав, закрепленные частью 3 ст. 17 Конституции РФ и статьей 10 ГК РФ.

Практически эти правовые гарантии реализуются несколькими путями: непосредственным обращением субъектов в суды с исковыми заявлениями, обращениями с претензиями в организации, оказывающие жилищно-коммунальные услуги, а также обращение с жалобами в контролирующие органы. Именно последние в наибольшей степени способствуют действию правовых гарантий, установленных законодательством для субъектов рассматриваемых правоотношений, поскольку наделены властными полномочиями в отношении контролируемых организаций.

Изменению негативного общественного мнения, формированию заинтересованности населения в отношении эффективного управления многоквартирным домом должны способствовать: активная информационно-просветительская работа со стороны уполномоченных жилищных законодательством государственных органов и органов местного самоуправления, оказание бесплатной консультационно-правовой помощи населению, создание юридических консультационных пунктов при жилищных инспекциях, систематическое освещение в средствах массовой информации положительных примеров управления жилыми домами.

Кроме того, для соблюдения жилищного законодательства РФ, комфортной, качественной работы между управляющими компаниями и для соблюдения прав собственников помещений в многоквартирном доме, следует урегулировать порядок передачи права управления при смене способа управления собственниками, либо при смене управляющей компании.

Заключение

Проведенный практический анализ и оценка системы организации жилищно-коммунального хозяйства показали, что жилищная сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием продуманной жилищной политики и недостаточной проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности организаций в части их взаимоотношений с органами власти и потребителями.

Отсутствие необходимого экономико-правового обеспечения препятствует развитию жилищного строительства, что крайне затрудняет решение жилищной проблемы. Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами, остается дотационным, содержание его ложится тяжелым бременем на городской бюджет.

Анализ деятельности показал, что за три года деятельности количество обслуживаемых многоквартирных домов в ООО «Уют-сервис» возросло на 54,5% и составило в 2012 году 17 домов, при этом общий жилой фонд составил более 76 тыс.кв.м., рост доходов по обслуживанию жилого фонда составил более 58,2% или 2935 тыс.руб. общий доход управляющей компании без поступления коммунальных платежей составил в 2012 году более 613,7 тыс.руб. в месяц или 7590,07 тыс.руб. в год.

Данные по расходам свидетельствуют о росте расходов компании в 2012 году на 218,56%, при этом рост более чем на 50% обусловлен ростом заработной платы сотрудников обслуживающей компании.

В 2012 году рост прибыли обслуживающей компании составил более 346,94 тыс.руб., при этом наблюдается значительное снижение по прибыли по обслуживанию многоквартирных домов, что обусловлено возрастающей ролью расходов по обслуживанию и ремонту.

Исследование оперативного управления и аварийно-диспетчерского обслуживания  показало, что в ООО «Уют-Сервис» созданы эксплуатационные участки - структурные подразделения предприятия, созданные для управления жилищным фондом и осуществления комплекса работ по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда на закрепленной территории.

Как было уже сказано, в деятельности по управлению жилым фондом участвует в настоящее время семнадцать жилищных участков общей площадью жилищного фонда 76 тыс.кв.м., в том числе жилая – 58 тыс.кв.м.

Расходы по содержанию и ремонту имущества входящего в управление ООО «Уют-сервис»  самостоятельно рассчитывает ежегодно перед началом нового года тариф на услуги и доводит до управляющих компаний и ТСЖ, которые в свою очередь доводят их до собственников жилья помещений.

В функции ООО «Уют-Сервис» входит контроль за выполнением работ по капитальному ремонту жилого фонда, так как выполнение работ по ремонту межпанельных швов и кровли выполняется сторонними организациями, замена проводки силами ООО «Уют-Сервис», сдача работ по капитальному ремонту практически не нарушены, в связи  с чем претензий со стороны собственников жилья нет.

Анализ аварийно-диспетчерской работы в ООО «Уют-Сервис» показал, что в 2012 году было проведено 207 текущих внеплановых ремонтов, из них было 45 претензий написанных собственниками жилья по следующим причинам: не выполнение в установленный срок работы по ремонту – 38 претензий; некачественное выполнение работ – 7 претензий.